התוכנית החדשה של משרד האוצר למאבק במחירי הדירות המאמירים יוצאת בקרוב לדרך. כזכור, בשבוע שעבר מינה שר האוצר ועדה שתמליץ על חלופה להשקעה בשוק הדיור. הירידה בשיעורם של רוכשי הדירות להשקעה מכלל רוכשי הדירות, יחד עם העליה המשמעותית בהתחלות הבניה, הביאה כנראה את שר האוצר למסקנה כי השוק בשל לשינוי מגמה. המהלך של חלופה להשקעה אמור להיות הדחיפה הקטנה שתניע את שינוי המגמה ותתחיל לגלגל את ירידת המחירים.
הרעיון ביצירת חלופה להשקעה הוא פשוט למדי ולא חדש. הנחת המוצא של התכנית, כמו של חלק גדול מהצעדים בהם נוקט שר האוצר בתחום הדיור, היא כי קיימת בועת מחירים בשוק הנדל"ן, בועה המנופחת על ידי משקיעים. כדי להוציא את המשקיעים מהשוק, אמורה הממשלה ליצור 'שוק צללים' אלטרנטיבי לשוק הדיור, שוק המתנהג כמו שוק הדיור ומבטיח תשואות דומות למשקיעים, אבל לא מעמיס את הביקושים שלו על שוק הדיור האמתי. האתגר המרכזי בכך הוא שכדי להצליח להניע את המשקיעים להיכנס לשוק הצללים הזה, הוא צריך להיות אטרקטיבי יותר משוק הדיור .
מדובר ברעיון ישן שהוצע בעבר, ונמצא על השולחן כפתרון לבעיית מחירי הדיור לפחות מ-2009. ב-2011 קודם הרעיון על ידי יו"ר ועדת הכלכלה דאז, חבר הכנסת לשעבר כרמל שאמה הכהן, וכמעט הגיע לפסים מעשיים במתכונת של הנפקת אג"ח ממשלתיות הצמודות לשוק הדיור. למרות הדיונים הרבים שהתקיימו, התכנית נעצרה בהוראת שר האוצר דאז יובל שטייניץ, שהאמין כי מחירי הדיור כבר נמצאים בשיא והרעיון נראה לו כהתערבות קיצונית מדי בשוק. כידוע, מאז ועד היום המשיכו מחירי הדיור לטפס לשיאים חדשים. סיבה נוספת לכך שהרעיון נתקע קשורה לבעייתיות שיש בו עבור הדרג הפוליטי. לבעייתיות הזו ולפתרון שמצאו לה נחזור בהמשך.
המחירים יורדים? התשואה נשארת
אם נחזור לנובמבר 2016, הצוות שמינה שר האוצר דן בשתי חלופות מרכזיות. החלופה הראשונה נתמכת על ידי המועצה הלאומית לכלכלה, ומציעה לחזור לרעיון המקורי של שאמה הכהן להנפקת אגרות חוב ממשלתיות שתשואתן צמודה למדד הדיור. היתרון של החלופה הזו נובע מהמכה האגרסיבית שאגרות חוב כאלה יכולות לתת לשוק, שכן אגרות חוב ממשלתיות מונפקות בהיקפים גדולים ולתקופה ארוכה (עשר שנים לפחות). היתרון השני שלהן הוא בכך שהן נותנות מענה למגוון רחב של משקיעים: מהזוג הצעיר שחוסך לדירה ועד למשקיע הכבד שמחפש חלופה למספר דירות בשווי של מליונים. וזו גם הבעיה המרכזית של משרד האוצר עם החלופה הזו: הנפקת אגרות חוב מהסוג הזה מטפלת גם בצד ההיצע וגם בצד הביקוש. יש בהן פוטנציאל להוות חלופה עבור חוסכים ומשקיעים פוטנציאלים שעוד לא רכשו דירה (מיתון ביקושים) וגם עבור מי שכבר מחזיק דירה ויעדיף למכור אותה ולהחליפה באגרת חוב (הגדלת ההיצע).
