רק כ-20% מהדירות שנרכשו בישראל בחודש מרץ האחרון נרכשו על ידי משקיעים, וזאת לעומת 27% מהדירות, כפי שהיה במרץ האחרון. כך נכתב בסקירה השבועית של הכלכלן הראשי באוצר, יואל נוה. הנתונים מצביעים כי יתכן והחלה האטה בפעילות המשקיעים בשוק. לפי הסקירה, בחודש מרץ האחרון נרכשו 11,000 דירות, וקצת יותר מ-2,000 מדירות אלו נרכשו על ידי משקיעים.

מה הבעיה ברכישת דירות על ידי משקיעים?

רכישת דירות על ידי משקיעים נחשבת לאחת מהסיבות לעלייה המתמשכת במחירי הדיור, ואף לסיבה מרכזית לעליה זו. הכוונה לאנשים אשר אינם נדרשים לדיור – אם מאחר ויש להם פתרון דיור חלופי, או שבבעלותם מספר דירות, ולעתים אף אינם מתגוררים כלל בארץ – אך רוכשים דירה על מנת להשיא רווחים מהדירה, בדרך של השכרתה לפרק זמן ולאחר מכן מכירתה.

רכישת דירות על ידי משקיעים נחשבת לאחת מהסיבות לעלייה המתמשכת במחירי הדיור, ואף לסיבה מרכזית לעליה זו. הריבית הנמוכה, והאפסית למעשה, הנהוגה בעולם בכלל ובישראל בפרט מאז משבר 2008, דחקה אנשים רבים שלרשותם סכום כסף להשקעה, נאמר בסדר גודל של כמה מאות אלפי שקלים, להעדיף את רכישת הדיור על פני אפיקי השקעה הוניים

הריבית הנמוכה, והאפסית למעשה, הנהוגה בעולם בכלל ובישראל בפרט מאז משבר 2008, דחקה אנשים רבים שלרשותם סכום כסף להשקעה, נאמר בסדר גודל של כמה מאות אלפי שקלים, להעדיף את רכישת הדיור על פני אפיקי השקעה הוניים (אפיקי השקעה הוניים לדוגמא: קניית אגרות חוב, או חסכונות ותיקי השקעות שונים). הדיור הבטיח לאורך השנים האחרונות תשואה טובה יותר לבעלי הכספים, גם במקרים בהם נאלצו לקחת משכנתא לצורך מימון הרכישה.

העובדה שכלל המשקיעים העדיפו לרכוש דירות בישראל על פני חסכונות שאינם מניבים ריבית, העלתה מאד את הביקוש לדירות והובילה לעליית מחירים משמעותית. עתה, טוען הכלכלן הראשי באוצר, מסתמנת מגמה של צמצום רכישת הדירות על ידי המשקיעים, ונרשם גידול במכירת הדירות שרכשו המשקיעים לטובת דיירים.

הנתונים

מספר הדירות הנרכשות על ידי משקיעים התייצב, מאז נובמבר 2015 אשתקד, סביב רמה של כ-2,100 דירות (לעומת ממוצע של 2.9 אלף דירות בין נובמבר 2014-מרץ 2015).

בנוסף, נרשם גידול משמעותי במכירת דירות על ידי משקיעים מאז נובמבר האחרון. באוקטובר 2015 נמכרו 1,200 דירות שהוחזקו על ידי משקיעים. מאז, הלך ועלה מספר הדירות שמכרו המשקיעים עד לרמה חודשית ממוצעת של אלפיים דירות בחודשים ינואר-מרץ השנה. עם זאת, נכון להזכיר כי ביוני 2015 היה שיא במכירת דירות שהוחזקו על ידי משקיעים, כאשר נמכרו למעלה מ-3,500 דירות כאלו. כך שמוקדם לקבוע האם מדובר בשינוי משמעותי ומתמשך של פעילות המשקיעים בשוק הדיור הישראלי, או שמא מדובר רק בפרישה שונה של מכירת הדיור בהתאם לאירועים שונים במהלך השנה. אם הפרשנות השנייה לנתונים היא הנכונה, ומדובר אך בפרישה שונה של מכירת הדירות להשקעה על פני השנה, הרי שהיא איננה צפויה לשנות את מחירי הדיור.

