הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם אתמול (רביעי) את סקירת הפעילות בשוק הדיור ברבעון השני של 2017. הסקירה מסכמת את נתוני הרכישות של דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים בפילוחים אזוריים. מסקנותיו המרכזיות של הכלכלן הראשי קושרות בין הירידה במספר הדירות שנרכשו לבין תכנית מחיר למשתכן. הכלכלן הראשי עסק בהרחבה גם בהמשך המגמה של יציאת המשקיעים משוק הדיור בעיקר בערי הפריפריה.

עם זאת, ניתן להביט על הנתונים שמציג הכלכלן הראשי ולהגיע למספר מסקנות נוספות הנעדרות מהדו"ח.

החרגת רוכשי מחיר למשתכן ממניין רוכשי הדירות

הכלכלן הראשי מחריג את רוכשי מחיר למשתכן בספירת רוכשי הדירות. הוא מקפיד להתייחס לרוכשי דירות במחיר השוק, שמספרם ברבעון השני של 2017 עמד על כ-22.7 אלף. החרגת 1,400 רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן, מאפשרת הצגה של "הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014, אשר עמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס".

אבל רוכשי דירות במחיר למשתכן הם אנשים אמיתיים שרוכשים דירות אמיתיות מקבלנים אמיתיים. אמנם, הם מקבלים הנחה מסוימת, הנובעת מהורדת עלות הקרקע מצד המדינה, אבל זה לא אומר שצריך להתעלם מהם. באותה מידה ניתן היה להתעלם מרוכשי דירות שקיבלו סיוע מהוריהם.

מפת מחיר למשתכן – ההגרלה הגדולה (מתוך מצגת של משרד האוצר)

באגף הכלכלן הראשי מבקשים להחריג את רוכשי מחיר למשתכן מהמניין מאחר ואלו לא עסקאות בתנאי שוק חופשי טהורים. אבל האמת היא שהמדינה היא גורם משמעותי בהיצע ובביקוש בשוק הדיור גם בלי קשר לתוכנית הזאת.

אם מכלילים את רוכשי מחיר למשתכן במניין, עדיין ניתן לומר כי יש ירידה מסוימת במספר העסקאות, אבל אז מדובר בירידה שהיא בתחום התנודתיות הנורמלית של השוק בשנים האחרונות. מספר עסקאות דומה לזה שבוצע ברבעון האחרון של 2016 וברבעון האחרון של 2015.

העיוות שבהחרגת רוכשי מחיר למשתכן מגיע לשיא בפרק העוסק ברוכשי דירה ראשונה. בכתב גדול ומודגש נכתב שנרשמה "ירידה של 12% ברכישת דירות ב'מחירי שוק' ע"י הזוגות הצעירים ברבעון השני של 2017". מספר רוכשי דירה ראשונה עמד על כ-11 אלף דירות. חשבון פשוט מגלה כי 1,400 הדירות שהחורגו ב׳מחיר למשתכן׳ מהווים כ-12.7% מ-11 אלף. תרגיל יפה, לא? באותה המידה יכלו להחריג מהמניין 14% של שמאליים ולגלות ירידה של 14% ברוכשי דירה ראשונה.

מדוע בחיפה נרשמו הרבה עסקאות לעומת תל אביב וירושלים?

הכלכלן הראשי מדגים את ההבדל שנרשם במספר העסקאות בין תל אביב וירושלים – שרשמו ירידה – לבין חיפה שרשמה עלייה. לטענתו, "ייתכן והמספר הנמוך של דירות במסגרת 'מחיר למשתכן' באזור חיפה, בפרט בעיר חיפה עצמה, הינו בין הגורמים המסבירים את הרמה הגבוהה יחסית של דירות הנרכשות למגורים באזור זה".

אך הכלכלן הראשי עצמו מפריך את מסקנה זו, כשהוא כותב כי, למעשה, גם בירושלים ובתל אביב אין פרויקטים של מחיר למשתכן. בסביבת ירושלים (בית שמש) יש פרויקטים במסגרת התוכנית אך גם בקריות. הללו מהוות חלופת לוויין לחיפה כמו בית שמש לירושלים, ושם שווקו יחידות דיור רבות במסגרת התוכנית.

