ראשי "קבינט הדיור", שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט, הפסיקו לאחרונה לשאת הצהרות על ירידת מחירי הדיור. לאחר שהבטיחו בעבר ירידות מחירים, או לכל הפחות לבלום את עליות המחירים, כעת הכרזותיהם מסתכמות באמירות על הטווח הארוך ובכך שהם משתדלים.

תשומת הלב של מעצבי המדיניות, כחלון וגלנט, מתמקדת בתכנית מחיר למשתכן. הם מודעים לביקורת על התכנית, שאינה עוסקת בהגדלת היצע הדירות, אלא בהסטת ביקושים לטובת "חסרי דיור שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה" – הפלח אליו מיועדת התכנית.

שר השיכון, יואב גלנט הכריז בכנס כלכליסט לתשתיות ונדל"ן שנערך אתמול (ג') על אמונו בתכנית מחיר למשתכן: "היעד שלנו זה לתת דיור לזוגות צעירים. יש מקומות שבהם המחירים ירדו כבר ב20%. מי שמתרגז זה מי שעכשיו לא מרוויח. קבלנים התרגלו להרוויח 10% בשנה על קרקע לא בנויה".

אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור הציב בעבר את הירידה הניכרת במחירים כמטרה. בפברואר השנה הצהיר שוב כי אם עד סוף 2017 המחירים לא ירדו ב15% הוא יתפטר מתפקידו. את ההצהרה הזו כדאי לקחת בעירבון מוגבל: ראשית, הוא הצהיר זאת גם לפני שנה ומאז המחירים עלו ב7.5%, כך שירידה של 15% אחוז מהיום פירושה מחיר גבוה יותר מאשר בהצהרה הקודמת. שנית, מגמת העלייה במחירים נמשכת, ושלישית, ייתכן שב-2017 התכוון לפרוש מלכתחילה.

כיום יצחקי כבר לא מכריז על ירידה צפויה במחירים, אלא מבקש להתנחם ברע במיעוטו: "אם היו לי דירות לכולם הייתי נותן לכולם" אמר יצחקי אף הוא בכנס כלכליסט, "אבל יש מחסור של 150,000 דירות. אנחנו לא מרגישים אותו עדיין במלוא עוצמתו. חרדים סוגרים חניות וגרים בתוכן, יש שגרים יותר אצל ההורים. כשזה יתפוצץ זה יאכל את החברה הישראלית מבפנים".

"ברור שצריך להגדיל את היצע הדיור" המשיך יצחקי בנבואת הזעם שלו. "מי אשם? הממשלה. זה לא נתון לויכוח. היא אחראית למדיניות המקרו כלכלית. צריך להביא את האדמה, את ההון ואת העובדים. בלי גורמי ייצור אין סיכוי שקצב הבנייה יעלה."

בנושא תכנית מחיר למשתכן, הסכים יצחקי עם חלק מהביקורת לגבי התכנית: "נכון שזה רק פלח אחד ונכון שזה מוסיף ביקוש (הגדלת הביקוש לדירות היא אחת מהסיבות לעליית המחירים – א.ר). עד היום יצאו 30,000 דירות למסלול מחיר למשתכן. לבסוף יהיו 100,000 דירות. עד אמצע 2018 100,000 זוגות צעירים ידעו אם יש להם דירה. אני מבקש מכם, אל תרפו את הידיים של הזוגות הצעירים".

הכלכלה של תכנית מחיר למשתכן

תכנית מחיר למשתכן המסבסדת את מחיר הקרקע לזכאים ב100,000 עד 200,000 שקלים לכל זכאי, גורעת למעשה הכנסתה מהמדינה. במקום להגדיל את הוצאות הממשלה ולהעניק זכויות חברתיות מקיפות יותר – לדוגמא, סיבסוד התחבורה הציבורית באופן עמוק יותר, יצירת מקומות תעסוקה, השקעה בתשתיות, בחינוך ועוד.

