העורכת הכלכלית של ערוץ 2, קרן מרציאנו, חשפה השבוע כי הצעת החלטה שהעלה שר האוצר משה כחלון בקבינט הדיור שהתקיים ביום שני האחרון, ב-19 לספטמבר, נבלמה בידי היועצים המשפטיים שנכחו בחדר.

עניינה של ההצעה, על פי מרציאנו, היה לאסור על השמאי הממשלתי הראשי לפרסם את מדד יוקר הדיור שלו. האינטרס היה, שוב על פי מרציאנו, ה"זעם" שחש שר האוצר כלפי השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, בשל פרסום המדד שלו שהצביע על עלייה במחירי הדיור, וזאת בניגוד, כביכול, למדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהצביע על ירידה (שוב, כביכול) במחירי הדיור.

בדיווח של מרציאנו בערוץ 2 הוצג העניין כ"נקמה" של השר בשמאי הממשלתי. בדה-מרקר העלו את המשנה ליועץ המשפטי שנכח בישיבה ומנע את העברת ההחלטה למדרגת גיבור ומגן העם, והפרשן הכלכלי המוערך שאול אמסטרדמסקי השווה בבלוג שלו את העברת הסמכות לפרסום מדד יוקר הדיור ללמ"ס לנעשה במשטרים אפלים, לא פחות.

נדמה לי שמדובר בהיסחפות. יתרה מכך – הרעיון להעמיד גוף ממשלתי אחד בעל יכולת אשר ינפיק, סוף סוף, מידע אמין, בדוק, מתוקף ועדכני בדבר הנעשה בשווקי הדיור השונים הוא רעיון טוב, שיש לבצעו בהקדם. הצגת המהלך של האוצר כפגיעה בשמאי הממשלתי (כך טען יו"ר לשכת השמאים) היא מוזרה, ועוד יותר מוזרה הטענה שבהעברת הסמכות הזו וקידום יצירתו של מסד נתונים אמין יש משום "החשכה" של השלטון ומניעת מידע מהאזרחים.

מה מודדים פה בעצם?

המקור לבעייתיות של המדדים השונים, המתנגשים ביניהם ומנפקים לעתים תוצאות שונות, טמון בעצם בעובדה שאין גוף שאחראי על איסוף וניתוח כלל הנתונים הקשורים בשוק הדיור. הנתונים הקשורים בעסקאות מכירה מרוכזים על ידי רשות המיסים. הנתונים הקשורים למחירי שכירות נאספים על ידי סקרים של הלמ"ס.

הלמ"ס מפרסם דוחות – דו"ח חודשי, ודו"ח רבעוני – שמבצעים אומדן של מחירי הדירות הנמכרות על בסיס נתוני רשות המיסים, ב-67 ערים ברחבי הארץ, תוך ניסיון לשקלל משתנים שונים (גודל הדירה, מספר החדרים וכו') וגם לבטל נתונים שמטים את התוצאה בצורה מעוותת (כמו דירות יקרות במיוחד ביחס לשאר הדירות שנמכרו באותו אזור).

השמאי הממשלתי, בניסיון לפשט מעט את התהליך ולפרסם דו"ח שייתן אומדן על מחירי הדיור בודק רק דירות ארבעה חדרים ורק ב-16 ערים מרכזיות בארץ. התוצאות השונות נובעות מכך שמודדים דברים שונים. מבולבלים? גם הממשלה, ואולי זו בעצם המטרה.

החוסר במידע זמין על הנעשה בשוק הדיור הוא קריטי. כל המידע שנאסף הוא מידע בדיעבד, ללא יכולת ממשית לניתוח פרטני ואיכותי של המידע. הממשלה בנושא הזה היא פשוט סומאת באפלה.

אין דבר כזה "שוק הדיור"

הטעות התפישתית המרכזית היא שיש דבר שנקרא "שוק הדיור". האמת היא שישנם הרבה מאוד שווקים בהן נמכרים "מוצרים" שונים. אדם שמחפש דירה בקרית-גת אינו מחפש דירה בתל-אביב, ולכן אי אפשר להתייחס לקרית-גת ולתל-אביב כשוק אחד, גם אם יש איזשהו מתאם בין הדברים. באותה צורה, לא ניתן להתייחס לאדם שמחפש לשכור דירה בראשון-לציון לאדם שמחפש לקנות דירה בראשון לציון (למרות שבתנאים מסויימים כן עשויה להיות הלימה בין מי שמחפש לשכור ומי שמחפש לקנות). ואיך אפשר להשוות את הדירה שמחפשת משפחה ברוכת ילדים לדירה שמחפשת רווקה צעירה? כל דירה היא מוצר שונה, שפועל בשוק נפרד. כמו שתפוח לא מתמודד מול המבורגר.

אבל לממשלה אין בכלל מושג מה קורה בשוק הדיור. וכנראה שזה מבחירה, כי לממשלה יש את הכלים לפתח את היכולת הזו. לא מדובר בעניין פשוט – השווקים השונים של הדיור הם בעלי פילוח גיאוגרפי אזורי, פילוח לגדלי דירות, פילוח לצמוד קרקע ובניינים משותפים ועוד עשרות פילוחים שניתן להעלותם על הדעת. לשם כך צריך גוף – האמת היא שהכי מתאים שזה יהיה משרד השיכון, אבל את רוב מערכות התכנון והבקרה של המשרד הזה הוציאו זה מכבר למיקור חוץ, ולכן יכולת ביצועית ממשית חסרה שם – שיאסוף את הנתונים, ינתח אותם, ויאפשר קבלת החלטות ממשיות.

קחו לדוגמא את הריכוזיות בקרקע. האם קיימת בישראל ריכוזיות בקרקע? האם חברות קבלניות גדולות אוגרות קרקע וחונקות את ההיצע? האם ישנם גורמים שבזכות שליטתם בקרקע שולטים במחיר? הדעה המקובלת היא שזהו המצב. וכמובן שממשלה זו וקודמתה שואפת למגר את הריכוזיות ומצהירה על רצונה בכך מעל כל במה. יתרה מכך – חוק רשות מקרקעי ישראל מחייב את שר השיכון לתקן תקנות למניעת ריכוזיות בקרקע, וזאת עד למאי 2010.

למה לא תוקנו תקנות למניעת ריכוזיות? כפי שהסביר לי בעבר פקיד ממשלתי בכיר שכבר איננו בחיים – הם פשוט לא יודעים לעשות זאת. אין לרשויות הממשלה השונות את המידע הנדרש כדי לדעת מי מחזיק בקרקע, מה מותר לו לעשות איתה, מה הוא עושה איתה בפועל ובאילו מחירים. חלק מהמידע הזה מגיע לידי הממשלה בדיעבד.

ולכן, הצעד שכחלון יזם – ואין זה משנה לענייננו אם הדבר נובע מכעס על השמאי הממשלתי או לא – הוא צעד בכיוון הנכון. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא כיום הגוף שיש לו את מירב היכולות כדי להבין בכלל מה קורה כאן. עם ההבנה הזו, ייתכן שניתן יהיה להתחיל גם לפתור את משבר הדיור.