לצד שכונות הענק הנבנות בשנים האחרונות בשולי הערים, קיים פתרון נוסף למשבר הדיור: הגדלת כמות הדירות במרכזי הערים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. למרות היתרונות הסביבתיים והחברתיים שיכולים להיות לפרויקטים מסוג זה, העדיף שר האוצר להטיל את משקל כובדו על תכנית אחרות, ובראשן – מחיר למשתכן. במושבה האחרון של הכנסת אישרה המליאה לאחר דיונים ארוכים, את הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית, רשות אשר אמורה לרכז תחתיה פרויקטים של בנייה במרכזי ערים במסגרת תכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי. עוד לא ברור מתי תוקם הרשות בפועל ומתי תתחיל לפעול, אך כבר עתה ניתן לסמן כמה מהבעיות המובנות בה ואתם תצטרך להתמודד בכדי להצליח במטרה.
הקמתה של הרשות החדשה באה על רקע עלייה במספרם ובהיקפם של פרויקטים מסוג זה, תוך הבנה שלצד הפוטנציאל הגלום בהם, הם מביאים גם מורכבויות וסכנות רבות.מבין תפקידי הרשות המוגדרים בחוק בולטים: איתור והכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית, הסרת חסמים לטובת האצת פרויקטים של התחדשות עירונית שהוכרזו, קידום פתרונות לתחזוקת הרכוש המשותף במקומות שחודשו, סיוע להתארגנות דיירים לשם קידום התחדשות עירונית.
הרשות החדשה אינה צפויה לשנות את תחום ההתחדשות העירונית מקצה לקצה. המסגרות הקיימות של תמ"א 38 (חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה תוך הוספת דירות) ושל פינוי בינוי (פינוי בניין ישן והחלפתו בחדש) יישארו המסגרות הדומיננטיות בתחום, והרשות תכנס בעיקר לעמדת מפקחת עליהן.
בהקשר זה חשוב לציין כי פרויקטים של התחדשות עירונית לא עומדים לבדם. ביחד עם תוספת הבניה האפשרית כתוצאה מבנייה לגובה, יש להבין את ההשלכות הסביבתיות – הגברת הצורך במבני ציבור, תחבורה, תשתיות ביוב, חינוך ופנאי. השיקום הפיזי של האיזור יגרום לעלייה בערך הכלכלי שלו, ובייחוד כאשר הדבר יתרחש באיזורים מוחלשים ועניים, ולכן ייווצר, כנראה, לחץ לדחיקת האוכלוסיה הוותיקה החוצה.
לפי המעצב האורבני רענן כספין מעמותת "מרחב", מדובר בתהליך כמעט בלתי נמנע, שפיקוח ציבורי יכול לעדן אותו, אך לא לבטל אותו. לדבריו, הצורך בהתחדשות עירונית גובר על החסרונות שבו, מפני שבאיזורי הביקוש כמעט לא נותרו קרקעות פנויות לבנייה, ובאיזורים אחרים, למשל בקריית גת, תנופת הבנייה יוצרת שימוש בזבזני ביותר במשאב הקרקע, שדווקא בו חשוב לחסוך. המפתח, לדבריו, הוא לחבר בין הכלים של ההתחדשות העירונית למטרה של קידום עירוניות מסוג חדש, חכם ומועיל יותר.
ביחס למטרה הזו, החוק שהתקבל נובע מכוונות טובות ובחלקו יש חשש כי יהיה כר פורה ליצירת משרות למקורבים. ראש הרשות הראשון ייבחר ללא מכרז, ואילו התנאים לראש הרשות הבא הם "בעל תואר אקדמי וניסיון ניהולי מתאים", כאשר התיאור העמום בעצם איננו מצריך רקע מקצועי וניהולי ברור בתחומי תכנון עירוני והתחדשות עירונית. כספין מספר על חשיבות ההכשרה לעוסקים בתחום, "עמותת מרחב רוצה לקדם עירוניות טובה. תחום הידע הזה הוא די חדש ומקורו באקדמיה. התוצאות של תכנון ערים עד היום היה די 'על הפנים', המחשבה איך צריכה עיר להיראות זה בכלל לא עניין למהנדסים וארכיטקטים."
רענן כספין: "כל שינוי במרקם העיר צריך להיעשות בהסכמה רחבה ככל האפשר. הצענו שישבו שם נציגים של ארגון הקבלנים וארגון המתכננים ושל רשויות חברתיות וארגונים חברתיים, הדבר הזה לא נכנס."
יש טענה שחוסר היכולת לחזות את הצרכים בעתיד גורם לכל תכנון להיכשל.
