דבר העובדים בארץ ישראל
menu
יום שישי כ"ה באייר תשפ"א 07.05.21
22°תל אביב
  • 17°ירושלים
  • 22°תל אביב
  • 20°חיפה
  • 18°אשדוד
  • 19°באר שבע
  • 28°אילת
  • 20°טבריה
  • 16°צפת
  • 20°לוד
  • IMS הנתונים באדיבות השירות המטאורולוגי הישראלי
histadrut
Created by rgb media Powered by Salamandra
© כל הזכויות שמורות לדבר העובדים בארץ ישראל
בנייה

החברה הערבית / ״התפיסה של מה זה קרקע, שונה בחברה הערבית״

כרמית יוליס מתארת את התהליך של שיתוף הציבור, הפערים התרבותיים והפתרונות היצירתיים שמחכים ליישום | ״התחלנו בנקודת אמון מאוד נמוכה. אמרו לנו ׳בסוף תיתנו למתכננים שיושבים במזגנים בתל אביב לתכנן את היישובים׳״

ראש מחלקת נדל"ן במשרד המשפטים כרמית יוליס (צילום: משרד המשפטים)
יונתן קירשנבאום
טל כספין

מחסור בקרקעות הוא בעיה מרכזית ביישובים הערביים בעשורים האחרונים, ורבים רואים בו גורם מוביל לפערים כלכליים ולעלייה בפשיעה. ועדת קמיניץ, שהמלצותיה גובשו בשנתיים האחרונות ואומצו על ידי הממשלה בשבוע שעבר, מציעה ניתוח עומק של הבעיה, מציגה לה מגוון פתרונות חדשים ומקיפים. מאחורי המסמך המקצועי המפורט שפרסמה הוועדה מסתתרת מהפכה קטנה בתחום הנדל"ן, שיכולה לשנות את החברה הערבית.

"התחלנו בנקודה מאד נמוכה מבחינת אמון הציבור. אף אחד לא האמין שמישהו מהממשלה, ובוודאי לא ממשרד המשפטים שמטיל על אנשים קנסות בגלל בנייה לא חוקית יוכל להביא בשורה כלשהי", אומרת כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים שניהלה את הוועדה.

היישוב הבדואי ערב אל עראמשה בגליל המערבי (צילום ארכיון: נתי שוחט/פלאש90)

בראש הוועדה עמד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, ששמו נקשר בעיקר לתיקון חוק שקובע קנסות מוגדלים על עבירות בנייה, וזכה לביקורת רבה במגזר הערבי. "הישיבות הראשונות היו קטסטרופה, אבל לאט לאט זה השתפר. בסוף, המסמך שהצגנו זכה לתמיכה מקיר לקיר מצד כל מי שעבדנו אתו לאורך הדרך, עמותות חברי כנסת וראשי ערים, כולם ראו בזה הצלחה שלהם".

"לא מתייחסים לקרקע כנכס כלכלי"

הצורך בצוות התברר בעקבות היישום הנמוך של הסעיפים הנוגעים בקרקעות בתכנית ליישובים הערבים (החלטה 922) והדרוזים (החלטה 959) והבדואים בצפון (החלטה 1480). למרות ניסיונות שונים, בקרב הציבור הערבי קיים חוסר אמון ביכולת של תכנית כאלה, וביכולת המדינה בכלל, לעסוק בסוגית הקרקעות המורכבת.

ממה ממה נובע החוסר אמון?
"חלק ממה שהתושבים אמרו הוא שגם אחרי כל שיתופי הפעולה, המדינה בסופו של דבר נתנה ל'מתכננים שיושבים שמזגנים בתל אביב' לבצע את התכנונים המפורטים. בעצם הטענה הזאת היא ביטוי של חוסר אמון – אלה אנשים שמתכננים את זה כאילו זה ישוב כפרי בגליל, וזה לא. חלק מההמלצות שלו הוא שצוותי התכנון האלה יהיו מהמגזר או עם הכרות גדולה עם המגזר".

