דבר העובדים בארץ ישראל
menu
יום שישי י"ט באדר ב' תשפ"ד 29.03.24
20.4°תל אביב
  • 21.7°ירושלים
  • 20.4°תל אביב
  • 21.9°חיפה
  • 19.4°אשדוד
  • 18.2°באר שבע
  • 25.0°אילת
  • 21.2°טבריה
  • 19.1°צפת
  • 18.7°לוד
  • IMS הנתונים באדיבות השירות המטאורולוגי הישראלי
histadrut
Created by rgb media Powered by Salamandra
© כל הזכויות שמורות לדבר העובדים בארץ ישראל
דיור

דיור / תכנית כחלון למיסוי דירה שלישית - כל התרחישים

יתגלגל לשוכרים או יוריד מחירים? יעלה את ההיצע או יצור שוק חדש להעלמות מס? והאם זה יחזיק מעמד? שלושה תרחישים לתכנית מיסוי הדירות להשקעה של כחלון: אופטימי, פסימי וכאוטי.

אזור תל אביב. צילום: דבר ראשון
אזור תל אביב. צילום: דבר ראשון
עמר כהן
עמר כהן
כתב כלכלה
צרו קשר עם המערכת:

כחלק מהתוכנית הכלכלית של משרד האוצר ל2017-2018, אישרה הממשלה את התוכנית להגדלת המיסוי על דירות להשקעה. על פי התוכנית, כל מי שבבעלותו שלוש דירות ומעלה יצטרך לשלם כ-1% מערך הדירה השלישית והלאה כמס למדינה. משרד האוצר מסביר כי מטרת המהלך הינה לצמצם פערים ולהגדיל את היצע הדירות למכירה. תכנית זו מצטרפת לצעדים נוספים שעשה האוצר בשנתיים האחרונות בכדי להקטין את הכדאיות של החזקת דירות כאפיק השקעה, צעדים שאף הביאו ככל הנראה לירידה ברכישת דירות למטרה זו.

במשרד האוצר רואים את הבעלות על נכסים מרובים כחלק מהתנאים היוצרים את אי השוויון בחברה. באוצר מקווים גם לפגוע ברווחיות של ההשקעה בדירות להשכרה ובכך לעודד בעלי דירות להשכרה למכור אותן על מנת לתמוך במדיניות של הורדת מחירי הדיור. על פי הערכות אנשי אגף התקציבים, המס החדש יביא להכנסה של כ-800 מיליון שקלים בשנה לקופת המדינה.

איך יעבוד המס החדש?

על פי הערכות האוצר בישראל כ-50,000 אנשים המחזיקים שלוש דירות ויותר בבעלותם. הגיל הממוצע של הקבוצה הזו עומד על 56 והכנסתם החודשית הממוצעת כ-46,000 שקלים בחודש. באוצר מעריכים כי המס יוחל על כ-80,000 דירות (מתוך 650,000 דירות להשקעה המוחזקות בידי הציבור). המס ייקבע על פי ערך הדירה שיוערך על פי ערך המ"ר הממוצע באזור בו ממוקמת הדירה, בהתאם להערכות השמאי הממשלתי הראשי.

אז מה יקרה בעקבות המס החדש? אלו הם שלושה תרחישים אפשריים:

התרחיש האופטימי – מחירי שכר הדירה לא עולים, 30,000 דירות להשקעה חוזרות לשוק.

באוצר מאמינים מאוד בשיטת המיסוי על דירות להשכרה שהם המציאו. מדובר בשיטה ייחודית למדיי השונה משתי השיטות המקובלות בעולם למיסוי דירות להשקעה. בשיטה הראשונה מצרפים את ההכנסות מהשכרה, באופן חלקי או מלא להכנסות הנכללות לצורך חישוב מס הכנסה. בשיטה השניה ממסים את ההכנסה מהשכרת דירות כמו הכנסה מרווחי הון (25%). באוצר חיפשו שיטה שתאפשר למסות רק חלק מהדירות ובכך תצמצם את הסיכוי שהמס יתגלגל לשוכרים. אם כל הדירות להשכרה היו ממוסות, באופן אוטומטי השוק היה "מתקן" את עלות שכר הדירה לשוכרים ומחיל עליהם את רוב המס. מאחר ורוב הדירות להשכרה בשוק לא נכללות במס החדש, והתחרות בשוק "עיוורת" לדירות ממוסות או לא ממוסות (מבחינת השוכר אין הבדל בין דירה שבעליה משלם מס לבין דירה שבעליה לא משלם מס) למס החדש תהיה השפעה שולית, אם בכלל, על מחירי שכר הדירה.