"זה נכון, אבל זה לא שחור ולבן. זה מה שצריך לשפר. התחום 'עיצוב אורבני' קיים רק 50 שנה. עוסקים בו לא רק ארכיטקטים, אלא גם עורכי דין, רואי חשבון, פילוסופים, סוציולוגים, מי שאתה רוצה, שמנסים לענות על שאלה ערכית: באיזה עיר אנחנו רוצים לחיות?. העירוניות הירוקה זה חלק מזה. התהליך הזה בעולם הוא מאוד דרמטי והוא הולך ומתגבר. למעלה ממחצית מהאוכלוסייה בעולם גרה בערים וזה צפוי להגיע ל60% תוך שנים מעטות – זה די מטורף. במטרופולינים הגדולים אין שום ברירה – חייבים לעסוק בזה, זאת בעיה קיומית. עירוניות טובה, לפי אחת ההגדרות, היא כזו שיוצרת הרבה מפגשים בין אנשים וזה דבר שנעלם מהנוף. היא צריכה ליצור קהילות ולא לפרק אותן."
ואיך זה מתקשר להקמת רשות להתחדשות עירונית?
"קודם כל החוק הזה, במידה ויוקצו לו תקציבים מתאימים, יכול להאיץ תהליכים וזה דבר טוב מאוד. אם לא מאיצים את זה, התחליף הוא אובדן השטחים הפתוחים לבנייה חדשה. זה לא רק הפתרון הפחות גרוע, זה גם טוב בפני עצמו – חשוב לשפר את איכות החיים במרכזי הערים הוותיקים. חיזוק מרכז העיר מביא ברכה לכלל תושבי העיר והמבקרים בה, לא רק לתושבי הפרויקט".
הגדלת היצע הדיור או דאגה מקסימלית לאינטרס הציבורי?
החוק מניח לפתח הרשות אפשרויות, שלא מעוגנות בצורה מפורשת כחובה ברורה, לשכור יועצים לטובת התארגנות הדיירים, נושא קריטי לשלבי המשא ומתן בין דרישות הרשות המקומית, היזמים והקבלנים שמעוניינים לבצע אותו. החוק קובע הגנות משמעותיות לדיירים המתגוררים בדיור ציבורי בתוך מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, אך גם דיירים שאינם דווקא עומדים בקריטריונים הנוקשים של הדיור הציבורי בישראל, זקוקים להדרכה יסודית בנושאי תכנון ובנייה כדי לקבל החלטות באופן מושכל.
כאמור, החוק החדש מקל על כך, אך לא מתנה את הפרויקטים באמות מידה של יעוץ בלתי תלוי לדיירים הוותיקים. כמוכן, הרשות יכולה לפרסם רשימות של בעלי עניין – יזמים וקבלנים שעברו הכשרה מטעמה לנושא ההתחדשות העירונית. עם זאת, ברור מרוח החוק, כי מטרתו העיקרית היא להסיר חסמים לטובת הגדלת היצע הדיור במהירות המקסימלית, ולא דאגה מקסימלית לאינטרס הציבורי בטווח הארוך – גם של הדיירים הוותיקים וגם של הדיירים החדשים.
רענן כספין: "חיסרון נוסף הוא השמירה על המסלולים הקיימים תמ"א 38 ופינוי בינוי. בעולם יש עוד מסלולים להתחדשות עירונית ורעיונות טובים לכך, שלא נכנסו לחוק אצלנו"
"המועצה של הרשות הייתה אמורה להיות מליאה שתלווה את כל ההחלטות בנושא הזה באופן ארצי. העניין הזה ירד מהחוק. כל שינוי במרקם העיר צריך להיעשות בהסכמה רחבה ככל האפשר. הצענו שישבו שם נציגים של ארגון הקבלנים וארגון המתכננים ושל רשויות חברתיות וארגונים חברתיים." אומר כספין בביקורת, "הדבר הזה לא נכנס", ואכן החוק מנחה את הוועדה המחוזית לתכנון ובניה להקים תת-ועדה לענייני התחדשות עירונית על בסיס הרכבה הקיים. כספין מייחס את ההתעלמות מהצורך בהתייעצות רב-תחומית לתפישה פוליטית של התהליך, "ראש הרשות ושר השיכון לא רוצים שיבלבלו להם את המח, הם רוצים לשלוט" הוא אומר.
"חיסרון נוסף הוא השמירה על המסלולים הקיימים תמ"א 38 ופינוי בינוי. בעולם יש עוד מסלולים להתחדשות עירונית ורעיונות טובים לכך, שלא נכנסו לחוק אצלנו. אני הייתי מעורב, כנציג עמותת מרחב, במאמץ להכניס למטרות החוק את חיזוק העירוניות. העניין הפיקנטי בדיונים היה בזה שכל הזמן קיצצו את הדרישות מראש הרשות."
אולם, חשוב לזכור כי החוק הנוכחי איננו מכתיב באופן חד משמעי, כיצד ייראו הפרויקטים בעתיד. למודעות החברתית, לכושר ההתארגנות הקהילתית ולפעילות של עובדי ועובדות משרד הרווחה בתחום זה יכולה להיות השפעה מאוד גדולה על עיצוב המציאות העירונית בעתיד, בתוך גבולות הגזרה הרחבים המשורטטים בחקיקה הקיימת.
