עידו עוז, הבעלים של חברת "חכם משכנתאות", נותן עצות ללקיחת משכנתא ראשונה ומסביר את כל הפרמטרים שצריך להביא בחשבון. אילו שאלות חשוב לשאול בעת לקיחת משכנתא? כיצד אפשר להחליט על גובה ההחזר החודשי? כיצד מפזרים ומצמצמים סיכונים בעת לקיחת משכנתא? כל התשובות לשאלות האלה ועוד מידע חשוב במאמר שלפניכם. בואו נתחיל.

היבטים שחשוב לשים לב אליהם בעת לקיחת משכנתא

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך למטרת רכישת דירה באופן מיידי, והחזר ההלוואה במשך תקופה ארוכה. עידו עוז מסביר כי לקיחת משכנתא היא עסקה כלכלית גדולה ומורכבת, ובעת לקיחת משכנתא יש לשים לב לנקודות הבאות:

• סך תשלומים נמוך ככל האפשר
• יציבות בהחזרים לאורך זמן
• תשלום חודשי נמוך יחסית
• גמישות בתנאי סילוק מוקדם של החוב
• אפשרות לדחייה או הקפאה של תשלומים בתקופה לחוצה
• עלייה הדרגתית במחירים, בהתאם לעלייה הצפויה בהכנסות
• הצעה משתלמת לביטוח משכנתא
• אפשרות לביצוע מחזור משכנתא

בדיקות לגבי גובה ההחזר החודשי

עידו עוז מציין כי לפני ההחלטה על גובה ההלוואה הרצויה, יש לבדוק כמה פרמטרים:

• יחס ההחזר – סכום ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה הפנויה של מבקש ההלוואה, כלומר ההכנסה של משק הבית שאינה מיועדת להלוואות אחרות. ככל שהיחס בין הסכומים קטן יותר, כך תהיה רמה גדולה יותר של גמישות מצד הבנק. עידו עוז ממליץ לא לקבוע סכום העולה על 30%-25% מסך ההכנסה הפנויה.
• הכנסה פנויה לנפש – ההכנסה נטו מחולקת למספר הנפשות בבית. עידו עוז מזכיר שנוסף על החזר המשכנתא החודשי יש עוד הוצאות כמו בתי ספר, תשלומי ארנונה, חשבונות שוטפים ועוד.

פרמטרים להשוואת הצעות ללקיחת משכנתא

עידו עוז ממליץ לבחון כמה היבטים בעת תכנון משכנתא:

• סך התשלום הכולל – הסכום של כל המשכנתא בתום התקופה, בהנחה שהיא לא נפרעה קודם לכן. חשוב להביא בחשבון שינויים עתידיים כמו שינויי ריבית, הצמדות למדד, שינויי שער חליפין במסלולי מט"ח ועוד.
• הצמדה – בחלק מההלוואות, יתרת קרן ההלוואה וגובה התשלום החודשי משתנים בהתאם לשינויים במדד המחירים או בהתאם לשער החליפין במסלולי מט"ח.
• יתרה לסילוק מוקדם – רוב לוקחי המשכנתאות פורעים את ההלוואה לפני מועד סיומה ממגוון סיבות, כמו קרנות השתלמות שנפתחו, חסכונות שאפשר להשתמש בהם, מכירת נכס או מחזור משכנתא. לכן, לפני הפירעון חשוב להביא בחשבון את הגורמים המשפיעים על יתרת ההלוואה בעת הסילוק המוקדם, כמו גובה עמלת הפירעון המוקדם והמועדים שבהם אפשר לפרוע את ההלוואה בלי לשלם עמלה.
• קצב ירידת קרן ההלוואה – ההחזר החודשי מורכב מתשלום על חשבון הקרן ומתשלום על חשבון הריבית. יש מסלולים שבמסגרתם הקרן מסולקת מהר יותר, מה שגורם ללווה לשלם הרבה פחות על חשבון הריבית בסוף תקופת ההלוואה.

פיזור סיכונים

בעת לקיחת משכנתא חשוב להביא בחשבון גם את כל הסיכונים שיכולים להופיע בדרך. עידו עוז מחברת חכם משכנתאות מסביר כיצד אפשר לפזר ולצמצם סיכונים בעת לקיחת משכנתא:

• אל תבחרו רק במסלול משכנתא אחד. כדאי לבנות תמהיל המורכב מכמה מסלולים שונים.
• יש מסלולים שיכולים לאזן או להפחית את הסיכון לשינויים קיצוניים בהחזר החודשי. ההחלטה על פיזור סיכונים צריכה להיות מבוססת על משך תקופת ההלוואה וגם על התכנון לבצע פירעון מוקדם.

לסיכום

עידו עוז מסביר כי בעת לקיחת משכנתא צריך לבדוק שיש גמישות בתנאים, אפשרות לביצוע מחזור משכנתא ועוד. בעת בחירת גובה ההחזר החודשי יש לבדוק מהו סכום ההכנסה הפנויה לנפש ולוודא שהיחס בין הסכומים מתאים ואינו גבוה מדי לעומת תשלומים שוטפים אחרים. כמו כן, בעת השוואת הצעות ללקיחת משכנתא חשוב לבדוק את סך התשלום הכולל, הצמדה למדד המחירים או לשער החליפין ואת גובה היתרה לסילוק מוקדם. כדאי לבצע פיזור סיכונים באמצעות בחירת כמה מסלולי משכנתאות שיתאימו לגובה ההכנסה ויעזרו ללווה לשלם סכום נמוך ככל האפשר.