גלנט וכחלון. צילום: פלאש 90 / מרים אלסטר. ארכיון.
גלנט וכחלון. צילום: פלאש 90 / מרים אלסטר. ארכיון.

בתרחיש האופטימי, בעלי הדירות ירגישו כי שוק הדיור הגיע לשיא וכי מחירי הדיור הם בועה שעתידה להתפוצץ. בנק ישראל יעלה את הריבית באמצע 2017 (ובכך גם יעלה את כדאיות ההשקעה באפיקים אחרים), והמס הנוסף הופך לגרם המכריע מבחינתם והם מחליטים למכור נכסים. מי שרכש את הדירה להשקעה לפני 2008 מבין כי ערכה כבר הכפיל את עצמו וזה הזמן לממש. תוך שנתיים נמכרות 30,000 דירות להשקעה, היצע הדירות יד שניה עולה באופן משמעותי ומחירי הדירות יורדים.

המדינה מצידה, תוסיף להכנסותיה 800 מיליון שקל נוספים בשנה בעקבות המס החדש.

התרחיש הפסימי – המס מגולגל לשוכרים, בעלי הדירות ממשיכים להחזיק בנכסיהם.

על פי מחקרים, בהטלת מיסוי על דירות להשכרה כשני שליש מהמס מגולגל לשוכרים. בישראל אין כל פיקוח על מחירי דירות להשכרה. בעלי הדירות החייבות במס משתמשים בכוחם העודף על השוכרים (כפי שעשו במהלך העשור האחרון). הם מעלים את שכר הדירה ומאלצים את השוכרים לספוג חלק מהמס. עליית שכר הדירה בדירות הממוסות לוחצת את השוק כלפי מעלה וגורמת לעליה בשכר הדירה הממוצע.

מצב נוסף שיכול לקרות בעקבות המס החדש, הוא שבעלי הדירות יחליטו למכור, אך שוכרי הדירות לא יהיו מסוגלים לרכוש. עשרות אלפי דירות יוצאות משוק הדירות להשכרה ולוחצות את המחירים כלפי מעלה. בשני המקרים שכר הדירה עולה. המס החדש יוצר את האפקט ההפוך מהתוכנית, ומעצים את אי השוויון. נטל המס כשיעור מההכנסה בקרב השכבות החדשות עולה.

התרחיש הכאוטי – חוסר יכולת להפעיל את המס וביטולו תוך שנתיים.

הטלת מס חדש, דורשת מהלך מורכב של הערכת שווים של הנכסים, איתור הבעלים הצלבת מידע מורכבת. מאחר והדירות כבר נמצאות בידי הבעלים ואין עסקאות חייבות דיווח בדרך, עלול להיווצר מצב בו רשות המיסים לא תצליח ליצור מסד נתונים אמין של בעלי דירות שלהם שלוש דירות ויותר.

במקרה כזה, הערכת השווי השרירותית על פי שכונות מתגלה כלא אפקטיבית. פערי השווי בין דירות שונות באותו השכונה יוצרים מצב בו שווי המס לחלק מבעלי הדירות מגיע ל-2% משוויה האמיתי של הדירה שבבעלותם, וזהו כבר נתח משמעותי מהתשואה על הדירה. בעלי דירות רבים לא מקבלים את הערכת השווי השכונתית של השמאי הממשלתי (לדירה שלי אין מרפסת/מעלית/חניה ולכן היא שווה פחות) והם פונים לבית המשפט כנגד המהלך.

במקביל עלולים בעלי דירות רבים לרשום את הדירה השלישית על שם אחד הילדים. אפשר להעלות על הדעת שמספר משרדי עורכי דין יזדרזו להתמחות בשיטה החדשה הזו להעלמת מס.

אז יתחילו גם בעלי שלוש דירות ויותר, בעלי הכח וההשפעה (רובם ככולם בעשירון העליון) להפעיל לחץ על הפוליטיקאים לבטל את החוק. גם בין חברי הכנסת יש מי שמחזיק שלוש דירות ויותר. איך זה יסתיים? אולי כך: באחד מהעיתונים הכלכליים הגדולים בישראל יחליטו להריץ קמפיין נגד המס החדש, ויפרסמו כתבות על חוסר יעילותו. המס יהיה האשם בעלייה נוספת של מחירי הדיור. לקראת סוף 2018 יחליטו בכנסת לבטל את המיסוי על דירה שלישית.

דבר היום כל בוקר אצלך במייל
על ידי התחברות אני מאשר/ת את תנאי השימוש באתר

כל העדכונים בזמן אמת

הירשמו לקבלת פושים מאתר החדשות ״דבר״
נרשמת!