הקיפאון בשוק הנדל"ן נמשך: מגמת הירידה שנרשמה בחודש שעבר (פברואר) ברכישת דירות חדשות נמשכת ומתפשטת גם לשוק דירות היד שנייה, כך לפי דו"ח הכלכלן הראשי שפורסם היום (ראשון) וסוקר את הפעילות בשוק הדיור במרץ 2017. את הירידה בהיקף העסקאות מובילים המשקיעים שממשיכים לצאת מהשוק.

סה"כ במרץ 2017 נמכרו 8,800 דירות, רמה דומה לזו שנרשמה בפברואר וכ-18% ירידה לעומת מרץ 2016. כ 2,200 מהדירות שנמכרו במרץ הן דירות חדשות מתוכן כ-300 במסגרת מחיר למשתכן. בשוק הדירות החדשות מדובר בירידה של 46% לעומת מרץ אשתקד.

המשקיעים יוצאים – ורוכשים למגורים לא נכנסים במקומם

המשקיעים (בעלי דירה אחת נוספת לפחות) רכשו כ-1500 דירות במרץ, נתון הדומה לפברואר אך נמוך בכ-44% לעומת מרץ אשתקד. בהתאם ירד חלקם של המשקיעים מכלל הרכישות מ-25% ל-17% בלבד. במקביל מכרו המשקיעים כ-2,200 דירות כך שמלאי הדירות הנמצאות בידי משקיעים ירד במרץ בכ-700 דירות. כך למעשה נמשכת המגמה שהחלה ביוני 2016, כשכל חודש נרשמים יותר משקיעים שמוכרים דירות מאשר משקיעים הרוכשים דירות.

יציאת המשקיעים מהשוק, הנובעת בחלקה מחקיקת חוק מס על דירה שלישית, הייתה צריכה להוביל לירידות מחירים ובהתאם לכך לעליה במספר הזוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה. עם זאת על פי נתוני מרץ 2017, המחירים עדין לא רושמים ירידה ובהתאם לכך הזוגות הצעירים נשארים מחוץ לשוק בתקווה לראות ירידה ממשית במספרים.

כך למעשה מספר רוכשי דירה ראשונה במרץ 2017 נשאר ללא שינוי לעומת פברואר 2017. כשמפחיתים את רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן נרשמת אף ירידה ארצית של 3% ברוכשי דירה ראשונה. לעומת מרץ 2016 נרשמה ירידה של 9% ברוכשי דירה ראשונה. גם משפרי הדיור (אלו המוכרים דירה בה הם גרים ורוכשים אחת אחרת) מחכים לירידת המחירים. מספר משפרי הדיור במרץ ירד בשיעור של 2% לעומת פברואר ובשיעור של 16% לעומת מרץ אשתקד.

שר האוצר משה כחלון בכנס הנדל"ן בהרצליה. צילום: דבר ראשון.

נתון נוסף העולה מדו"ח הכלכלן הראשי מעיד על רמת השיפור שמבצעים משפרי הדיור. אם בשנה שעברה משפרי הדיור רכשו דירות היקרות ב 59% מאלו שהם מכרו בתוספת ממוצעת של כ 600,000 שקלים, השנה הם רכשו דירות יקרות  ב 25% בלבד לעומת הדירות אותן מכרו והוסיפו כ 350,000 שקלים בלבד.

האם המהלך של כחלון יצליח?

לשיטת כחלון בהורדת מחירי הדירות יש לטפל בצד ההיצע ובצד הביקוש. על פי הנתונים הביקושים בשוק אכן יורדים. הכבדת המיסוי על דירות להשקעה, לצד צעדים נוספים שנקט, עושה את העבודה ומוציאה את המשקיעים מהשוק. הציפיות להורדת מחירים משאירה את הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור על הגדר. ובכל זאת ירידה משמעותית במחירי הדירות עדיין לא נרשמה. כחלון מבקש שנתאזר בסבלנות ומקווה שעם ההתקדמות של תכנית מחיר למשתכן המחירים יתחילו לרדת. מנגד יש מי שמאמין שהתוצאה של הירידה בביקושים עלולה להיות הרסנית. מומחה הנדל"ן אהוד המאירי, המתנגד באופן עקבי למיסוי דירה שלישית, טוען כי "הירידה במספר העסקאות בדירות יד ראשונה לאורך מספר החודשים אחרונים וכמו כן גם בעסקות יד שנייה כפי שמסתמן, מהווים תמרור אזהרה לקבלנים אשר יתחילו להאט את קצב הבניה כדי להתאים את היקף הבניה להיקף המכירות, דבר שיוביל שוב להורדת ההיצע ועליית המחירים. על שר האוצר כחלון למחול על כבודו ולבטל לאלתר את מס דירה שלישית כדי שהוא לא יהיה אחראי למותו של שוק הדיור, ולא ייפגע בשוק הדירות בשכירות. מספר המשקיעים ירד בכל מקרה לא בגלל המס המיותר הזה אלא בשל מס הרכישה הגבוה והציפייה שמחירי הדירות יתמתנו״.

המאירי טוען כי הירידה בביקושים תגרור גם ירידה בהיצע. עם זאת יש לציין כי במשרד השיכון דוחפים הליכי תכנון בהיקפים חסרי תקדים. זאת בנוסף לפרויקטים של מחיר למשתכן. עם זאת כדי לדאוג שהקרקעות המתוכננות הנמצאות בידי היזמים באמת יגיעו לשוק ויגדילו את ההיצע, צריכים באוצר למצוא את הדרכים לפעול נגד היזמים שיושבים על קרקעות וממתינים לעליית מחירים.