הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה היום (ראשון) את נתוני הביקושים האפקטיביים (רכישת דירות בפועל) של דירות חדשות. על פי הנתונים ברבעון השני של השנה (אפריל – יוני 2017) נרשמה ירידה של כ 11.1% בביקושים לדירות חדשות. הירידה מורכבת מירידה של 5.1% בדירות לרכישה וירידה של 20.1% בדירות שאינן למכירה שהחלה בנייתן (בניה לשימוש עצמי של בעלי הקרקע, קבוצות רכישה ובניה להשכרה).

סה"כ ברבעון האחרון עמדה הכמות המבוקשת של דירות שבנייתן החלה על כ-10,280 יחידות. דירות מבוקשות על פי הלמ"ס הן כלל הדירות שנמכרו באותה התקופה לאחר שבנייתן החלה, דירות שנמכרו קודם לאותה התקופה אך בנייתן החלה באותה התקופה וכן דירות שאינן למכירה שבנייתן החלה באותה התקופה.

הירידה של הרבעון האחרון ממשיכה רצף של 10 חודשים של ירידות בביקושים האפקטיביים בשוק הדיור. כך לדוגמה ב-12 החודשים שבין יולי 2016 ליוני 2017 נרשם ביקוש של 27,115 דירות חדשות לעומת 31,850 דירות חדשות ביולי 2015 עד יוני 2016.

לנתון אלו של הלמ"ס ניתן להוסיף את הנתון שפרסם היום הכלכלן הראשי באוצר המדבר על המשך היציאה של המשקיעים משוק הדיור. על פי הכלכלן הראשי, שיעור המשקיעים בין רוכשי הדירות ממשיך להיות נמוך (כ 17%) ומלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים ממשיך להצטמצם, כשמיוני 2016 יותר דירות של משקיעים נמכרות מאשר דירות הנרכשות על ידי משקיעים.

בנוסף מציג הכלכלן הראשי גם את נתוני מספר העסקאות (הכוללות גם דירות חדשות וגם יד שניה) שנמצאים במגמת ירידה מתמשכת בשנתיים האחרונות. הרבעון השני של 2017 היה למעשה הרבעון הקטן ביותר בהיקף העסקאות שנרשמו בו מאז תקופת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס של שר האוצר הקודם.

הירידה בביקוש לא מובילה לירידה במחיר

נתונים אלה ממשיכים מגמות המאפיינות את שוק הדיון תחת מדיניותו של כחלון: האטה כללית בפעילות ויציאה של משקיעים מהשוק. למרות הירידה בביקוש, מחירי הדיור אולי הפסיקו לטפס, אך לא שינו מגמה והחלו לרדת.

סיבה לכך ניתן כנראה למצוא בצד ההיצע. למרות שבאוצר ובמשרד השיכון פועלים במרץ להגדיל את ההיצע התכנוני ואף הגיעו לרמה של 100,000 דירות מתוכננות בשנה, יש לזכור שהדירות המתוכננות צריכות עוד לעבור דרך ארוכה עד שניתן יהיה לקנות אותו והן ישפיעו על ההיצע הממשי.  בחינה של התחלות הבניה לאורך השנים האחרונות מדגימה בצורה מצוינת את הברומטר של חברות הבניה שמגיבות מהר מאוד למגמות של השוק.

ברבעון הראשון של 2017 (הנתון המעודכן ביותר בלמ"ס) נרשמו 12,188 התחלות בניה. מדובר ברבעון עם הכי מעט התחלות בניה מאז 2014.  למעשה שיא התחלות הבניה היה ברבעון הראשון של 2015 אז החלה בנייתן של 14,297 יחידות ברבעון אחד.  שנתיים שחלפו מאז עמד קצב התחלות הבניה על 13,000-13,400 יחידות ברבעון. בתחילת 2017 החלו הקבלנים להרגיש את אפקט מחיר למשתכן ואת ההחלטה של רוכשי דירות פוטנציאלים רבים לשבת על הגדר ולראות מה יקרה. כשמספרי המתעניינים במשרדי המכירות החלו לרדת, הקבלנים העריכו מחדש את המצב בשוק והתחילו לעכב התחלות בניה. בכך הם איזנו את הפער שבין הביקוש להיצע ומנעו ירידה משמעותית של המחירים.

כדאי להתמודד עם מגמות אלה, לא מספיק להגדיל את המלאי התכנוני. הממשלה צריכה לעודד את הקבלנים במקלות וגזרים לא לשבת על הקרקעות ולבנות יחידות דיור חדשות.