בדרך זו מבקש שר האוצר לתת לסקטור מסויים – אנשים שאין בבעלותם דירה, אך בעלי יכולת ראשונית לרוכשה – הטבה משמעותית מבלי להסתכן בפריצת מסגרת ההוצאה של הממשלה המוגבלת ע"י כלל ההוצאה. אך השאלה שבה ומנקרת, גם במקרה שבה תכנית מחיר למשתכן אכן תצליח ותספק דיור לאותם זכאים, מה יעשה שאר הציבור? מה יהיה מחיר הדיור לכל השאר.

היזמים חוגגים?

אחד הקבלנים הותיקים בישראל, יגאל דמרי, הגיב לדברי יצחקי וגלנט באופן נוקב: "בתור איש ליכוד אני מכבד את הממשלה, אבל אתם פספסים את העיקר. נאחזים בתכנית מחרי למשתכן. העובדות הן הפשוטות – ביקוש מול היצע. ההיצע קטן, הביקוש גדול".

הקבלן דמרי המשיך לנתח את תכנית מחיר למשתכן: "אתם תעלו את מחיר הדיור. 30% זכאים (לדיור במסגרת מחיר למשתכן – א.ר.). 70% לא. איפה הם קונים? מאז תחילת התכנית אנחנו כיזמים חוגגים. המחירים ממשיכים לעלות. אנשי המכירות מקבלים זרם פניות כפול מאשר לפני מחיר למשתכן".

"במקום לנסות ליעל את השוק", הטיח דמרי, "אתם מקלקלים את השוק. הבנקים לא הסכימו לתת משכנתאות לא בגלל 'מחיר למשתכן', אלא בגלל הסיכונים של הקבלנים שזכו שם. הקבלן יפסיד, יפשוט רגל או ירמה. בעתיד יגידו 'אני גר בשכונת הפחונים בעפולה'. אל תפרידו את הזוגות הצעירים מעם ישראל."

בינת שוורץ, ראש מנהל התכנון, דברה על סקר שחשף את סיבות העיכובים לדירות מתוכננות ומאושרות שלא נבנו עדיין. היא הדגישה בדבריה את החסמים שבאחריותה של הממשלה כמו פיתוח התשתיות ואיכות הסביבה, אך בראש הסקר ניצבים דווקא עיכובים הקשורים ביזמים או בבעלי הקרקע, המקיפים כמעט 50,000 דירות לעומת 20,000 בלבד הקשורים בתשתיות-על.

מי יכול לקנות היום דירה?

היכולת לקנות דירה לא תלויה רק במחיר הדירה, אלא בסדרה של מספר משתנים – היקף ההון העצמי, גובה המשכנתא וההחזרים החודשיים לעומת השכר. לפי מחקר של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל-אביב, בעשרים השנים האחרונות היו שני שלבים מובחנים ביכולת של הציבור לרכוש דירה ממוצעת.

מ-1998 עד 2007 הייתה הקלה עקבית ביכולת להשיג דיור, ואילו מאז ועד היום יש החמרה עקבית. לכאורה, הנתונים היום מראים על נגישות דיור שמקבילה לנגישות בשנת 1998. מצד שני, רף הנגישות שבו  דירה ממוצעת עולה כ-100 משכורות ממוצעות הוא רף גבוה באופן ברור, גם בלי קשר להשוואה היחסית.

יתרה מכך, שני העשורים האחרונים מתאפיינים בהרחבת הפערים הכלכליים חברתיים בישראל. כאשר משקללים את מגבלות המשכנתא וההשתכרות, ומשווים את גובה ההון העצמי הנדרש כדי לרכוש דירה, מתגלה פער גדול מאוד בין העשירונים השונים.

אם בשנת 1998 למשק בית בעשירון השני היה פער של 65 חודשי הכנסה נטו ממשק בית בעשירון השביעי, כיום הפער הוא של 76 חודשי הכנסה, כדי להשיג את ההון העצמי בו רק ניתן להתחיל לקחת משכנתא לרכישת דירה. אם באופן ממוצע, נגישות הדיור דומה לשנת 1998, הרי שהיכולת לרכוש דיור היא קודם כל פונקציה של המעמד הכלכלי של הרוכש והרוכשת.