חושבים שלעולם לא תשיגו דירה? אתם לא לבד. אך אל מול מחירי הדיור המרקיעים, פרויקט 'אחים לבית' מבקש להקל במעט על תהליך הרכישה ומעניק יעוץ פרטני לרוכשים וגם לספקנים, כיצד לא ליפול בפח, ואולי אף לזכות בהלוואה של 100 אלף שקלים ללא ריבית, שעשויה לקרב אותם עוד צעד לכיוון הגשמת היעד של רכישת דירה בישראל.

"גם דיירים בדיור ציבורי, עם שכירות מאוד מסובסדת רוצים דירה. דיברתי עם דיירת שמקבלת הבטחת הכנסה, שרוצה לרכוש את הדירה שלה, כדי שיהיה לה משהו להעביר לילדים". כך מציג דוד בנג'ו, מעמותת 'אחים לדיור' את השאיפה שהולכת ומתרחקת מיותר ויותר ישראלים – להחזיק דירה בבעלותם. לפי נתוני הלמ"ס, למעט בעשירון התחתון, בכלל העשירונים שיעור המתגוררים בדירה בבעלותם הוא מעל 50%. יוקר הדיור, וריכוז הבעלות על דירות להשכרה בקרב העשירונים העליונים הפכו את שוק הדיור כמכשיר להעברת הון מהשכבות החלשות לחזקות – הן כמשכירים, והן כמוכרי דירות יד שניה שערכן עלה במהירות, ללא השקעות מהותיות מצד בעלי הבית. במקביל, מחירי השכירות עלו לאט יותר ממחירי הדיור, ולכן השכירות הפכה לאפשרות יותר משתלמת מאשר בעבר. אם אתם גרים בשכירות ומתלבטים האם אתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות דירה, זו בדיוק הנקודה בה פרויקט 'אחים לבית' עשוי לעזור לכם.

אתר בניה, אילוסטרציה. צילום: מרים אלסטר / פלאש 90.

הטעויות הנפוצות ברכישת דירה

בנג'ו מונה שלוש טעויות מרכזיות שמרחיקות אנשים מקבלת ההחלטות הנכונות לגבי רכישת דירה. ראשית, הבחירה לגור בשכירות מתוך הנחה שלעולם לא נוכל לקנות דירה, בלי לבצע בדיקה מעמיקה. שנית, להשקיע את כל המקורות הכספיים ברכישת דירה, תוך התעלמות מהוצאות נלוות של עשרות אלפי שקלים מעבר למחיר הרכישה. ושלישית, חוסר ידע לגבי בדיקת ערך הנכס, שעלול להוביל לרכישת דירה לא מתאימה, או להסתבכות כלכלית.

לדעתו, למרבית הציבור חסר הרבה ידע בתחומי הנדל"ן והמימון, אשר יכול לעשות את ההבדל בין המעבר מקבוצת מחוסרי הדיור לקבוצת בעלי הדירות. "מחיר למשתכן זה פרויקט מקסים", אומר בנג'ו, "אבל הוא זקוק לשיפור. לרכישת דיור בישראל יש הרבה הוצאות נלוות שאנשים מתקשים להעריך אותן מראש – אם זה תשלומי אגרות לבנקים ותשלומי פתיחת תיק. אם זו רכישת דירה יד שניה, זה יכול להיות הוצאות תיווך. זה יכול להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים ולי חשוב לעזור לאנשים להעריך מראש מה באמת הם מסוגלים לרכוש, ולכוון את המאמצים שלהם לשם".

