במשרד האוצר בוודאי מתגאים בנתוני הלמ"ס, המעידים על ירידה קלה במחירי הדיור, בחודש האחרון. ישנן סיבות רבות לא להתרגש מהנתון הזה – אם מאמינים לנתונים, מדובר בירידה קטנה של 1.2%, שלא משנה את המגמה של עליית המחירים גם בשנה האחרונה ב-6% בערך. אבל האם הנתונים הללו אמינים?

בעבר פורסם גם מדד השמאי הממשלתי, השייך למשרד המשפטים, אך במשרד האוצר הורו להפסיק את פרסום הסקירה הזו לציבור. על פי השמאי מחירי הדיור ממשיכים לעלות, אך הוא דוגם מספר מצומצם יותר של נתונים. לו היה מדובר במגמה של פרסום מדד אחד ואמין, היה ניתן לברך על הצעד, אלא שיכולת של הלמ"ס לאסוף נתונים מוגבלת, ובכל מקרה הנתונים שאספו יעודכנו בעתיד בשקלול דיווחים חדשים שלא הספיקו להיכלל בה.

סימני שאלה כדאי גם להציב על הנתונים שכן נכללו. לפני כשנה מיקד העיתונאי שאול אמסטרדמסקי את תשומת הלב לממצא מדאיג של מבקר המדינה, לפיו רק 20% מהנתונים בכרטסת מידע הנדל"ן של רשות המיסים – שהיא הבסיס לנתוני הממשלה והלמ"ס – מוקלדים ללא שגיאות. לפי כלכליסט, בלמ"ס מודים בבעיות באיכות נתוני הדיור שלהם גם בפרמטרים נוספים פרט למחירים, כמו כמות הדירות שבנייתן החלה או שהסתיימה.

אז אין למדינה נתונים ברורים על שוק הדיור, ולנו האזרחים אין, נכון לעכשיו, שום גורם להסתמך עליו. האמת שלרובנו, זה גם לא מאוד משנה, מפני שהצורך שלנו בדיור, קשור בדרך כלל לדירה בגודל ספציפי במיקום ספציפי, שקרוב למרקם החיים שלנו – מקומות העבודה, החינוך ומעגל הקשרים החברתיים. מערך מידע ספציפי כזה הופך אתרים פרטיים כמו מדל"ן ליותר רלוונטיים מאשר הנתונים הממשלתיים. הבעיה עם נתוני האתר כגורם המנטר את שוק הדיור, היא שרוב הנתונים בו הם המחירים המבוקשים מצד בעלי הדירות, ופחות מחירי העסקאות בפועל. דווקא הנתונים של תכנית מחיר למשתכן הם בדוקים ובעלי משמעות, לפחות לגבי שיעור ההנחות המתקבלות בתכנית.

משה כחלון מציג את עיקרי חוק תקציב המדינה לשנים 2018-2017 לפני עלייתו לקריאה ראשונה (צילום: יונתן זינדל / פלאש 90).

הנחות גדולות ביישובים מבוססים

בעקבות כתבות בעיתונות לפיהן יש פערים גדולים בהנחות בשקלים בתכנית הממשלתית מחיר למשתכן המגיעות עד ל-800,000 ש"ח בדירות בהרצליה, לעומת הנחות קטנות הרבה יותר ביישובים המרוחקים מתל-אביב, התקיים ביום שני השבוע בכנסת דיון בוועדת הכלכלה בהשתתפות שר השיכון. לקראת הדיון הוכן נייר מחקרי מטעם מרכז המחקר והמידע של הכנסת, המפלח את התפלגות ההנחות של הדירות הנמכרות ב"מחיר למשתכן" לפי דירוג אשכולות הישובים.

פערי ההנחות ב׳מחיר למשתכן׳ בין אשכולות פריפריאליים (גרפיקה: דבר ראשון, נתונים: מרכז המחקר והמידע של הכנסת).

