תל אביב הייתה מאז ומתמיד עיר מבוקשת עבור כל סוגי הנדל"ן. אחד הפרמטרים הבולטים ביותר בעיר החוף הגדולה בישראל, הוא מחירי הדירות שהלכו ועלו – מה שהעיד על ביקושים יוצאי דופן. בתור העיר השנייה בגודלה בישראל, ישנן שכונות רבות בתל אביב, חלקן הפכו בשנים האחרונות למבוקשות מאוד, בשל אופיין הייחודי. שתי שכונות כאלה הן הצפון הישן והצפון החדש של העיר, שמתאפיינות בפרויקטים של התחדשות עירונית בשנים האחרונות. במספר פרויקטים שכאלה, מעורבת קבוצת גבאי.

אזור הצפון השקט של תל אביב, הוא האזור שמדרום לנחל הירקון, כולל את כיכר המדינה ונמתח עד שד' שאול המלך ומתוחם בנתיבי איילון ממזרח. האזור הזה נחשב לשקט יותר בהשוואה לחלקים אחרים בעיר, כזה המאפשר ליהנות מטבע עירוני במקביל לאורבניות תוססת. הצפון השקט מכיל לא מעט בניינים ישנים שנבנו לפני עשרות שנים, ולכן אין זה מפתיע שאזור מבוקש כל-כך, נמצא במרכז העניינים בכל הקשור להתחדשות עירונית.

בשנים האחרונות, שוטף את האזור גל של פרויקטי התחדשות עירונית: יזמים וקבלנים שפועלים באזור, הופכים את חוויית המגורים באזור לאקסקלוסיבית, בסטנדרט גבוה, שמשלים את האווירה המיוחדת המאפיינת את האזור. באזור הצפון השקט של תל-אביב, נמצאים כיום לא פחות משבעה פרויקטים של קבוצת גבאי הנמצאים בשלבי תכנון וביצוע, כאשר חלקם נמצאים בשיווק. ערכנו שיחה עם מספר בכירים בקבוצה, כדי לשמוע מה מייחד את הפרויקטים האלה ומה הצפי לאזור הצפון הישן והחדש בשנים הקרובות.

למה בחרתם דווקא באזור הזה של תל אביב?

אלי גבאי, בעלים וסמנכ"ל הפיתוח העסקי: "מכיוון שזה אזור בעל אווירה מיוחדת עם פעילות ענפה במיוחד של התחדשות עירונית. טבעי שקבוצת גבאי תהיה חלק מנוף הפרויקטים באזור כזה. יש צורך בהתחדשות הזו, הגופים הרלוונטיים דוחפים לייזום ולביצוע של פרויקטים. יש גם כדאיות כלכלית לבצע את הפרויקטים האלו, כך שכל הצדדים מרוויחים, כולל הדיירים הקיימים שזוכים לעליית ערך הדירה בעשרות אחוזים, כל זאת עם בנייני בוטיק שנבנים שם, לא עם בנייני ענק".

תן דוגמא לפרויקט כזה.

"קחו למשל את הפרויקטים שלנו ברחוב יהודה המכבי, יש לנו ברחוב הזה שני פרויקטים – ביהודה המכבי 13 וגם ביהודה המכבי 47. בפרויקט הראשון אנחנו מדברים בסך הכל על 17 יחידות דיור ובפרויקט השני 32 יחידות דיור. שני הפרויקטים בני 7 קומות. זה אזור שלא ניתן לבנות בו פרויקטים עצומים לגובה בשל אופי האזור, וזה אולי מה שהופך את הבנייה בו לייחודית. הבניינים שממוקמים בפריים לוקיישן, הם בנייני בוטיק בתכנון אדריכלי מושלם, בגדלים משתנים שלוקחים בחשבון את סוגי האוכלוסייה המגוונת שמאפיינת את האזור".

איזו אוכלוסייה מאפיינת את האזור?

אורית גבאי טירר, סמנכ"לית השיווק: "האוכלוסייה הקיימת במקום היא אוכלוסייה די הומוגנית: אנשים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה, משכילים, חלקם בעלי משפחות. מה שמעניין הוא, שדווקא רבים מהמתעניינים בפרויקטים שלנו באזור הצפון השקט של תל אביב, הם בעלי משפחות. הדירות שלנו בפרויקטים מגוונות בהתאם: החל משני חדרים ועד לפנטהאוזים ודירות גן. כך גם למשל בפרויקט שלנו ברחוב ז'בוטינסקי 40/42. תמהיל הדירות מגוון ביותר".

