שר האוצר משה כחלון, ושר השיכון יואב גלנט, סיכמו אתמול (רביעי) את שנת 2017 בתחום הנדל"ן. הורדת מחירי הדיור הייתה ההבטחה הגדולה של כחלון בבחירות. עם הרכבת הממשלה הוא ביקש לרכז בידיו את כל מוקדי קבלת ההחלטות בתחום – וגם קיבל. שנתיים אחרי שנכנס לתפקיד, וכשריח הבחירות באוויר, כחלון מציג את הישגיו, אך למרות החגיגיות של מסיבת העיתונאים, המצגת היפה והסרטון בו כחלון מסביר לאזרחים כי הם הפסיקו להיות פראיירים ומחירי הדיור נבלמו, קשה להתעלם מהשורה התחתונה – למרות התוכניות, ההגרלות וההבטחות, הסיכוי של זוג צעיר לרכוש דירה בישראל לא ממש השתפר.

"שיא של כל הזמנים בתכנון" זעקה המצגת. 127 אלף יחידות דיור תוכננו השנה על ידי גופי התכנון. בהחלט מדובר בנתון חשוב, אבל כמו יתר הנתונים במצגת – שנגעו לשיווק קרקעות ליזמים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הסכמי גג ב-26 רשויות מקומיות וכו' – השורה התחתונה שמעניינת את האדם הפשוט לא השתנתה. כדי לרכוש דירת ארבעה חדרים ממוצעת בישראל נדרשות 148 משכורות ממוצעות. אם אותו אדם פשוט, כמו מחצית מהישראלים, מרוויח פחות מהשכר החציוני ידרשו לו מעל למאתיים משכורות כדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל.

כחלון מציג את הקיפאון בשוק הדיור כהישג. הוא אומר לנו שהפסקנו להיות פראיירים. הבעיה היא שזו לא הייתה המטרה. אם כבר, זה כישלון. המטרה היא דיור זול, או לפחות שפוי, בהישג יד לכל משפחה בישראל. מטרה זו לא הושגה. מיום כניסתו של כחלון לתפקיד, לפני שנתיים וחצי, עלו מחירי הדירות בכ-14%. נכון שבסוף 2017 נרשמה האטה כלשהי, כשמחירי הדירות עלו בין יוני לאוקטובר ב-0.8% בלבד, אבל הקו עדיין נוטה כלפי מעלה. דרך אגב, למי שחושב שעליית מחירי הדיור היא חוק טבע, כדאי להזכיר שבעשור שבין 1999 ל-2009 מדד מחירי הדירות לא עלה כלל, ואף ירד בחלק מהשנים.

הנתונים שהציג כחלון אמורים להגיד לנו שהעסק עובד. הצנרת מלאה בהיצע דירות שנמצאות בשלבי תכנון שונים שישתחררו לשוק בקרוב, ואז נראה את המחירים מתחילים לרדת. ייתכן ואכן זה העניין וגם יש אמת בכך ששר האוצר, הוא לא קוסם ולא יכול להמציא דירות יש מאין ומעכשיו לעכשיו, אבל בינתיים גם הביקושים מצטברים. אותם זוגות צעירים שהבינו שהם לא צריכים להיות פראיירים ולרכוש דירות במחירים מופקעים, מחכים על הגדר. או יותר נכון, הם מצטברים שם. כמו תחנת אוטובוס שעבר בה האוטובוס ולא עצר. אלו שחיכו לו ממשיכים לחכות, בינתיים מגיעים נוסעים נוספים שתכננו לעלות על האוטובוס הבא.

אם נמתח את הדימוי הזה עוד קצת, נראה בין הנוסעים שמחכים בתחנת האוטובוס, שלאט לאט נהיית עמוסה, חלק מהנוסעים חוששים שהם לא יצליחו לעלות גם על האוטובוס הבא. מישהו מסתובב עם פנקס ומוכר לאנשים כרטיסי הגרלה לנסיעה במחיר מופחת. "השיטה היא פשוטה" הוא אומר להם "אתם נרשמים אצלי חינם אין כסף. אני אגריל ביניכם כרטיס נסיעה מוזל לאוטובוס ומבטיח לכם מקום לשבת בו אם רק לא תעלו על האוטובוס הקרוב". "מה הקאץ'?" שואל אחד מהם, "שאני לא יודע מתי יגיע האוטובוס ולאן הוא ייסע" משיב לו מוכר הכרטיסים.

זו כמובן תכנית מחיר למשתכן – תכנית הדגל לפתרון משבר מחירי הדיור. 116,640 משקי בית הוציאו תעודת זכאות, 42 אלף מתוכם זכו בהגרלות. הם, לכאורה, יצאו מהשוק ולא עומדים בתור של הביקושים. אבל רק  8,700 דירות נמצאות כבר בשלבי בנייה. תכנית מחיר למשתכן היא למעשה פיקציה שנועדה להוריד את הביקושים. עבור הזוכים בה, חלק גדול מההנחה שהם קיבלו תצא על שכר דירה בשנים שיעברו ממועד הזכייה ועד שיקבלו מפתח לדירה.

החלק המטריד ביותר במצגת של כחלון, הוא לא מחירי הדיור שנעדרים ממנה (וכאמור לא מראים סימני ירידה), אלא דווקא היקף הפעילות שניתנת לותמ"ל (ועדות תכנון מיוחדות למגורים) ולהסכמי הגג. מדובר בשני כלים דורסניים שרומסים את מנגנוני התכנון החלשים ממילא. אם משבר מחירי הדיור הוא זמני, הנזקים של הותמ"ל ודומיו הם כאלו שנשארים שנים ארוכות. מדובר בהליכי תכנון המוכתבים במבט על של כלכלנים, תכניות שבמקרים רבים לא יורדות לפרטים ומייצרות צלקות תכנוניות בערים. שכונות מגורים בצמוד לאתרי פסולת, שכונות מגדלים המנותקות ממרכזי הערים, ללא תחבורה ציבורית וללא שירותים תעסוקה ומסחר. תכנון שיחייב את התושבים העתידיים להחזיק שני רכבים למשפחה כדי לקחת את הילדים לגן וייצר את הפקקים של המחר.

בצד החיובי של סיכום 2017 אפשר לציין את ההתעוררות של משרד השיכון בכל הקשור לדיור ציבורי. אומנם המספרים עדיין נמוכים, אבל לראשונה אחרי שנים רבות נוספות דירות חדשות לדיור הציבורי במקום להיגרע ממנו. המספרים בתחום הזה עדיין קטנים, התור לדירה לזכאי הדיור הציבורי עדיין עומד במקרים מסויימים על יותר מעשר שנים ומרבית הדירות נמצאות במצב מחפיר. אבל שינוי התפיסה והכיוון בתחום הזה יכול להצביע על מגמה מעודדת.