נקודת אור במחקר היא שתכנית מחיר למשתכן מצליחה להביא להנחה ממוצעת של 290,000 ש"ח לדירה, מעל הסכום ששיערו באוצר של 200,000 ש"ח. נקודת אור נוספת היא ששיעור הסבסוד הישיר על ידי המדינה הוא כשליש בלבד מגובה ההנחה, בעוד שרוב ההנחה נובעת מחיסכון הוצאות, רווח יזמי מוגבל, ביטול הוצאות פרסום וכדומה. את ההישגים האלו כדאי לקחת בעירבון מוגבל, מפני שאם משווים את תכנית מחיר למשתכן אל מול האפשרות של רכישת דירה בנויה בשוק באופן מיידי, הרי שמשך הבניה, הוצאות השכירות בינתיים ומגמת עליית מחירי הדיור הנמשכת, שוחקות את ערך ההנחה.

בעיה נוספת בתכנית היא התנאים שמעמידים בפני הרוכשים, כפי שנחשפו בדיון בוועדת הכלכלה. יהודה בצלאל, מחזיק תיק הצעירים בעיריית דימונה, סיפר כי מתוך 54 דירות שיצאו להגרלה לפני חצי שנה, 12 אנשים בלבד חתמו על חוזה רכישה. עו"ד ניר חזן סיפר על התנאים הקשים של זוכים בהגרלות התכנית: "לקוח שלי זכה במחיר למשתכן בצפון. הדרישות הראשוניות היו תוך 48 שעות להגיע, לחתום ולבחור דירה מבין 250 דירות, כאשר הוא לא באמת יודע מה באמת קורה בפרויקט. בתוך אותן 48 שעות הוא צריך לגייס את ההון העצמי ואת המשכנתא. כשקיבלנו את ההסכם, נדרשנו תוך 3-4 ימים לתת את הערותינו כאשר מבהירים לנו 'אין שינויים ולא יהיו שינויים ,'take it or leave it. אלו תנאים מסחריים לא הגיוניים, כאשר הם מקבלים גיבוי ממשרד השיכון".

דיון ועדת הכלכלה בכנסת (צילום: דוברות הכנסת).

ככל שדברים אלו משקפים תופעה רחבה, הם מספרים עוד יותר על עומק המלכוד בו נמצאים חסרי הדירה בישראל.

שר השיכון יואב גלנט ניסה להקהות את הביקורת באותו הדיון, ואמר: "אני רוצה לשבח את חברי הכנסת, אתם ערניים לנושא. באופן טבעי, אנחנו כבר ערניים מזה זמן. צריך לשים את הנתונים כפי שהם על השולחן. אנחנו בממוצע מורידים בצפון את המחיר ב-180,000, בדרום ב-160,000, בחיפה וירושלים ב-270,000 ובמרכז ב-320,000. זה פי 2. מכרזי מחיר למשתכן הצליחו להביא לשיווקי דירות – בין הקבלנים והאזרחים שזכו, הצלחנו גם במקומות שבהם לא היינו מצליחים ללא זה – נצרת עילית, כרמיאל, קריית שמונה, וגם בדימונה, ובעיני זה מאוד משמעותי. כשאני רואה שבאופקים נרשמים 7,000 להגרלה זה סימן חיובי". השר התעלם מהאפשרות הסבירה שזוכי מחיר למשתכן הם בחלקם משקיעים במסווה, אשר זוכים בדירות רחוקות מאוד ממקום מגוריהם הנוכחי, אפשרות שיכולה להסביר כיצד ישנה ירידה עקבית וממושכת במספר המשקיעים בשוק הדיור בשנה האחרונה, ועם זאת, מגמת עליית המחירים לא פסקה.

התחכמות תקציבית

חלק מהמוטיבציה של שר האוצר כחלון להפעיל את תכנית 'מחיר למשתכן' היא שאבדן הכנסות למדינה נרשם אחרת מהגדלת הוצאות. באופן מהותי מדובר בפעולות דומות, אך הן שונות מבחינה חשבונאית. להגדלת ההוצאות יש מגבלה חוקית, שאינה מקובלת במדינות מפותחות והיא "כלל ההוצאה" שנועד לצמצם את מעורבות המדינה במשק ולחנוק את המגזר הציבורי. תכנית 'מחיר למשתכן' מאפשרת לכחלון לבצע מעקף של ההתמודדות הפוליטית לו היה רוצה להביא לביטול כלל ההוצאה, ולהזרים סכומי כסף גבוהים לאזרחים באמצעות אבדן הכנסות מדינה בשיטת 'מחיר למשתכן' וכן באמצעות הפחתות של מס החברות ומס ההכנסה.

