לפני מספר ימים חתמה החברה הממשלתית 'עמידר' על הסכם מחודש עם משרד הבינוי והשיכון, לפיו תיזום החברה הקמת אלפי יחידות דיור, רובן בפריפריה. לפי ההסכם הנוכחי, 'עמידר' היא זו שאמורה לדאוג לדיירים הקיימים, תוך כדי שהיא הופכת לחברה יזמית בשוק הנדל"ן. האם תוכל החברה לעמוד במשימתה מבלי להיקלע לניגוד עניינים?
יו"ר עמידר, איציק לקס, חלק שבחים לשר יואב גלנט (כולנו) ומסר: "ההסכם הזה הוא בשורה גדולה לדיירי הדיור הציבורי ולכל אזרחי המדינה". ב'עמידר' דואגים להעביר את המסר כי ההסכם ייטיב באופן חסר תקדים עם השכבות החלשות, וזכאי הדיור הציבורי.
לפי תכנית העבודה החדשה, עד שנת 2029, יחוזקו או ייבנו מחדש כ-3,500 יחידות דיור קיימות, מתוכן כשני שליש יחידות דיור של הדיור הציבורי, וייבנו עוד 2,000 דירות שיימכרו בשוק החופשי. 83% מכלל יחידות הדיור (כ-3,000 דירות) ייבנו בפריפריה.
הפרויקטים מיועדים להיות מבוצעים במסגרת תמ"א 38 בערים כמו הוד השרון, תל אביב, חולון, רמת גן ורעננה. לטענת משרד השיכון, הרווחים מהפרוייקטים יופנו ישירות לחיזוק המבנים בפריפריה בישובים כדוגמת טבריה, בית שאן, דימונה, צפת וקריית שמונה.
ריקי בנלולו: "'עמידר' נמצאת כעת בקמפיין פרסומי וידיעות בתשלום לשיפור תדמיתם. קודם כל שיתנהלו בשקיפות. כחברה יזמית איפה יהיה האינטרס שלה – בטיפול בדיירים או ברווח?"
ההסכם הנוכחי משדרג את ההסכם עם 'עמידר' מאוגוסט 2014. ההסכם הקודם עמד על 200 מליון שקלים בשנה, והנוכחי גדל באופן דרמטי ל-690 מליון שקלים בשנה. בסכום זה עמידר אמורה לסייע לזכאים בתחזוקת הדיור הציבורי ולהעניק סיוע לנכים רתוקים וקשישים אך גם, ואולי בעיקר, לשמש כהון ראשוני ליזום וביצוע פרוייקטים של התחדשות עירונית בגובה של כ-2.5 מיליארד שקל. מתוך סך ההכנסות בפרוייקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש אמורים להצטבר בקרן הפריפריה כ-400 מיליון שקל, לטובת חיזוק מבנים.
שר השיכון והבינוי יואב גלנט (כולנו), בירך על ההסכם וציין את הישגי המשרד: "בשנה האחרונה רכשנו כמעט אלף דירות לטובת הדיור הציבורי. לשם השוואה, ב-2014 נרכשו 6 דירות בלבד. אכלסנו 600 דירות שעמדו ריקות בכל רחבי הארץ במשך שנים. 2,600 דירות נבנות בשיתוף הסוכנות היהודית. 100 מיליון שקל הוקדשו לרכש דירות עבור נכים רתוקים. מה שקורה היום זו מהפכה. ההסכם היום מציין שלב נוסף בה. על כל דירה שעוברת התחדשות עירונית באזור ביקוש במרכז הארץ, ייבנו 5 דירות נוספות באותו המקום. הרווחים מהפרויקטים הללו יביאו לשיפור אלפי דירות בפריפריה. זהו פרויקט חברתי מהמדרגה הראשונה". ההישגים שמציג גלנט הם באמת הישגים גדולים לעומת פעולות המשרד בשנים עברו, אך הם מהווים טיפה בים, ביחס לצרכים. בסך הכל, תקציב משרד השיכון נמצא במגמת ירידה רב-שנתית וסובל מתת ביצוע.
בהודעה לתקשורת, מתייחס משרד הבינוי והשיכון ל'עמידר' כזרוע הביצוע של המשרד ומתקצב אותה בהתאם. כדאי לשים לב כי ההסכם כולל את הפיכת עמידר לחברה יזמית, ולא רק לחברה שאחראית על דיירי הדיור הציבורי ומלאי הדיור הקיים. היקף התקבולים הצפוי – 2.5 מיליארד ש"ח דומה למה שביקש מנכ"ל עמידר להשיג באמצעות הלוואות בשוק, אשר מלאי הדיור הקיים היה אמור לשמש להם כבטוחה. כדי להגדיל את פעילות 'עמידר' דרוש מימון רב, אך האם הפיכתה לחברה יזמית לא יבוא על חשבון האינטרסים של הדיירים הקיימים?
שר השיכון והבינוי: "בשנה האחרונה רכשנו כמעט אלף דירות לטובת הדיור הציבורי. לשם השוואה, ב-2014 נרכשו 6 דירות בלבד. אכלסנו 600 דירות שעמדו ריקות בכל רחבי הארץ במשך שנים"
מי ידאג לדיירים?
מלאי הדיור הציבורי שבאחריות 'עמידר', סובל מהזנחה ארוכת שנים. מבצעי המכר הממשלתיים חיסלו חלק ניכר מהמלאי בעשורים האחרונים, תוך אי יישום חוק הדיור הציבורי והימנעות מבנייה חדשה. הדירות שנותרו במלאי היו במצב רעוע, ועמידר פעלה לשפצן. הפעולות לשיפוץ הדירות הקיימות התגברו בתקופת השר גלנט.