עם זאת, במשרד האוצר רוצים פעולה מדודה יותר ואפילו כירורגית. הם גם לא מתלהבים מהרעיון של הגדלת החוב הממשלתי ויצירת תחרות לאגרות החוב הממשלתיות המונפקות כיום. ובכלל, אם אפשר שהממשלה תימנע מהתערבות פעילה בשוק, באוצר מעדיפים זאת. כמו בתוכנית "מחיר למשתכן", באוצר מאמינים כי הממשלה צריכה להישאר בתחום התמריצים והרגולציות ולא להפוך לשחקן פעיל בשדה.
התכנית השנייה לחלופת השקעה מגיעה מכיוון מטה הדיור. שם פיתחו כלי שמותאם יותר למדיניות הגבלת ההתערבות – פיקדונות בנקאיים צמודים למדד הדיור המבוטחים על ידי המדינה. בתכנית זו, בנקים שייבחרו במכרז על ידי המדינה ינפיקו פיקדונות צמודים למדד הדיור. הפיקדון יהיה מבוסס על תשואת בסיס נמוכה שהבנק מבטיח כמו בפיקדון רגיל. אם מדד מחירי הדיור יעלה, התשואה תעלה אתו, והמדינה תפצה את הבנק על התשואה העודפת. אם מדד מחירי הדיור יורד, החוסכים מקבלים את התשואה שהובטחה על ידי הבנק. למעשה מדובר בחלופה כדאית בהרבה לחוסכים לעומת חלופת האג"ח הממשלתי, שבה אין תשואה מובטחת ובמקרה של ירידת מחירי הדיור ערך ההשקעה יורד.
כאן גם נמצא הפתרון לבעיה הפוליטית שמנעה את הנפקות האג"ח ב-2011: אף פוליטיקאי לא מוכן ששמו יהיה חתום על הנפקת אגרות חוב שיכולה לתת תשואה שלילית במקרה של ירידות מחירים. על אחת כמה וכמה כשמדיניותה המוצהרת של הממשלה היא להוזיל את מחירי הדיור, דבר שיביא את קוני האג"ח להפסד.
למעשה, חלופת הפיקדונות היא אופציית השקעה מושכת מאוד, אבל יש לה גם עוקץ. החלופה תוצע אך ורק לבעלי דירות שמוכרים את דירותיהם במסגרת תקופת זמן מוגבלת של שלושה חודשים. זאת במטרה ליצור לחץ אינטנסיבי על בעלי דירות למכור, בשאיפה שהלחץ יוביל את מי שמעוניין לעבור להשקעה בפיקדון כזה להיות מוכן להתפשר על המחיר בו הוא מוכר את הנכס שברשותו כדי לא לאבד את ההזדמנות. ההצעה גם תוגבל ל-12,000 מפקידים בלבד. הרעיון הוא להכפיל את מספר המוכרים של דירות להשקעה (מ-2,000 בחודש היום ל-4,000 במשך רבעון אחד) ועל ידי כך להגדיל את ההיצעים, זאת במקביל ללחץ מלאכותי נקודתי למכור ומהר שיוביל לירידת מחירים. לחץ המחירים הנקודתי יהפוך, כך מאמינים באוצר, לכדור שלג שיגרור את השוק כלפי מטה.
את הפיקדונות מגבילים ל-700,000 שקל על מנת למקד את המהלך בדירות זולות יחסית שערכן עד מיליון וחצי שקל, ולהביא לאפקט של כמה שיותר דירות במינימום חשיפה של תקציב המדינה לסיכון. תכנית הפיקדונות תהיה שמורה כאמור רק למי שבידו דירה להשקעה והוא מוכר אותה. באוצר מכוונים לקהל יעד של משקיעי נדל"ן לא מקצועיים שנדחפו לשוק הזה בהיעדר חלופות ומתוך חשש שכספם יאבד את ערכו, אנשים שישמחו לוותר על כאב הראש שכרוך בהחזקת ותחזוקת דירה להשכרה. בנוסף מקווים באוצר שאנשים שמאמינים שהשוק הגיע לשיא וחושבים למכור את הדירה שבבעלותם ישתכנעו בעקבות ההצעה המשתלמת להזדרז ולצאת מהשוק.
