מחקר שפורסם אתמול (שני) ונערך על ידי ד"ר נועם גרובר ממכון שורש בראשות הפרופ' דן בן-דוד מזהיר מפני "הסכנה הגוברת למפולת במחירי הדירות שעלולה להביא למשבר בענף הבניה". מרגע פרסומו חולל המחקר מהומה קטנה בעיתונות הכלכלית, אשר מיהרה להדהד את הטענה הלא שגרתית, הכופרת בתפישה המקובלת כי מחירי הדיור נמצאים בעליה מתמדת וחד-סיטרית. אולם גורמים בענף הנדל"ן סבורים כי אין מקום להצהרות כה מרחיקות לכת.

בעקבות המחקר של גרובר שוחחנו עם שמאי המקרקעין הוותיק, אהוד המאירי, הטוען כי מדובר בהפחדה מיותרת של הציבור ושהתרסקות מחירים היא לא תסריט סביר.

על פי המחקר של גרובר, הריבית הנמוכה הביאה לעליה במספר רוכשי הדירות להשקעה גם בקרב משקי בית המתגוררים בשכירות. תופעה שהביאה מצד אחד לירידה בשיעור המתגוררים בדירה בבעלותם ומצד שני לעליה בשיעור משקי הבית שבבעלותם דירה. עוד טוען גרובר כי בשנים האחרונות היקפי הבניה עלו על הגידול הדמוגרפי, הביקוש האצור המתבטא בקיומם של בתים המאכלסים יותר מתא משפחתי אחד (זוגות צעירים שנשארים לגור אצל ההורים לדוגמא) נמצא בירידה וההיצע הקיים וההיצע הפוטנציאלי בעתיד הקרוב עולה על הביקושים.

אחד הנתונים המשמעותיים שמוצגים בחוברת המחקר של גרובר הינו גרף ההיצע והביקוש של דירות בישראל. בין השנים 2003 ושלוש ל-2009 הגרף מציג מצב בו מספר התחלות הבניה נמוך מהגידול במספר המשפחות. מצב היוצר מחסור בדירות ועליה של הביקוש על ההיצע המעלה את מחירי הדירות. משנת 2009 מראים הנתונים כי מספר התחלות הבניה עולה על הגידול במשפחות במגמה המתגברת ונמשכת עד ל-2015 (הגרף לא כולל נתונים מ-2016).

אם כך אז מדוע מחירי הדיור ממשיכים לעלות גם בזמן שהתחלות הבניה עולות על הגידול במשפחות? הסיבה הראשונה היא כי התחלות הבניה לא נותנות מענה לביקושים אלא הממוצע בין התחלות הבניה לגמר הבניה (מרבית הרוכשים בפרויקטים חדשים חותמים על הדירה לאחר תחילת הבניה אך לפני סיומה). כך שיש עיכוב מסוים בהגעת הדירות לשוק ביחס לנתוני התחלות הבניה. הסיבה השניה היא הצורך לכסות על עודפי הביקושים שנוצרו בתקופה בה התחלות הבניה היו נמוכות מהגידול במשפחות. גרובר מסמן את הירידה בשיעור משקי הבית המאכלסים יותר ממשפחה אחת מ-2.6% ב-2011 ל-2.1% ב-2014 כאינדיקציה להיפוך המגמה של ההיצע והביקוש.

המאירי: "אף אחד לא יתן לשוק הזה ליפול כי הבנקים מושקעים בשוק הזה במיליארדים. אם שוק הנדל"ן יפול אז הבנקים יפלו איתו"

באשר לתוכניות הממשלה הזו והקודמות להתמודד עם מחירי הדיור (מחיר מטרה, מע"מ אפס ומחיר למשתכן) טוען גרובר כי מדובר ב"פתרונות קסם" שאינם מקלים על המשבר ואף לעיתים מחריפים אותו. לטענתו של גרובר הסיבסוד לרכישת דירה יצר עליה בביקושים שדחפו את המחירים בשוק כלפי מעלה. בנוסף טוען גרובר כי מבחינת הנתונים עולה החשד כי רבים מרוכשי הדירות בתוכניות אלה שימשו כ"אנשי קש" עבור משקיעים בעלי דירות שמימנו עבורם את רכישת הדירות. באשר להגדלת המיסוי על דירות להשקעה (העלאת מס הרכישה ותוכנית מס על דירה שלישית) טוען גרובר כי הן מהוות זיהוי נכון של הממשלה באשר לתפקידם של המשקיעים בעליית מחירי הדירות, אך מנגד הוא טוען כי מיסוי מסוג זה עלול להגדיל את התופעה של רכישת דירות על ידי "אנשי קש" ובמקביל גורם ליצירת עיוותי מס. לשיטתו של גרובר המדינה הייתה עושה נכון אם הייתה ממסה את הכנסה מהשקעה בנדל"ן כמו השקעות באפיקים אחרים.