אשל ארמוני, מנכ"ל משרד הבינוי, אמר ל'דבר ראשון' כי: "עמידר תהיה אחראית לדאגה לדיירים" בפרויקטים שבאחריותה. דוח של משרד הרווחה חשף כי פרויקטים של התחדשות עירונית מחייבים יעוץ מקצועי מקיף לדיירים לגבי אופי הפרויקטים והסידורים החדשים שיקבלו לאחר הבנייה. דווקא פרויקט המחליף דיור נמוך במגדל דירות מודרני, עלול להקשות על הדיירים. למשל – דיירים דתיים שזקוקים לניידות נוחה בשבת, דיירים עניים זקוקים לתמיכת המדינה כדי לממן תשלומים יקרים יותר הנדרשים במגדל דירות לעומת החיים בדיור נמוך, ועוד.
באיזו מידה תוכל 'עמידר' ליישב בין הרצון ליצור פרויקט נדל"ן רווחי ובין הדאגה לצרכים של דיירי הדיור הציבורי הנוכחיים? העובדה כי שליש מעלות הפרויקטים לא תמומן על-ידי המדינה, אלא על ידי פעילות יזמית, יוצרת מצב בו כ-2,000 דירות – כמעט 40% מהדיור שבאחריות היוזמות של 'עמידר' – עתידות להימכר בשוק החופשי. 'עמידר' עלולה להיכשל במילוי תפקידה בכמה אופנים: חוסר הנסיון של 'עמידר' כיזמית יכול להוביל למכירה לא מוצלחת של הדירות בשוק. בנוסף, מספרן הרב של הדירות אותן היא אמורה למכור בשוק החופשי עלול לגרום לה להזניח את תפקידה העיקרי – הדאגה לדיירים.
ריקי כהן בנלולו, מ'פורום הדיור הציבורי' ומקבוצת המחאה 'לא נחמדות לא נחמדים' חושבת כי אין להפקיד בידיה של חברת 'עמידר' פרוייקט מהסוג הזה. "הם הולכים לפקח על כל החתימות של היזמים בפרויקטים הללו. יש חשדות לפרשיות שחיתות חדשות. מבקר הפנים בחברה זכה להגנת מבקר המדינה בגין חשיפת שחיתות בנושא מכרזים. האם נכון לתת להם את כל הכוח הזה, ולתת להם לבנות דירות לשוק הפרטי? הרי מדובר שם בסוף על 40 מליון ש"ח בסך הכל בכל שנה לקרן הפריפריה. האם זה הפתרון? אני מכירה משפחה שמחכה 23 שנים לדיור ציבורי שאחרי כל האכלוס שמתקיים עכשיו, הם עדיין לא קיבלו הצעה לאכלוס. 'עמידר' נמצאת כעת בקמפיין פרסומי וידיעות בתשלום לשיפור תדמיתם. קודם כל שיתנהלו בשקיפות. כחברה יזמית איפה יהיה האינטרס שלה – בטיפול בדיירים או ברווח?".
דניאל הר כסף, העוסק במימון פרויקטים של התחדשות עירונית, דווקא שבע רצון מהמהלך: "הרעיון שעמידר יוזמת פרויקטים הוא רעיון מצויין בעיני. השאלה מה קורה לעמידר כשנצברים בה רווחים ומה יקרה עם הדיירים הקיימים. זה צריך להיפתר על-ידי רגולציה של מדינת ישראל ולדעתי דרך חקיקה".
אין ספק כי המטרות בפרוייקט, לרבות הדאגה לחיזוק מבנים בפריפריה הן טובות וראויות, ומשקפות רוח של יוזמה לאחר קיפאון של שנים. עם זאת, הנסיון לעקוף את צורכי המימון הכבדים באמצעות מנגנון עסקי עלול לבוא על חשבון הדיירים, מבלי שהוצג מנגנון שתפקידו למנוע זאת.
מחברת עמידר נמסר בתגובה כי "ההסכם החדש עם משרד הבינוי והשיכון הוא מהפכני ומביא בשורה חסרת תקדים לדיירי הדיור הציבורי והחברה הישראלית. בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית תתווספנה אלפי יחידות דיור למלאי הדיור הציבורי. מרבית הרווחים מהמיזמים יופנו לשיפוץ ותחזוקת הדירות, לרווחת הדיירים. במיזמי ההתחדשות העירונית טובתם ורווחתם של הלקוחות עומדת בראש מעייננו. כך, דאגנו יחד עם משרד השיכון ששכר הדירה של הדיירים לא יעלה לאחר שיקבלו דירה חדשה, גדולה ומרווחת יותר בזכות הפרויקט. בנוסף, בפרויקטים מסוימים – כמו למשל בשכונת נמרוב בלוד – יתבצעו פרויקטים של בינוי-פינוי, כלומר קודם ייבנו המבנים החדשים ורק לאחר מכן ייהרסו הישנים. מיזמי ההתחדשות העירונית, שרובם יבוצעו בפריפריה, באזורים בהם קבלנים פרטיים לא מבצעים אותם מחוסר כדאיות כלכלית, יביאו עידן חדש לדיור הציבורי וייטיבו עם הדיירים, ערי הפריפריה והחברה הישראלית כולה.