תקציב המדינה (צילומים: פלאש90. עיצוב: אידאה).

מבחינת ההשפעה על השוק הדיור, לשני האמצעים – הנחות ומענקים – יש יתרונות וחסרונות, כאשר מענקים יכלים "להיספג" על ידי הקבלנים ובעלי הדירות יד שנייה, והנחות בפרויקטים ספציפיים מפלות לרעה יישובים בהם אין פרויקט מחיר למשתכן. דרך נוספת להשפיע על השוק היא באמצעות הגדלת מערך הדיור הציבורי – מהלך אליו טוענים השרים גלנט כחלון שהם נערכים, והודיעו עליו ביום שלישי במסיבת עיתונאים. אבל למרות הצעד החיובי, כמות הדירות המדוברת לא צפויה להדביק את הביקושים, כאשר מערך הדיור הציבורי יכול להמשיך להידלדל בעקבות רכישות דירות על ידי הדיירים עצמם, ובוודאי שלא להשפיע על שאר השוק. כאשר בוחנים את ההשפעה של מכלול הצעדים שמבצעים באוצר ובמשרד השיכון, ניתן לראות בהם סימנים חיוביים, אך במידה מועטה, שבינתיים הצליחה רק לרסן את קצב עליית מחירי הדיור, ואפילו לא לגרום לקיפאון מחירים

השפעת מחיר מהשכנתא

הנגישות לדיור היא היכולת בפועל לרכוש דירה. מחיר הדירה הוא מן הסתם גורם מרכזי המשפיע על היכולת הזו, אך אליו מתווספים גם עלות המשכנתא וכן הביטחון התעסוקתי של הרוכשים, המאפשר להתחייב להלוואה כזו. את סוגיית הביטחון התעסוקתי נשאיר לכתבה אחרת, אך בנושא המשכנתא, חשוב לדעת כי סביבת הריבית האפסית הממושכת בעולם היא גורם משמעותי הן בעליית מחירי הדיור והן בהוזלת ריבית המשכנתא. האם הן מאזנות אחת את השנייה? לא בדיוק. המשכנתא היא סוג של הלוואה זולה יחסית להלוואות אחרות, המגובה בנכס. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, היקף ההון העצמי בשקלים הנדרש כדי לקבל משכנתא עולה גם הוא, ומרחיק רוכשים מהאפשרות לזכות במשכנתא. מחיר הדירה המתייקר הוא תשלום הכרחי, בעוד שהוזלת הריבית על המשכנתאות היא בסופו של דבר זמנית וחלקית. כאשר הריבית במשק תעלה, גם הריבית על המשכנתאות צפויה לעלות. בתגובה לסיכון זה, דאגו הבנקים להבטיח את עצמם באמצעות עליית מחירי המשכנתאות בשנה האחרונה, שלא צפויה להתהפך.

עליית מחירי המשכנתאות היא פגיעה נוספת בנגישות הדיור, כאשר בנק ישראל, בראשות הנגידה קרנית פלוג, מגבה את ייקור המשכנתא. לעומתה פרסמה המשנה לנגידה, ד"ר נדין בוטו טרכטנברג, מצגת המבקרת באופן מנומס מהלך עניינים זה. שרי האוצר והשיכון לא מתייחסים לנקודה חשובה זו, המחייבת את הרוכשים לשלם בממוצע תוספת של יותר מ-200,000 ש"ח למחיר הדירה במהלך השנים, כלומר משעבדים את עצמם לבנקים למשך מספר גדול יותר של שנים.

דרושה השקעה גדולה

שינוי משמעותי בנגישות לדיור יכול להתרחש כאשר המדינה תחליט להפעיל את הכלים הקיימים באמצעות השקעת יותר כספים, וכן בהוספת כלים שאינם בשימוש או עדכון כלים שהפכו לבלתי רלוונטיים, כמו משכנתאות מסובסדות והרחבת מעגל זכאי הדיור הציבורי. תכניות כאלו, אם יימצא האומץ הציבורי להפעילן, צפויות לעלות עשרות מיליארדי שקלים, אך בלעדיהן, שוק הדיור ימשיך להיות אחד הגורמים התורמים ביותר להרחבת הפערים החברתיים.