בערב יום הכיפורים פורסם ב'ידיעות אחרונות' כי במשרדי האוצר והכלכלה בוחנים מחדש את הרעיון של משכנתאות 90%, המבוסס על כך הקונים יגיעו עם הון עצמי של 10% מערך הדירה בלבד. ההצעה היא שהמדינה תיתן לבנקים ערבות על 15% מערך הדירה, השווים למעשה לפער שבין 25% הון עצמי אותם מחייב היום בנק ישראל ל-10%.

יש מי שטוען כי מדובר בצעד נוראי וחסר אחריות שיוביל למשבר בסגנון משבר הסאב פריים. מתנגדים אחרים לצעד טוענים שהוא יתדלק את הביקושים ויעלה את מחירי הדיור. האמת היא שזעקות השבר קצת מוגזמות. למעשה מדובר בצעד לא כל כך אפקטיבי בכל הנוגע לסיוע לשכבות החלשות. מדובר בשליפה מהמותן של רגע לפני בחירות, שתניב כותרות ולא הרבה יותר מכך.

למה המדינה לא בונה?

צריך להגיד את האמת, רבים מאלו שמגיעים היום ליטול משכנתאות של 75% ומציגים לבנק הון עצמי של 25% נשענים למעשה על הלוואות חוץ בנקאיות או על הון עצמי של אחרים. ההון העצמי לא משקף את יכולת ההחזר האמתית, של הלווה. היחס בין ההחזר החודשי להכנסה החודשית, הוא הגורם המשמעותי ביכולת ההחזר. אם הממשלה מוכנה להיות ערבה ל-15% מההלוואה, במה היא שונה מהורים בעלי יכולת שמסייעים לילדיהם המבקשים לרכוש דירה?

ביחס לטענה כי הורדת שיעור ההון העצמי הדרוש תביא לעלייה בביקושים, כרגע מדברים במשרד הכלכלה על דירות בשווי של עד 1.3 מיליון שקלים, כלומר בעיקר דירות קטנות או דירות בפריפריה. מה גם שזוג שרכש דירה, לא מגיע לשוק משום מקום. הוא עוזב דירה אחרת שבה ככל הנראה גר בשכירות.

בכל זאת יש שתי בעיות ברעיון הזה של הגדלת המשכנתאות ל-90% מערך הדירה. הבעיה הראשונה נעוצה בתזמון. כשמצד אחד הריבית צפויה לעלות בקרוב ומצד שני מחירי הדירות נמצאים בשיא, מדובר במתכון למחיקת הון. אם וכאשר מחירי הדירות ירדו והריביות יעלו, אז המשכנתאות עלולות להיות שוות יותר מהדירות וזה עלול להביא  למצב לא פשוט עבור הבנקים.

הבעיה השנייה ברעיון הזה של העלאת המשכנתאות ל-90% היא פשוט שהוא לא פותר את הבעיה. קבוצה קטנה של זוגות צעירים שיתאימו לפילוח שיעצבו במשרד האוצר תתאים להקלה המדוברת. מדובר בעוד מאותו הדבר. כמו תוכנית מחיר למשתכן. באוצר מפעילים אנרגיה עצומה על השוק ו'מטריפים' אותו הלכה למעשה עם תוכניות, הטבות והקלות אבל נמנעים מהצעד היחיד שיובילו לפתרון משבר מחירי הדירות – בניה ממשלתית. כל עוד הממשלה תשב על הגדר ותצעק על השוק מבחוץ ההשפעה שלה על השוק תהיה מוגבלת. ברגע שהממשלה תציב רשת ביטחון אמיתית של דיור ציבורי ראוי היא תייצר רף אפקטיבי לדיור הוגן ובר השגה.