איך התמודדתם עם החשדנות הזאת?
 "קודם כל, ניהלנו דיונים עם המון שחקנים שונים. ערכנו תהליך של שיתוף ציבור של שנתיים, השקענו בזה תשומות מטורפות. למדנו את הנושאים, ולא הגבלנו את עצמנו. זה לא מובן מאליו, כי הרבה מהסוגיות הן לא משפטיות, יש פה המון שאלות של מדיניות, אבל לקחנו את זה כי זה היה לנו מאד חשוב.  

יו"ר הרשימה המשותפת ח"כ איימן עודה במחאה על האלימות בחברה הערבית בכביש 6, 21 בדצמבר 2020 (צילום: זו הדרך)

"אחרי שהבנו איפה הדברים עומדים הרחבנו מאד את הגורמים שאיתם אנחנו נפגשים. היו גם ראשי רשויות, גם גורמי מקצוע מהוועדות, גם חברי כנסת מהרשימה המשותפת שהיו מאד שותפים בתהליך, עמותות – מרכז התכנון הערבי האלטרנטיבי, עמותת סיכוי המקדמת שוויון ושותפות בין האזרחים הערבים והיהודים. קשת מאד רחבה, גם גורמים מהאקדמיה".

במה שונה שוק הנדל"ן הערבי מזה היהודי?
"ביישובים ערבים בשונה מיהודים, רוב הקרקעות פרטיות ולא קרקעות מדינה, מה שמקשה לעשות בהן תכנית מתאר. זה גם מה שמקשה על מציאת קרקעות לשימושים ציבוריים, כמו גני ילדים או מתנ"סים. הרבה מהקרקעות לא רשומות על שם הבעלים האמתיים שלהם, מה שמייצר עוד קושי תכנוני ורישומי. גילינו גם שהביקוש נקבע באופן קשיח מאד על ידי מספר הזוגות המתחתנים בשנה. לפעמים יש מצב הפוך, שזוג לא מתחתן כי אין לו יכולת לבנות בית. אבל הפער המשמעותי הוא גם תפיסתי".

מה הכוונה? איך בא לידי ביטוי הפער בתפיסות?
"הפערים התרבותיים הם מאד גדולים. אצל יהודים, בדרך כלל, אם תהיה להם הזדמנות להכניס שטח שהם ירשו מסבא וסבתא לתכנית איחוד וחלוקה ולקבל אפשרות לבנות שם מגדל, הם יקפצו על ההזדמנות. בעולם הנדל"ן הקרקע עצמה לא משנה, רק הפוטנציאל שלה להניב, מה שמשנה הוא השווי של הקרקע בשוק.

"במגזר הערבי זה לא ככה. גם אם זה קרקע חקלאית, הרבה אנשים רוצים לשמור על זה במשפחה. כל התפיסה של הקרקע, של מה זה להתעשר מהקרקע, שונה לגמרי במגזר הערבי. פשוט לא רואים את זה כמשאב כלכלי. אז למרות זאת אנחנו רוצים לייצר שוק נדל"ן כמה שיותר משוכלל".

אז הרגשתם שצריך לשנות אותם?
"ממש לא. המטרה היא לא להילחם בזה, להפך. אנחנו מקבלים את השוני הזה, אבל מנסים לראות איך אפשר בכל זאת לפתוח יותר אפשרויות בתחום הנדל"ן".

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, שעמד בראש הוועדה  (צילום: אוליבייה פיטוסי/פלאש90)

עוד מגדל ועוד דונם

אחת הדרכים המרכזיות להתמודד עם הדרך בה המהלך בוצע בפועל הוא באמצעות "תכניות איחוד וחלוקה", במסגרתם בעלי הקרקעות מאגמים את הנכסים שלהם, ברשות המקומית בונה על בסיסם תכנית מתאר ובסופו מחלקת את הבעלות בחזרה בין בעלי הקרקעות.

"יכול להיות שמישהו יכניס שבעה דונם ויצא עם דונם אחד. רק שבמקרה הזה בדונם הזה יש זכויות בניין מועצמות, והשבעה דונמים המקוריים הם שטח שמיועד לחקלאות. מבחינה שמאית זה משביח מאד מאד. זה הביזנס הכי גדול. אתה מכניס קרקע חקלאית שמה שאפשר לעשות אתה זה לגדל תפוזים ואתה יוצא עם מגדל- שזה נכס הרבה יותר מניב. במגזר הערבי אנחנו נכנסים למורכבות של הערך הסנטימנטלי לקרקע. אותו אדם  יגיד לעצמו יש לי שבעה בנים ומאד מתאים לי להישאר עם שבעה דונם שטח חקלאי, ככה כל בן יקבל דונם. זה האגוז הקשה לפיצוח" אומרת יוליס.