בהשוואה היסטורית זוהי אחת הרמות הגבוהות במכירות המשקיעים בשנים האחרונות, כאשר רמה דומה של עסקאות, או גבוהה ממנה, נרשמה רק על רקע אירועים חריגים, כגון שינויי מיסוי או פיזור הכנסת בשלהי 2014.

מספר הדירות שמכרו משקיעים. מתוך דו"ח הכלכלן הראשי

השינוי בהתנהגות המשקיעים מיוחס למיסוי

הכלכלן הראשי באוצר מייחס את השינוי למבנה המס אותו הנהיגה הממשלה וטוען כי המיסוי מצליח לדחוק משקיעים מהשוק. זאת, בזכות מנגנון לפיו תשלומי המס נגבים בגין חלק הולך וגדל ממחיר המכירה ככל שמועד המכירה מתרחק מחודש ינואר 2014. "דהיינו, לו אותו משקיע שמכר את דירתו בחודש מרץ האחרון היה מזדרז למכור את דירתו בסמוך לינואר 2014, חבות המס שלו הייתה אפסית. תחת זאת, בחודש מרץ כבר עמדה חבות המס הממוצעת למשקיע על כ-30 אלף ש"ח".

מוקדם לקבוע האם מדובר בשינוי משמעותי ומתמשך של פעילות המשקיעים בשוק הדיור הישראלי, או שמא מדובר רק בפרישה שונה של מכירת הדיור בהתאם לאירועים שונים במהלך השנה

במהלך השנים האחרונות ננקטו שני צעדים משמעותיים בתחום המיסוי של דירות להשקעה. בינואר 2014 הוביל שר האוצר דאז, יאיר לפיד, את ביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה, וביוני 2015 העלה שר האוצר הטרי (דאז), משה כחלון, את מס הרכישה על דירות להשקעה ב-2% עד 3%, בהתאם לשווי הדירה.

לגבי השפעת תכניות הממשלה לדיור מוזל מציין הכלכלן הראשי כי: "בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם גידול חריג (36 אחוזים) במספר העסקאות, המתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, זאת במידה רבה על רקע שיווק גדול של דירות במסגרת 'מחיר מטרה' בראש העין. יצוין כי בישוב זה צפויים בחודשים הקרובים שיווקם של מאות יח"ד נוספות במסגרת 'מחיר מטרה' ו'מחיר למשתכן'. סביר להניח כי זהו אחד ההסברים לירידה החדה במכירת דירות חדשות במחירי השוק בישוב זה בחודש מרץ, בפרט בפלח השוק של רוכשי דירה ראשונה", נכתב בסקירתו של נוה.

כאמור, מוקדם לקבוע אם למאמציה של הממשלה לדכא פעילות ספקולטיבית בתחום הנדל"ן תהיה השפעה על המחיר. עם זאת, שער הריבית של בנק ישראל נמצא בירידה רצופה מאוגוסט 2011 ובשיעור הנמוך ביותר בתולדותיו (0.1%) כבר מחודש מרץ 2015. מצב זה, בשילוב המגמה המתמשכת למחיקת חברות ישראליות מהבורסא ומיעוט ההנפקות החדשות, מהווה עידוד מתמשך לאזרחי ישראל שיש ברשותם כספים להשקעה להיצמד לתחום הנדל"ן, על אף הסיכונים הקיימים בו ועל אף ההשפעה השלילית שיש למעורבות המשקיעים על עלות הדיור למחוסרי דירה. על פי נתוני השמאי הממשלתי הראשי, ברבעון הראשון של שנת 2016 עלו מחירי הדיור ב1.6%.