לא רק פרויקטים קטנים

קבוצת גבאי אמנם יוזמת ובונה באזור הביקוש המוביל בישראל פרויקטים הנחשבים 'בוטיקיים' שכוללים לרוב 20-30 יחידות דיור בכל פרויקט, אבל גם קיימים פרויקטים יוצאים מן הכלל, המכילים מספר רב של יחידות דיור או צירוף של מספר בניינים יחד, לפרויקט גדול יותר. כך למשל, ניתן למנות את הפרויקט ברחוב הלסינקי 24 בעיר ואת זה שברחוב בודנהיימר 2/6.

"מה שמייחד את הפרויקט בבודנהיימר הוא מספר יחידות הדיור הגבוה – 88 יחידות דיור, שנבנות במקביל. זה פרויקט חריג יחסית בהיקף שלו", אומרת מנכ"לית הקבוצה, מיה גבאי טובול. "למרות זאת, עדיין מדובר בשלושה בנייני בוטיק, כל אחד בן 8 קומות. יחידות הדיור בנויות מסביב לחצר פנימית וכוללות גם הן מפרט פרימיום וחניה תת קרקעית רחבת ידיים. הקפדנו גם בפרויקט הזה לכלול יחידות דיור מגוונות מאוד כדי לספק מענה לאוכלוסיות מגוונות. למשל, משפחות חד הוריות, זוגות בעשורים מאוחרים לחייהם וגם משפחות".

רועי פפר, מנהל המכירות בקבוצת גבאי, מספר על הפרויקט ברחוב הלסינקי, הכולל 42 יחידות דיור על פני 7 קומות: "זה פרויקט פינתי באזור שנחשב שקט וחלק מהצפון החדש, אבל כמה עשרות מטרים משם נמצאת כיכר המדינה, שהיא מרכזית במיוחד. מאות מטרים מזרחה, כבר נמצאת תחנת רכבת ארלוזורוב והבורסה. מי שזקוקים לנגישות לאזור הזה, אפילו לא צריכים להתניע את המכונית. אפשר לעשות את המסלול לבורסה בהליכה של כמה דקות. זה מיקום לא פחות ממושלם למגורים במרכז העניינים מצד אחד, אבל במקום שקט ויוקרתי מצד שני".

הצפון מתחדש, המגמה תימשך?

מלבד הפרויקטים שהוזכרו כאן, מתכננת ובונה קבוצת גבאי עוד שני פרויקטים בצפון השקט של תל אביב: אחד מהם הוא פרויקט פינלס 9 הסמוך מאוד לפארק הירקון והאחר מצוי ברחוב דיזנגוף 80/82 – מעט דרומית מכיכר דיזנגוף המפורסמת. כמו כן, לקבוצה עוד שני פרויקטים באזורים אחרים בתל אביב. "אנחנו תמיד מחפשים אחר הזדמנויות נדל"ן טובות, כמו אלה שקיימות בצפון העיר תל אביב, וסביר שבשנים הקרובות אנחנו נמשיך לראות הזדמנויות שכאלה צצות. העיר עוד זקוקה להרבה התחדשות עירונית, אין ספק", מבהיר לנו אלי גבאי.

איך אתם רואים את העתיד של הצפון השקט?

אורית גבאי טירר: "צריך להבין, אנחנו לא היזם היחיד באזור הזה. יש בו גופים רבים שמעורבים בפרויקטים לא מעטים. המגמה של התחדשות עירונית צפויה להימשך גם בשנים הקרובות, אין ספק. זה ממש צורך של האזור הזה – שהתחדד עוד יותר בתקופת המלחמה. תל אביב, כמו ערים נוספות במרכז הארץ, הפכו לחלק מרכזי במלחמה הזו ולכן עולה למשל, הצורך במרחב מוגן בכמה שיותר דירות. זו גם הדרך היחידה של הדיירים הקיימים להעלות משמעותית את ערך הנכס שבידם, וגם הדרך היחידה של אוכלוסיות חדשות ליהנות מדירות חדשות ואיכותיות באזור מבוקש שכזה".

אם האזור הזה יגדיל את כמות האוכלוסייה שבו, הוא עדיין ייחשב ל'שקט'?

מיה גבאי טובול: "זה נכון שהאזור הזה צפוי להיות מאוכלס יותר, אחרי הכל אנחנו ויזמים אחרים, לוקחים בניין קיים עם מספר מסוים של דיירים, בונים אותו מחדש בסטנדרט גבוה ובתכנון אדריכלי מוקפד, תוך הוספת יחידות דיור. למרות זאת, האזור הזה מתאפיין בפרויקטים קטנים יחסית. בערים אחרות ובאזורים אחרים, לעתים בניין בן 10-20 דיירים הופך להיות בניין בן 70 דיירים עם 15 קומות. זה לא המצב בצפון השקט של תל אביב. כמות האוכלוסייה תגדל, המגוון האנושי יהיה גדול יותר, אבל עדיין אופי האזור והצביון שבו ימשיכו להיות שם".