במטה הדיור הצליחו לגייס תמיכה של מרבית האגפים במשרד האוצר לחלופה שלהם. השמועה אומרת שמעבר לחשבת הכללית ולכלכלן הראשי במשרד האוצר, גם הנגידה פלוג תומכת בחלופת הפיקדונות. סיבה נוספת לתמיכה שלה זוכה תכנית הפיקדונות קשורה לכך שבאוצר חושבים שפיקדונות בנקאיים זמינים יותר לציבור שיוכל להשקיע בהם ללא צורך במתווכים, בניגוד לאגרות חוב אותן המדינה מוכרת לציבור דרך גופים מתווכים.
הפיקדונות יכולים להגיע למדף בתחילת 2017
בין אם ה"חלופה להשקעה" תתבצע על ידי אגרות חוב ממשלתיות ובין אם על ידי פיקדונות בנקאיים, מדובר בתכנית עם מעט סיכונים שיכולה להביא לתוצאות מהירות. העלות שלה (במודל הפיקדונות הבנקאים) למדינה נעה בין אפס במקרה של הצלחה בירידת מחירי הדיור לבין חצי מיליארד שקל בתסריט הקיצון של עליה שנתית מתמשכת של 7% במדד הדיור. עם זאת במקרה של עליה במחירי הדיור, מסי הקרקעות שיעלו במקביל והעובדה שהמדינה היא הבעלים של רוב הקרקעות בישראל מגדרים את הסיכון שהמדינה לוקחת. זו תכנית פשוטה יחסית ליישום, וניתן להוציאה לפועל תוך חודשים ספורים.
השאלה היחידה שנשאלת היא – האם ציבור המשקיעים יבוא? גורמים באוצר אומרים לנו שבגלל שמדובר בהצעה חד פעמית התחומה בזמן, אין להם ספק שכל מכסת הפיקדונות תיחטף במהירות, וכי גם אם לא יהיו קונים לפיקדונות – לא הפסדנו כלום. הבעיה המרכזית בשיטת הפיקדונות הבנקאיים היא בכך שמעט בעלי אמצעים המחזיקים בדירות להשקעה ייהנו ממנה באופן ישיר ובעצם יקבלו מתנה מהמדינה.
מעבר להשפעה הישירה על ההיצע והביקוש בשוק הדיור, לתכנית "חלופת ההשקעה" (בין אם בפיקדונות בנקאיים ובין אם באגרות חוב) יש אפקט חשוב נוסף: הצהרת כוונות שהממשלה "מהמרת" על ירידת מחירים. מדובר בשדר חזק מאוד לשוק שאמור ליצור אמון, גם אצל הספקנים, בכך שהמחירים ירדו. בשוק המבוסס על ציפיות, מדובר באפקט חשוב.
הצוות שמינה כחלון אמור להגיש את המלצותיו בתוך שבועיים. כרגע נראה שהכף נוטה לכיוון חלופת הפיקדונות. אם שר האוצר יקבל את ההמלצה, הוא יצטרך לפנות לוועדת הכספים שתאשר את הערבות שהמדינה תיתן לפיקדונות. אחרי האישור בוועדה יתקיים הליך מהיר של מכרז לבנקים, ואם הכל ילך כשורה, ייתכן וכבר ברבעון הראשון של 2017 תכנית חלופת ההשקעה תצא לדרך והפיקדונות האטרקטיביים יצאו לציבור.
