נתוני הלמ"ס שפורסמו ביום שלישי האחרון הדגימו את אפקט הבומרנג של פעילות הממשלה להורדת מחירי הדיור: מאמציו של כחלון באמצעות תכנית מחיר למשתכן ומיסוי משקיעים נשאו פרי, ומחירי הדירות החלו להראות בחצי השנה האחרונה סימני ירידה. לא מדובר בירידה דרסטית שכן דירה ממוצעת בישראל עדיין שווה לכ-140 משכורות, ובכל זאת השוק נתקף חרדת ירידות והחל להגיב. הקבלנים, שבמשרדי המכירות שלהם מרגישים את השינויים בשוק הרבה לפני שנתוני הלמ"ס מגיעים, עצרו פרויקטים חדשים והורידו את קצב התחלות הבניה.
אם אכן הירידה בהתחלות הבניה תימשך, ברור שמשבר הדיור רק יחריף. גם אם במחיר למשתכן המחיר יהיה נמוך ממחיר השוק, בסופו של דבר אם לא יהיו מספיק דירות שיענו על הצורך, זוגות רבים ישארו עם חלום הדירה ביד וברגע שתוכנית מחיר למשתכן תאט את הקצב הביקושים יגאו והמחירים יחזרו לעלות.
תגובתו המהירה של משרד האוצר לנתונים משקפת חוסר הרצון להביט לבעיה בעיניים. באוצר טענו כי "בשנה וחצי האחרונות שחררו המשקיעים לשוק 12,000 יח"ד רק כתוצאה מהכבדת המיסוי על דירות להשקעה ובכך הגדילו את ההיצע עבור הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. 12 אלף דירות שעברו מהמשקיעים לצעירים. יש לזכור כי הקבלנים אוחזים במלאי אדיר של עשרות אלפי דירות המוצעות למכירה לקהל הרחב ללא הצלחה".
באשר למכירת דירות על ידי המשקיעים, מדובר בתוצאה מבורכת שממעטת את הספסרות בדירות אבל האמת היא שהיא לא הוסיפה דירה אחת לשוק. הרי גם כשהמשקיעים היו בעלי הדירות, גרו בהן. אין פה תוספת של קופסאות לגור בהן, אלא רק העברת הבעלות בקופסא. ולכן לא נכון לומר שיש פה הגדלה של ההיצע. אם היו מפנים דירות המשמשות כמשרדים אז הייתה תוספת של הצע בשוק הדיור, אבל לא זה המצב. לכל היותר, מדובר בהסבת דירות מהשכרה למגורים, מהלך שגם לו יכולות להיות תוצאות שליליות.
באשר למלאי הדירות הגדל שבהן אוחזים הקבלנים, לא מדובר במסר חיובי. אם הקבלנים מעדיפים לא למכור את הדירות במחיר שהרוכשים הפוטנציאלים מוכנים לקנות אותם, הדירות הללו לא נותנות מענה. קופסאות ריקות. העובדה שהקבלנים מאמינים שעדיף להם להחזיק בדירות ולא להוריד את המחיר מעידה על כך שהם מאמינים שהמחירים יחזרו לעלות.
קשה להגיד שאפקט הבומרנג הזה לא היה צפוי. כמו במקומות אחרים, גם כאן בדבר ראשון כתבנו עליו מספר פעמים. גם כחלון ידע שזה מה שיקרה ברגע שהמחירים ירדו, בין אם כתוצאה מהפעולות שהממשלה נוקטת בהן ובין אם כתוצאה מגורמים אחרים. לכן, בהנחה שהמטרה היא לא הורדה זמנית של מחירי הדירות אלא יצירת מציאות של דיור במחיר שפוי לכל דורש, היה כדאי להיערך לתסריט הזה ולהכין תשובה הולמת שתגדיל את היצע הדיור.
תוכנית מחיר למשתכן פונה בעיקרה למרכז החברה הישראלי. נתוני הזוכים שפורסמו על ידי מטה הדיור ממחישים זאת. בעלי שכר גבוה מהחציוני, משפחות עם שני מפרנסים וכו'. ההנחה שהתוכנית נותנת עוזרת למי שיכול היה לרכוש דירה או היה על סף יכולת כזו, להגיע לדירה. אם הממשלה הייתה מתקיפה את שוק הדיור גם מלמטה, כלומר נותנת מענה של דיור ציבורי ראוי למי שלא יכול לרכוש היום דירה, האפקט של מחיר למשתכן היה מוכפל ומחירי הדירות היו יורדים יותר מהר ולוקחים איתם גם את מחירי השכירות.
הדרך היחידה של הממשלה להשפיע באמת על שוק הדיור לאורך זמן מבלי להיות תלויה בקבלנים היא לבנות. הממשלה צריכה לבנות בקצב שהיא מבינה ולא בקצב שהשוק מכתיב. היא צריכה לבנות במקומות שבהן היא רואה צורך ואינטרס ציבורי, לבנות דירות המותאמות לצרכים האמיתים של האזרחים ולא רק לצרכים שהשוק מכתיב. במדינות רבות באירופה, בניה ממשלתית מהווה מעל לעשרה אחוזים מהיקף הבניה הכולל. דריסת רגל כזו, של בין עשרה לעשרים אחוזים הופכת את הממשלה לשחקן משפיע בשוק שיכול לקרר את המחירים במקרה הצורך.
הבעיה היא שבישראל הממשלה לא רוצה לבנות. היא מוכנה לעשות כל דבר אחר, רק לא להכניס את היידים לבוץ ולהיכנס למשחק. מחיר למשתכן, למי שהתבלבל, היא תוכנית ממשלתית שבה הממשלה נשארת מחוץ למשחק. היא מנהלת את ההגרלות והמכרזים אבל לא משקיעה כסף חלופי לכספי היזמים.