מסקנתו של גרובר היא כי האשליה שנוצרה בציבור בעקבות תשע שנים של עליות מחירים, כי מדובר במגמה קבועה ומחירי הדיור ימשיכו לעלות, אינה מציאותית. בשוק הדיור הישראלי קיים עודף היצע המתגבר בהדרגה שעתיד להוביל לירידה במחיר השכירות ובעקבות כך גם ליציאת משקיעים מן השוק ולירידה במחירי הדירות עצמן. התהפכות המגמה במחירי הדירות עלולה ליצור תגובת שרשרת של היזון חוזר הפוך לתהליך של עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, שתביא ליציאה נוספת של משקיעים מן השוק ולקריסת מחירי הדירות. מעבר להקלה על משקי הבית המעוניינים לרכוש דירה, גרובר רואה בהתרסקות מחירי הדיור כסכנה של ממש למשק הישראלי שתביא לקריסה של חברות נדל"ן, פיטורים וחוסר יכולת של לוקחי המשכנתאות לעמוד בתשלומים לבנקים.

מול מסקנות מחקרו של גרובר התייצב אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות מקרקעין, שבראיון ל'דבר ראשון' טוען כי למסקנותיו של גרובר אין שחר וכי התרסקות של מחיר הדירות איננה תסריט סביר. המאירי טוען כי תיתכן ירידה מתונה של המחירים במסגרת המחזוריות של ההיצע והביקוש בשוק הנדל"ן, אך הוא לא רואה אפשרות של ירידה דראסטית במחירים.

טענתו המרכזית של המאירי היא כי לקבלנים בשוק הדיור יש רגישות גבוהה לתנודתיות של היצע וביקוש. "הקבלנים מזהים את תנועת הלקוחות במשרדי המכירות. היום מספיק לשים שלט במגרש המיועד לבניה והרוכשים הפוטנציאלים מגיעים. בתקופות של ביקוש נמוך הקבלנים מעידים על משרדים ריקים. ברגע שהקבלנים מרגישים ירידה בביקושים הם מפסיקים לבנות פרויקטים חדשים. הדירות בפרויקטים שבנייתן כבר החלה יכולים להימכר במחירי הפסד שיובילו לירידה מסויימת במחירים אבל האטת הבניה של פרויקטים חדשים תמנע הצפה של היצע ותאזן את הירידה. בינתיים היום אנחנו רואים ביקושים בכל מקום. אפילו בדימונה ובירוחם אנחנו רואים היקפי בניה משמעותיים. חשוב להבין, הקבלנים לא טיפשים, אם הם לא היו מזהים ביקושים מוכחים הם לא היו בונים שם".

אתה מתאר מצב שתמיד יוביל למחסור, מה לדעתך יכול להוריד את מחירי הדירות?

"במצב של מיתון, ההכנסות של הציבור יורדות ואז הביקוש יורד. יש צורך בדירות אבל האנשים לא יכולים לקנות. כשאין קונים, מי שחייב למכור יסכים להוריד את המחיר. הביקוש נובע גם מהצורך וגם מהיכולת הכלכלית. למעשה המקור לעליית המחירים נובע מעליית הביקושים שהגיע בזכות משכנתאות בתנאי ריבית נמוכה שהגדילה את היכולת של הציבור לרכוש".

