יום המעש >> יום המעשים הטובים >> יום המעשים הטובים >> יום המעשים הטובים >> יום המעשים הטובים 38 2022 מרץ | עמיתים ראיון >> ראיון עם שי הניג >> ראי ן עם ש הניג >> ראיון עם שי הניג >> ראיון עם שי הניג >> ראיון עם שי ניג ערכי הקרקע בכל הארץ העלתה גם את הכדאיות הכלכלית בתחום ההתחדשות העירונית בערים מעבר לגבולות גוש דן. "הגידול באוכלוסייה והעליה ברמות הביקוש ביחס להיצע, גם מעבר לגבולות מרכז הארץ, מבהיר כמה חשוב לקדם התחדשות עירונית לצד בנייה חדשה. רק כך אפשר למתן את עליית מחירי הדירות בערים כמו אשקלון, באר שבע ואפילו שדרות ונתיבות, שנסקו בשנים האחרונות. גם היזמים כיום מבינים שההיצע באזורי הביקוש הולך וקטן, והפוטנציאל נמצא מעבר לגבולות שהיו מוכרים עד היום בתחום ההתחדשות העירונית. דוגמה מצוינת לכך היא אשקלון, שנכנסה רק לאחרונה לתחום הכדאיות של התחדשות עירונית, בזכות הירתמות של הרשות המקומית והממשלה שקידמו הסכמי גג, הכוללים גם את תחום ההתחדשות העירונית בעיר". מה היתרונות של פינוי-בינוי? "בהיבט תכנוני-סביבתי, לוקחים אזורים הרוסים וצפופים עם תשתיות ישנות, שהאוכלוסייה בהם מקבלת מעט מאוד שירותי ציבור, ומחדשים אותם כמכלול. זה אומר תכנון מחדש לא רק של מבני מגורים חדשים, אלא גם בנייה של מבני ציבור, דרכי גישה, שטחי מסחר, גנים. מבחינה תכנונית, חוץ מהריסת המבנים, יש מענה לתכנון הסביבתי. זה יתרון מאוד גדול שנותן הזדמנות לעיר להתחדש ולסביבה חדשה לכל האזור, לא רק לשכונה. "בהיבט החברתי, כשהמדינה נותנת זכויות בנייה ופטור מהיטלים, היא נותנת אפשרות לצמצום פערים חברתיים. לרוב מדובר בשכונות מצוקה שהתושבים בהן מקבלים הזדמנות לשדרג את המגורים, החינוך, הסביבה, וכך לסגור את הפערים. המדינה משקיעה בהון האנושי, וזה דבר חשוב". לדברי הניג, חיזוק מבני המגורים חשוב גם מבחינה בטיחותית וביטחונית. "מאות אלפי תושבים במדינת ישראל גרים בבניינים ישנים, מסוכנים למגורים ורגישים לפגיעה סביבתית מארטילריה או מרעידות אדמה. אלה דברים שצריך להיערך אליהם מבעוד מועד. ברמה הבטיחותית, הבנייה החדשה מביאה תקני בטיחות וסביבה בטוחים ועדכניים כמו בנושא השריפות, תקני גז וכו'". נוסף על כך, התחדשות עירונית מגדילה את היצע הדירות. "עם סיוע והירתמות של משרד הבינוי והשיכון, הרשות להתחדשות עירונית וראשי הערים, אני סבור שבשנים הקרובות נראה גידול משמעותי בתוכניות שייצאו לדרך". המדינה צריכה להתערב אבל להתחדשות העירונית יש גם צד מאתגר. "הרעה החולה של ענף הבנייה, וההתחדשות העירונית בפרט, היא הביורוקרטיה והסחבת", אומר הניג. "העובדה שלוקח לפרויקט פינוי-בינוי יותר מעשור לצאת לפועל אומרת הכול. לצערי, עד היום לוועדות המקומיות ניתנו סמכויות נכבדות, יש שיאמרו נכבדות מדי. הן לא הצליחו להתמודד עם המשימה המשמעותית הזו, אם באופן מכוון בגלל אינטרסים שונים או בגלל חוסר המסוגלות הארגונית והמקצועית. זה הביא לעיכוב בתוכניות ופרויקטים רבים נשארו על שולחן התכנון. "צריך ליצור ודאות לפרויקטים של התחדשות עירונית. המדינה והרשויות חייבות לטפל בכל הנוגע ללוחות זמנים, זכויות בנייה וקביעת גובה היטל השבחה ידוע מתחילת הפרויקט. הרשות להתחדשות עירונית צריכה לייצר מפתחות קבועים לכל היזמים בתמורה הוגנת וגורפת. הקושי הרב ביותר ביישום התחדשות עירונית בפריפריה טמון בערכי הקרקע הנמוכים. כפועל יוצא, מחירי הדירות הנמוכים מקשים על יצירת כדאיות כלכלית ליזמים". הניג מסביר שכדי להגיע לכדאיות כלכלית נדרש מכפיל גבוה מאוד של דירות וצפיפות גבוהה שלא מתאימה לפריפריה. המדינה, לדבריו, צריכה להתערב, ולהבטיח כדאיות כלכלית ליזמים על ידי מתן קרקע משלימה או ניוד זכויות, שיאפשרו הקטנת צפיפות ובנייה במכפילים נמוכים יותר. יש פרויקטשאתם גאים בו במיוחד? "הפרויקט הראשון שלנו בתחום ההתחדשות העירונית, 'קדמת צהלה', יצא . זה היה הפרויקט הגדול 2008- לדרך כבר ב ביותר שנעשה עד אז בתל אביב, בשיתוף עם חברת אפרידר בשכונת נווה שרת. את הפרויקט תכנן האדריכל אברהם יסקי והוא דירות בחמישה בנייני 120 כלל פינוי של רכבת ישנים, בנייה של שני מגדלים בני קומות ועוד ארבעה בנייני בוטיק בני 24 דירות 324 קומות כל אחד. בסך הכול 10 והבנייה 2014- חדשות. הוא יצא לביצוע ב נמשכה כשש שנים בשלושה שלבים". למה הרבה מהפרויקטים שלכם מבוצעים באשקלון? "אשקלון היא אחת הערים היפות בישראל, ובשנים האחרונות הפכה לפנינת נדל"ן בזכות השכונות החדשות שנבנו בה. אנחנו, שצמחנו בעיר הזאת, אוהבים אותה ומאמינים בה. היינו שותפים להקמה ולבניית שכונות חדשות בעיר. כיום אנחנו בונים ב'עיר היין', שכונה בסדר גודל של עיר חדשה. "מאות אלפי תושבים במדינת ישראל גרים בבניינים ישנים, מסוכנים למגורים ורגישים לפגיעה סביבתית מארטילריה או מרעידות אדמה" "אנחנו מאמינים בעשייה ובשליחות. להתחדשות הפריפריה יש ערך גבוה עבורנו כחלק מהזכות לבנות את הארץ"
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=