"יש מי שאומר – 'אז לא צריך לקנות בית' ואנחנו אומרים זה לא נכון. צריך לבחון באופן נכון האם הקניה מיטיבה עם המשפחה והאם ניתן להיערך אליה"

רוצים דירה בשביל היציבות

"יש מי שאומר – 'אז לא צריך לקנות בית' ואנחנו אומרים זה לא נכון. צריך לבחון באופן נכון האם הקניה מיטיבה עם המשפחה והאם ניתן להיערך אליה", מסביר בנג'ו. בעמותה מבטיחים יעוץ בחינם לכל דורש, ובזכות שיתוף פעולה חדש עם האגודה להלוואות ללא ריבית ניתן להשיג גם הלוואות ללא ריבית בגובה של 100-50 אלף שקלים. הלוואה מוחזרת תוך שמונה שנים, והיא עשויה לא רק לאפשר לאדם להשיג משכנתא, אלא גם לחסוך עשרות אלפי שקלים של תשלומי ריבית. "דירה בבעלות מספקת יציבות לכל המשפחה, בייחוד כשיש ילדים שרשומים לגן או לבית הספר. גם הקרבה למקום העבודה היא שיקול חשוב".

הטריק הידוע של הבנקים והרוכשים

אחד החסמים שמונעים מאנשים לרכוש בית היא המגבלה שהטיל בנק ישראל על משכנתאות, כך שעסקת הרכישה מורכבת מלפחות 25% הון עצמי ועד 75% משכנתא. כדי לעמוד במגבלת ה-75%, הבנקים בעצמם מאשרים הלוואה רגילה, "כללית", בריבית גבוהה יותר ממשכנתא, אם הם סבורים שיש ללווה כושר החזר מספיק, וכך ניתן להשלים את רכיב ההון העצמי כדי לקבל את המשכנתא בריבית נמוכה יותר ובפריסה ארוכה. החיבור בין 'אחים לבית' לבין 'האגודה להלוואות ללא ריבית' מאפשר כעת להגיש בקשות אשר מקלות על ההתגברות על המכשול הזה. "החיבור לאגודה נולד מזה שבעצם אנחנו יכולים לסייע למשפחה שיש לה קושי בהשגת הון עצמי. נגיד משפחה שיש לה כושר החזר, ויש לה חיסכון של 200 אלף שקלים, אבל חסר לה 100 אלף להון עצמי. הם צריכים לחסוך לפחות שלוש שנים או שנתיים. האגודה הזו אומרת – רואים שיש לכם יכולת החזר – בואו נקצר לכם את התהליך, תקבלו הלוואה בלי ריבית והצמדה, להחזר בשמונה שנים. אנחנו מגבילים את זה לדירות בשווי של עד 1.2 מיליון שקלים. אם אתה מחפש דירה בשווי 1.7 מיליון, נמליץ לו פשוט לרכוש דירה ב-1.6, כי יש מלאי של דירות במחירים הללו, כדי לשמור את ההלוואה לזוגות צעירים, משפחות חד הוריות או רווקים מגיל 35, שבעבורם ההלוואה היא ההבדל בין לקנות דירה או לא", אומר בנג'ו. הלוואות כאלה הן גדולות יותר מהמקובל באגודה, והן נועדו להעניק סכום גדול מספיק כך שיוכל להיות בעל משקל בהחלטה מהותית כמו רכישת דירה.

בית למכירה בירושלים. (צילום: ליאור מזרחי \ פלאש 90)

כיצד נראה התהליך?

כדי לפנות לסיוע, על המעוניינים למלא טופס מקוון באתר האינטרנט של הפרויקט ולפרט בו פרטים ראשוניים לגבי הרכב משק הבית, ההכנסות וההוצאות. "כל מי שנרשם מקבל מענה, העניין הוא שפונים אלינו מכמה זוויות – ולכן יש יועצת מהצד השני של הקו. אם היא רואה שזו משפחה שעל פי הנתונים צריכה יעוץ בנושא איך להגדיל את ההון העצמי, משפחה אחרת צריכה להגדיל את ההכנסות או לצמצם הוצאות או שניהם ביחד, ואז היא מכוונת אותם ליועץ הרלוונטי". לאחר מכן נקבעת פגישה עם יועץ מטעם העמותה, אשר מסביר כי כל האחריות מתחילה ונשארת בידי המשפחה, אך הידע הרב-תחומי שהוא מעניק, והליווי בסגנון ה"אימון אישי" יכול לסייע בקבלת ההחלטה המתאימה. בתום הפגישה יוצאים הרוכשים הפוטנציאלים לא רק עם הערכה לכושר ההחזר שלהם, אלא גם עם סדרת פעולות שעליהם לבצע כדי להתקדם בתהליך – הוצאת אישורים מהבנק, ומציאת נכס מתאים לרכישה. יועץ המשפחה ממשיך ללוות אותם בתהליך כ"מאמן", עד לרכישה.