טענה נוספת של המאירי קשורה לכך ששוק הדיור בישראל הוא שוק לא משוכלל. הכוונה היא שלא כל ההיצע ולא כל הביקוש נמצאים באותו המגרש. בעוד שיכול להיות ביקוש גבוה לדירות שלושה חדרים באזור תל אביב, השפעתו על המחירים של דירות ארבעה חדרים בנהריה תהיה מוגבלת. כך שאת מגמות המחירים צריך לנתח לפי אזורים וסוגי דירות. "גם אם תבנה אלפי דירות בערבה הן לא תשפענה על המחירים בתל אביב אבל בסטטיסטיקה אתה תראה שיש עודף של אלף דירות" אומר המאירי. "במדינת ישראל יש שווקים מקומיים ואזוריים שלכל מקום יש את הביקושים שלו. אם תציף את ראש העין בעשרות אלפי דירות אז ההשפעה תהיה על חלק מסוים של השוק. מי שרוצה לגור בתל אביב לא ירוץ לראש העין. משפחה שרצתה לקנות בפתח תקווה ויקר לה תעבור לראש העין."

ביחס למצב שוק הדירות להשכרה אומר המאירי "דבר מוזר נוסף שמופיע במחקר הינו העובדה שמחירי השכירות יורדים. איך מחירי השכירות יכולים לרדת במקביל לכך שהמשקיעים יוצאים מהשוק? ואם נוסיף לזה את הכבדת המיסוי על המשקיעים שמבצעים עכשיו, ההיצע בשוק ההשכרה צפוי לרדת. הביקוש לדירות שכורות מנגד לא יורד בטח ובטח באזור תל אביב והמרכז."

באשר לתוכניות הממשלה הזו והקודמות להתמודד עם מחירי הדיור (מחיר מטרה, מע"מ אפס ומחיר למשתכן) טוען גרובר כי מדובר ב"פתרונות קסם" שאינם מקלים על המשבר ואף לעתים מחריפים אותו

בשורה התחתונה טוען המאירי "ברור שיש בשוק הנדל"ן מחזוריות, הוא עולה ויורד במהלך הזמן. הירידה תגיע, אבל לא מפץ ולא מפולת. אף אחד לא יתן לשוק הזה ליפול כי הבנקים מושקעים בשוק הזה במיליארדים. אם שוק הנדל"ן יפול אז הבנקים יפלו איתו."

דווקא ביחס לאפקטיביות של תוכניות מחיר למשתכן, המאירי מסכים עם מחקרו של גרובר. "כל הנושא הזה של מחיר למשתכן זה בסך הכל לחלק מתנות לבודדים מהזוגות הצעירים. הרי לא נותנים את זה למסכנים. נותנים את ההטבה למי שאין לו דירה. תאר לך זוג צעיר שגר בשכירות בתל אביב שהוריו גרים בשכונות היוקרתיות בצפון תל אביב. פתאום מציעים לו בקרית מוצקין או במודיעין מתנה. נותנים לו דירה בהנחה של 300,000, 400,000 שקל. הוא בכלל לא חשב על לקנות דירה אבל האבא אומר לו לך תקנה, אני אממן לך. תקנה ותשכיר. ככה נוצרים ביקושים."

אהוד המאירי. "נדרש מהלך משולב שכולל הסתכלות על על שוק מקומי בנפרד, ונותן מענה רלוונטי לביקושים שבשוק". (צילום: TBS).

מה בכל זאת אתה מציע לעשות כדי להוריד את מחירי הדיור לרמה סבירה?

"נדרש פה מהלך משולב שכולל הסתכלות על כל שוק מקומי בנפרד ומתן מענה שרלוונטי לביקושים שלו. לעיריית תל אביב לדוגמא יש שטחים גדולים שהיא יכולה לבנות עליהם, באיזור המרכז אפשר להאיץ תהליכים של פינוי בינוי ותמ"א 38 אם תיתן מענה לתשתיות העירוניות בעזרת היטלי פיתוח. יש רשויות שמונועת תמ"א ופינוי בינוי כי הן מבינות שתוספת דירות בלי פתרונות תחבורתיים יסתמו את העיר. תקצר תהליכי רישוי, הרי לא יכול להיות שוועדה מקומית מתכנסת פעם בחודש, תוסיף מהנדסים לרשויות הרישוי המקומיות, בפרויקטים של בניה שנשענים על מימון, זמן שווה כסף. תציע למי שעושה תמ"א 38 בפריפריה הטבה של תוספת זכויות בניה באזורי הביקוש, ככה גם תחזק מבנים איפה שבאמת צריך, גם תוסיף דירות בפריפריה וגם באזור המרכז."