מחירי הדירות הנמוכים (יחסית) בחיפה ובאר שבע, בשילוב עם המוסדות האקדמיים שמייצרים ביקוש לדירות להשכרה, משכו את המשקיעים שהחזיקו כמה מאות אלפי שקלים וחיפשו השקעה טובה

אם כך, איזה הסבר אחר ניתן להציע להתנהגות השונה של רוכשי הדירות בחיפה לעומת תל אביב וירושלים? ומדוע קושר הכלכלן הראשי את ההבדלים בהתנהגות הרוכשים לתוכנית מחיר למשתכן?

ההסבר החלופי קשור לשני מאפיינים ייחודיים אחרים של שוק הדירות בחיפה, המצוינים בדו״ח, אבל לא משמשים כהסבר המרכזי להבדל בינה לבין אחיותיה. הראשון הוא מחירי הדירות בחיפה, הנמוכים משמעותית מאלו שבתל אביב וירושלים. חיפה, על אף היותה מטרופולין גדול, מאפשרת עדיין רכישת דירות בסכומים גבוהים אמנם, אבל כאלו שמשפחה צעירה ממוצעת יכולה לשאת בהם. מחירי הדירות בתל אביב וירושלים, הגיעו כבר לרמה שהרחיקה אותם מהישג ידם של מרבית הישראלים.

המאפיין השני של חיפה קשור לתופעת רוכשי הדירות להשקעה, שהסתערו עליה (ועל באר שבע) בשנים האחרונות. מחירי הדירות הנמוכים (יחסית) בערים אלו, בשילוב עם המוסדות האקדמיים שמייצרים ביקוש לדירות להשכרה, משכו את המשקיעים שהחזיקו כמה מאות אלפי שקלים וחיפשו השקעה טובה.

עכשיו, כשהמשקיעים יוצאים מהשוק, הם יוצאים קודם כל מחיפה ובאר שבע. מי שמחזיק דירה בתל אביב שומר עליה, מתוך הנחה שמחירי הדירות בתל אביב יציבים יותר, אם תהיה ירידת מחירים בתל אביב היא תהיה מתונה יותר. יציאת המשקיעים בחיפה מקטינה את היצע הדירות להשכרה ומגדילה את היצע הדירות למכירה בעיר ואולי בכך מסבירה את הגדלת הרכישות שנרשמו בחיפה.

פרופיל רוכשי מחיר למשתכן

לאורך כל הדו״ח משובצות ראיות המסגירות את הפרופיל של רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן. עם זאת מחבריו נמנעים מלחבר את הנקודות ולהגיד במפורש: תוכנית מחיר למשתכן מיטיבה עם בעלי ההכנסות הגבוהות, ופוגעת באוכלוסיות המודרות.

כך, למשל, בקטע המפרט את העסקאות שביצעו רוכשי דירה ראשונה בחיפה, נכתב כי "השכר הממוצע של הרוכשים (בחיפה – ע.כ.) בשנת 2017 נמוך ב-20% בממוצע בהשוואה לשכר הרוכשים בשנת 2015".

על רוכשי דירה ראשונה בחיפה מקרב אוכלוסיית העולים ממדינות חבר העמים, נכתב כי "יש לציין כי מתוך אוכלוסייה פוטנציאלית זו של בעלי זכאות (שלא ממשו זכאותם ורכשו ב״שוק החופשי״ – ע.כ.) כרבע מהם הינם עולים ממדינות חבר העמים. יודגש כי שיעור זה גבוה משמעותית משיעור העולים ממדינות אלו בקרב רוכשי דירה ראשונה בחיפה בשנת 2015, טרם ההכרזה על תוכנית זו. אם נניח שלא קיים שוני מהותי בהערכותיה של אוכלוסייה זו לגבי סיכויי הזכייה בדירה מוזלת בחיפה, ביחס ליתר הזוגות הצעירים שרכשו דירה ב'מחירי שוק' בעיר זו, עשוי ממצא זה להעיד על רמת מודעות נמוכה יותר לתכנית בקרב העולים ביחס ליתר הזוגות הצעירים".