איך בכל זאת משכנעים לוותר על השטחים?
"מנסים לגרום לבעלי הקרקעות לרצות דווקא את הנכס המניב, אבל זה לא תמיד מספיק משכנע. יש גם את העניין החברתי – רוב הקרקעות הן פרטיות, אבל יש משפחות גם שאין להם קרקע. שם המצב הוא חמור וחייבים לפתור אותו. המודל של דירה להשכיר הוא אידאלי כי הוא מאפשר למי שיש בבעלותו שטח ולא רוצה להיפרד ממנו להישאר עם הקרקע וליהנות מהפירות מצד אחד, ומצד שני מי שאין לו קרקע זה יכול לייצר פתרון מגורים.

"דבר נוסף שהבנו הוא שאין בהכרח התנגדות לבנייה רוויה בקומות, אבל יש צורך גדול  להשאיר את המשפחה ביחד. בשביל זה הצענו אפשרות של בניית בניינים לגובה, כשהדירות משמשות את בני המשפחה."

איך מפרישים קרקעות לשטחי ציבור כשהקרקע נמצאת בבעלות פרטית?
"זה נושא שהיה מאד מורכב להתמודד אתו. כל העניין הזה חייב להיעשות באופן וולונטרי. חייבנו הפרשה של שיעור כלשהו מהקרקע כדי לאפשר יצירה של שטחים ציבוריים ביישובים הערביים, איפה שבהרבה פעמים בכלל אין היום. הבנו שככל ששיעור ההפרשות לשטחי ציבור הוא אחיד יותר ככה יותר קל לקבל אותו. על כל אחוז רבים שעות. הדבר הכי חשוב זה להעביר את המסר שהשטחים האלו הם לטובת התושבים והילדים שלהם.

"עוד דבר שעשינו הוא להגביר מאד את האכיפה בכל הנושא הזה. לא יכול להיות שתהיה הפרשה לשטחי ציבור, ויום אחרי ההחלטה מי שהחזיק לפני כן בקרקע פשוט יבנה שם את הבית שלו. והדבר אולי הכי חשוב הוא שהמדינה תממן גם את פיתוח שטחי הציבור האלה, כדי שיהיו תוצאות".

האתגר: שלב התכנון המפורט

איפה הדברים עומדים עכשיו?
"שלב התכנון המתארי כבר הושלם כמעט בכל הישובים 95% מהאוכלוסייה חיים בישוב שיש בו תכנון מתארי, וזה שינוי גדול. ועכשיו יש את הרובד המפורט לעסוק בו. זה בעצם החלק שאנחנו נמצאים בו היום. שם הבעיות הכי קשות.

"עיקר ההמלצות שלנו נוגעות לשלבים הבאים של התכנון המפורט- שזה מה שיגרום לאנשים יכולת להוציא לפועל את הדברים. אם זאת תכנית שמטרתה להכשיר בנייה אז הבנייה הזאת תהפוך להיות חוקית, ואם זאת תכנית חדשה אז היא תייצר את האופק לציבור שיהיה איפה לגור כי יוקמו יחידות דיור. שם עיקר הדוח."

בשבוע שעבר החליטה לראשונה הוועדה המחוזית לתכון ובנייה מרכז להפקיד להתנגדויות תכניות להקמת פרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בעיר ג'לג'וליה. מדובר באחד הפירות של עבודת הצוות, אבל הדרך ליישום ההמלצות עוד ארוכה. חלק מהצוותים המקצועיים כבר הוקמו, והתכנית זוכה כאמור לתמיכה מרשימה מצד גורמים בשטח. אבל הצלחתה תלויה לא מעט גם בהחלטות הממשלה הבאה.

דבר היום כל בוקר אצלך במייל
על ידי התחברות אני מאשר/ת את תנאי השימוש באתר
תגובות