בסופו של דבר זה היה חייב לקרות. אחרי תקופה ארוכה של עליות מחירים נראה כי שוק הדיור הגיע לפסגה מסוימת ומתחזקים הסימנים לכך ש-2018 תהיה שנת היפוך המגמה. קשה לדעת אם אפשר לזקוף את היפוך המגמה לפעולות שבהן נוקט שר האוצר. ייתכן שהמחירים פשוט הגיעו לרמה שהישראלים כבר לא יכולים לעמוד בהם. מנגד מומחים בשוק הנדל"ן טוענים שבלי הצעדים שנקטו שר האוצר כחלון וראש מטה הדיור אביגדור יצחקי, הבועה הזו הייתה ממשיכה להתנפח ומצוקת הדיור של הזוגות הצעירים הייתה מגיעה לרחובות.

האינדיקטור הראשון לכך שהגיעה העת להיפוך המגמה נמצא בדו"ח שפרסם אתמול הכלכלן הראשי במשרד האוצר. הכלכלן הראשי סוקר את מספר העסקאות שנעשו בחודש פברואר ומוצא ירידה של 12% לעומת פברואר 2017. הירידה במספר העסקאות לא מעידה על ירידה בביקושים האמתיים, מספר האנשים שרוצים לרכוש דירה אלא בביקוש האפקטיבי – כלומר במספר האנשים שהיו מוכנים לשלם על הדירה את המחיר המבוקש ברמות המחיר הנוכחיות בעת הזו. הישראלים ככל הנראה מתחילים להאמין שירידת מחירים היא אפשרות ממשית ומעדיפים להמתין ולראות מה יקרה.

לנתון זה אפשר להוסיף את העובדה שמלאי הדירות המוחזק בידי משקיעים נמצא בירידה כבר כמעט שנתיים. יותר משקיעים מוכרים דירות מאשר רוכשים דירות. לעומת הזוגות הצעירים שצריכים דירה ויהיו מוכנים לשלם עליה גם מחיר גבוה בהעדר חלופות מגורים אחרות, המשקיעים לא צריכים דירה הם צריכים תשואה. אם הם מאמינים ששווי הנכס ירד אין להם שום סיבה לרכוש דירה.

האינדיקציה השנייה לכך שייתכן ואנחנו נמצאים בדיוק בהיפוך המגמה מגיע ממדד מחירי הדירות שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אומנם מדובר בנתונים חלקיים אבל חודש פברואר הוא החודש השלישי ברציפות שנרשמה בו ירידת מחירים. מדובר בתופעה שהפעם האחרונה שהתרחשה הייתה בסוף 2011 אחרי המחאה הגדולה. מאז אגב הספיקו המחירים לעלות בכ-30%.

עוד עולה מנתוני הלמ"ס כי בחמשת החודשים האחרונים נרשמה ירידת מחיר של 2.3%. הפעם האחרונה שנרשה ירידת מחירים רצופה בשיעור כזה הייתה בסוף 2006 אז נרשמה ירידה של 4.3% במחירי הדיור תוך ארבעה חודשים. מאז ועד היום אגב עלו מחירי הדיור בכ-130% בזמן שמדד המחירים לצרכן עלה ב-18% בלבד.

אם אכן תימשך מגמה מתונה של ירידת מחירים בחודשים הקרובים נוכל להכריז על 2018 כשנת מפנה באחת הסוגיות הכלכליות הבוערות בישראל. שר האוצר כחלון יצא כמנצח הגדול שסבלנותו השתלמה. מחירי הדיור לא צריכים לרדת משמעותית כדי שחולל מהפכה: מספיק קיפאון ארוך או ירידה מתונה, המלווה בעלייה בשכר וקצת אינפלציה כדי לשחוק את המחירים, בתהליך ארוך אבל יציב של חזרה לטווח מחירים נורמלי.

עם זאת, שני תסריטים נוספים ואופטימיים פחות אפשריים בעתיד הקרוב של שוק הדיור. הראשון הוא שהקבלנים יגיבו – יצמצמו שיווקים והתחלות בניה, וימנעו ירידה נוספת של המחירים. במקרה כזה, ירידת המחירים של החודשים האחרונים תישאר רק בליטה קטנה בגרף בדיוק כמו ב-2011. אפשרות שנייה היא שהירידה תהפוך לסחרור. בועת הנדל"ן תתפוצץ ברעש גדול של ירידות מחירים חדות. במצב כזה אנחנו מסתכנים במשבר פיננסי של ממש, כשהמשכנתאות שלקחו רוכשי הדירות בשנים האחרונות יהיו שוות יותר מהנכסים המשועבדים להן. אומנם מדובר בתסריט כמעט דמיוני אבל בסיוטים של בכירי בנק ישראל הוא כבר מבקר מעת לעת.

בינתיים, ניתן לומר כי שיטתו של כחלון – ניסיון להשפיע על התמריצים מבלי שהמדינה תתערב או תוביל – משיגה הצלחה ביצירת חלק מהסימפטומים הנכונים. השאלה היא האם היא מצליח להתמודד עם המחלה.