למי לא מתאים לרכוש דירה?
"ממה שפגשתי, ישנו מיעוט שבמיעוט שאורח החיים שלו פשוט לא מסתדר עם מגורים באותה דירה. רוב האנשים לא רוצים לארוז כל שנה או שנתיים ולעבור למקום חדש". מבחינה כלכלית, בעמותה פיתחו את 'נוסחת ה-300' – "אם משפחה שוכרת בסכום שהמכפלה שלו ב-300 יוצא יותר נמוך משווי הנכס שמתאים לה היא תקבל המלצה מאיתנו לא לרכוש בית, כי לה יותר משתלם לשכור בית. מי שגר בדיור הציבורי – השכירות מאוד מסובסדת. עבור אנשים כאלה ברור שקניית דירה היא החלטה כלכלית לא נכונה, אך מבחינת יציבות וביטחון, גם משפחות כאלה שואפות לרכוש דירה בשביל התחושה שיש לי מה להשאיר לילדים אחריי".

פתרון פרטני מול מדיניות חברתית

בנג'ו מתאר כיצד תהליך היעוץ מצליח לגרום לאנשים להעריך באופן רציונלי האם הם מסוגלים להגדיל את התזרים החודשי בעוד 1,000 שקלים ולעיתים גם ביותר, כתוצאה משילוב בין הורדת רמת החיים להגדלת ההשתכרות. לפעמים זו ה"קפיצה" בין שוכרים בלית ברירה, לרוכשי דיור. עם זאת, קשה להתעלם מכך שכל התחום של עיצוב כלכלת המשפחה נגזר מתנאי השוק, עליהם משפיעה המדינה באופן דרמטי כבעלת מירב הקרקעות בישראל, כמפעילה של מערך לקוי מאוד ומוזנח של דיור ציבורי, כאחראית על הסדרי המיסוי ואף על סיפוק המחסור בעובדים בענף וכמשפיעה על מחירי המלט. כל אלו גם יחד, הופכים את מדינת ישראל לשחקן המרכזי שמעצב את שוק הדיור, הרבה מעבר לניהול נכון של ההוצאות המשפחתיות. לפעילות של ארגונים כמו ההסתדרות, אשר הצליחה בשנים האחרונות לתרום לעליית השכר הממוצע ובייחוד לעליית שכר המינימום – יש השלכה עמוקה יותר על כל תחומי ההוצאות, ובהם גם הנגשת הדיור.

"אנחנו לא עוסקים בשאלות של מדיניות רחבה", מודה בנג'ו, "אלא בחלק של הפרט. יש לנו מיזם משותף עם משרד השיכון לגבי משפחות של יוצאי אתיופיה. הם מקבלים מענק מהמדינה ואנחנו עוזרים להם למצות אותו באופן נכון. יש הרבה דברים שהמגזר השלישי נכנס אליהם כי המדינה יצאה, אבל אנחנו מחפשים מהם אוזן קשבת ושיתופי פעולה. לידע שלנו יש משמעות לא רק בעבור רוכשי דיור, אלא גם בעבור עיצוב טוב יותר של תכניות הדיור של הממשלה. אנחנו יודעים להסביר להם בדיוק את הצרכים והקשיים הקטנים שנוטים להתעלם מהם בתהליך הרכישה".