לא מדובר בצעד מכוון שבא להיטיב עם החזקים, אך יש לומר זאת בגלוי, מדובר בשיטה שללא ספק, לא נועדה להיטיב עם החלשים.

בקטע המשווה בין רוכשי הדירות באופקים, בה קיימת תוכנית מחיר למשתכן, לבין רוכשי הדירות בנתיבות, בה לא קיימת התוכנית, נכתב "הממצאים שיובאו להלן, המשווים את רמות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה ב'מחירי שוק' בנתיבות, לעומת אלו שרכשו דירה במסגרת 'מחיר למשתכן' באופקים הסמוכה, מלמדים כי דווקא רוכשי הדירות המוזלות באופקים מתאפיינים ברמות שכר גבוהות יותר, ובאופן משמעותי".

אלו הן רק שלוש דוגמאות הממחישות את העובדה ששיטת מחיר למשתכן נותנת הטבה דווקא לאוכלוסיות החזקות יותר מבין הזוגות הצעירים המבקשים לרכוש דירה. לא מדובר בצעד מכוון שבא להיטיב עם החזקים, אך יש לומר זאת בגלוי, מדובר בשיטה שללא ספק, לא נועדה להיטיב עם החלשים.

יציאתם של בעלי דירות להשקעה מהשוק

במשרד האוצר אוהבים לציין את יציאתם של בעלי הדירות להשקעה מהשוק. "ברבעון השני של 2017 הוסיפו לרדת רכישות המשקיעים לרמה של 4.1 אלף דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר בהשוואה היסטורית", נכתב באותיות של קידוש לבנה.

בהמשך, נכתב כי "יש לציין כי זהו הרבעון השלישי ברציפות בו יורדות רכישות המשקיעים בשיעורים חדים הנעים סביב 30%", וכי "המשך המגמה של ירידה חדה ברכישות המשקיעים (כפי שתפורט בהמשך) הביאה לכך שהוסיף לרדת 'מלאי' הדירות המוחזקות בידי משקיעים, זה רבעון החמישי ברציפות".  

במשרד האוצר רואים את יציאתם של המשקיעים מהשוק כצעד מרכזי בניסיון להביא לירידת מחירים. לא סתם נלחמים שם על אישורו מחדש של חוק מס על דירה שלישית שנפסל על ידי בג"ץ. הטענה היא כי המשקיעים דוחקים את רוכשי הדירות למגורים מחוץ לשוק ומביאים לעלייה במחיר. יש אמת בטענה זו, אבל היא מוגבלת.

יציאתם של המשקיעים מהשוק לא מגדילה את מלאי הדירות בשוק. היא גם לא מקטינה את הביקושים האמיתיים לדירות. זאת מאחר ומספר האנשים שצריכים בית נשאר בעינו. יציאתם של המשקיעים פשוט מעבירה יותר דירות משוק השכירות לשוק של בעלות על ידי הדיירים. כך יוצא שהלחץ על שוכרי הדירות, שסובלים מירידה בהיצע ומעליית מחיר, דוחק אותם לרכוש דירה ולמלא את החלל שהשאירו המשקיעים. אולי לתנועה הזו – משכירות לרכישה על ידי הדיירים – יש יתרונות מסוימים, אבל היא לא משפיעה באופן עמוק ומשמעותי על ההיצע והביקוש בשוק. היא פשוט מעבירה לחץ ממקום למקום.

במקום לנסות להוציא את המשקיעים מהשוק היה עדיף אולי שמשרד האוצר ישקיע מאמץ בהגדלת היצע הדירות באופן אמיתי. כדאי לשקול בנייה מהירה ומסיבית של דירות (מצב החירום בשוק הדיור ראוי שיצדיק גם בנייה ממשלתית). כדאי לשקול הפעלת לחץ על בעלי דירות המשמשות כמשרדים או כמלונות Airbnb, להחזיר אותן לשוק הדיור (מדובר בעשרות אלפי דירות באזור תל אביב בלבד). כדאי לשקול גם נקיטת פעולות כנגד יזמים שיושבים על הקרקע בה זכו במכרזי רמ"י ומחכים לתנאים טובים יותר כדי להתחיל בנייה.