יוזמה חדשה במרכז אדוה נועדה להוזיל את מחירי הדיור להשכרה. היוזמה מבוססת על שימוש מושכל של המדינה בכוחה כבעלת הקרקע, הנהנית מעלויות גיוס ההון הקטנות ביותר בשוק, ולהגיון הכלכלי של כיסוי עלויות, ללא רווח יזמי.
רבות נכתב על משבר הדיור, ועל המחירים הגבוהים, שמטילים עול בלתי אפשרי על אזרחי ישראל בהשגת דיור. כ-30% מאזרחי ישראל גרים כיום בשכירות וחשופים לקשיים עצומים במציאת דיור מתאים, לעליות תכופות בשכר הדירה ועוד. חברת "דירה להשכיר" הממשלתית, פועלת כבר מספר שנים, ובונה פרוייקטים בהם דיור להשכרה בשכר דירה מפוקח. על אף הכוונה החברתית החשובה, במרכז אדוה סבורים כי הביצוע לוקה בחסר. לשיטתם, המרוויחים העיקריים מהתכנית אינם הדיירים, אלא היזמים, ואילו המדינה אינה לוקחת חלק ממשי במיזם. במכון כתבו תכנית שונה באופיה המיועדתת לאותה מטרה – דיור להשכרה במחיר נמוך, תוך שמירת הבעלות של המדינה עלל הקרקע והדירות.
אמנון פורטוגלי, מיוזמי ההצעה, הסביר את הבעיה ב'דירה להשכיר'. לדבריו, "הרעיון של דירה להשכיר מבוסס על זה שהמדינה היא בעלת הקרקע, אבל היא מוכרת אותה ליזמים כמעט בשווי זעיר לעומת מחיר השוק שלה. בתמורה היזמים מתחייבים לבנות דירות להשכרה, כאשר חלקן במחיר נמוך, אבל הדירות והקרקע נשארות שלהם. אחרי 20 שנה הם יכולים למכור את הדירות ולעשות רווח גדול הרבה יותר מפרוייקט רגיל של בניה למגורים".
תכנית זו רלוונטית בעיקר ליזמים עם הון עצמי רב, מפני שיזמים קטנים ובינוניים זקוקים לתשלומים בגין רכישת דירות בזמן המהיר ביותר כדי להחזיר הלוואות שלקחו מהבנקים. יזם המנהל פרויקטיים רבים ונהנה מקו אשראי גדול מהבנק, יכול להשקיע בפרויקטים של דיור להשכרה, ובסופו של דבר, להרוויח בגדול. ההצעה החלופית מבוססת על כך שהדירות ישארו בבעלות המדינה ודמי השכירות יהיו כ-30 ש"ח למ"ר לחודש.
לדוגמא, עבור דירת שני חדרים בגודל 60 מ"ר, שעלות בנייתה כ-300,000 ש"ח (ללא רכיב הקרקע), שכר הדירה יהיה כ-1,800 ש"ח לחודש. בדירה של שלושה חדרים (80 מ"ר), שעלות בנייתה כ-400,000 ש"ח, שכר הדירה יהיה כ-2,400 ש"ח לחודש, ועבור דירה של ארבעה חדרים (110 מ"ר), שעלות בנייתה כ-550,000 ש"ח, שכר הדירה יהיה כ-3,300 ש"ח לחודש. על פי המודל המוצע, הדירות הללו יהיו דירות לשכירות למשך כל "חייהן" ולא ימכרו לאחר 20 שנה במחיר שוק.
פורטוגלי סבור שהימנעות המדינה מכניסה לשוק הדיור כיזמית נובעת מסיבה אידיאולוגית ולא מסיבות כלכליות: "יש מיתוס כזה שמדינה לא יודעת לנהל, אבל מה שהמדינה עושה עם 'דירה להשכיר' זה בדיוק משקף את הבעיה. כדי לא להיכנס בעצמה לשוק, המדינה מוותרת על הנכס הכי יקר – הקרקע – ומעניקה אותו בנזיד עדשים ליזמים פרטיים. עלויות גיוס ההון של המדינה נמוכות מאוד לעומת כל יזם פרטי. התחשיב שלנו מבוסס על הנפקת אג"ח מדינה שמיועדות למימון הפרויקט הזה בריבית אטרקטיבית של 4% לשנה (צמוד). דמי השכירות יהיו כ-7% לשנה, אבל מעלות הבניה, לא ממחיר השוק של הדירה. נחסך כאן הרווח היזמי, השיווק וגם המע"מ. בפער שבין 3% (הגובה המקובל, פחות או יותר לדמי שכירות שנתיים – א. ר.) ל-7% יהיו הוצאות הניהול השכרת הדירות והתחזוקה שלהן, וגם קצת הוצאות בלתי מתוכננות". לדברי פורטוגלי, העיקר הוא שהמדינה שומרת על הנכסים שלה לטובת הציבור ורותמת את כוחה בעלויות גיוס ההון, ובפעולה שאינה למטרת רווח. "התחשיב שלנו כולל 5% מהדירות לזכאי הדיור הציבורי במחיר עוד יותר נמוך. את ניהול השכרת הדירות עצמן אפשר להעביר לזכיין פרטי", הוסיף.
כשהמדינה יוזמת בתוך השוק
לפני כמה חודשים אושר חוזה בין משרד השיכון לחברת 'עמידר', המאפשר לה לפעול כיזמית בתחום הדיור, כך ש-40% מהדירות בפרויקטים אותם תבנה ימכרו בשוק החופשי, על מנת לממן, כביכול, תוספת דירות לדיור הציבורי. שאר התקציב מבוסס על הקצבה מתקציב המדינה. ב'עמידר' קפצו על המציאה. מכאן ניתן ללמוד כי המדינה מוכנה להפוך להיות יזמית המעורבת בשוק בתנאים מסוימים, באמצעות חברה ממשלתית כ'עמידר', לדוגמא.
"היזמים מתחייבים לבנות דירות להשכרה, כאשר חלקן במחיר נמוך, אבל הדירות והקרקע נשארות שלהם. אחרי 20 שנה הם יכולים למכור את הדירות ולעשות רווח גדול הרבה יותר מפרוייקט רגיל של בניה למגורים"
אך 'השטן נמצא בפרטים הקטנים'. היעוד של חברת עמידר הוא לנהל את מערך הדיור הציבורי ולא למכור דירות בשוק. הפיכתה לחברה יזמית המרוויחה מפעילות עסקית באה על חשבון העברת כספים מתקציב המדינה לבנייה ורכישה של דיור ציבורי. פעילות דו-תכליתית מהסוג הזה, שנחגגה כ'חיסכון' לקופת הציבור, עלולה להיות לגורם משחית, כפי ששילוב הרפואה הפרטית בתוך הרפואה הציבורית (שב"ן) יצר אינטרס מובנה במערכת הבריאות להעדפת הרפואה הפרטית על הציבורית.
עם זאת, עצם הנכונות של המדינה לחזור ולהיות גם שחקן בשוק, ולא רק כרגולטור ש'מעודד' יזמים פרטיים תוך מתן הנחות מפליגות, אכן מהווה בשורה. בדרך כלל, ליזמים ולקבלנים יש טענה אחת שחוזרת על עצמה ללא הפסק – שהמדינה "תשחרר" כמה שיותר קרקעות לבניה ובמהירות. למרבה הצער, אין קורלציה בין קצב "שחרור" הקרקעות לכניסתן של דירות חדשות לשוק. גם כששר האוצר כחלון אמר מספר פעמים "קרקע זה הדבר היחיד שהערך שלו קופץ בלי לעשות כלום. יזמים התרגלו לזה ואנחנו הפסקנו את זה". אמירה זו יוחסה לפרויקט "מחיר למשתכן", אשר התנאים שלה הופכים את אגירת הקרקע לבלתי משתלמת ליזם. על אף היתרונות הגלומים ב'מחיר למשתכן', אין בו מניעה מהזוכים בדירות להשכירן מבלי לגור בהן, ולמכור אותן לאחר 5 שנים. לכן, 'מחיר למשתכן' מציעה דירות למגורים או להשכרה במחיר שוק ואילו חברת 'דירה להשכיר' מציעה פתרון זול יותר, אך למעט מדי אנשים ובמחיר גבוה יחסית לקופת המדינה. כל עוד המעורבות הממשלתית תמשיך להיות מוגבלת למילים כמו 'עידוד', היחידים שיזכו למדינת רווחה של ממש הם התאגידים, ולא האזרחים.
