שני דו"חות חריגים פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשבוע האחרון. הדו"ח הראשון, שפורסם בחמישי שעבר, הציג ירידה עקבית במחירי הדיור. ארבעה חודשים רצופים של ירידה מתונה (2.15%) במחירים יכולה להצביע כבר על מגמה, וכעת המלחמה על הורדת מחירי הדיור עוברת משלב הבלימה לשלב ההתקפה. שר האוצר כחלון, שמחירי הדיור הפכו לברומטר למצבו הפוליטי, מיהר לכתוב בחשבון הטוויטר שלו: "‏חודש רביעי ברציפות של ירידה במחירי הדירות – שיא של 12 שנים. המשימה טרם הושלמה, ממשיכים בכל הכח".

לא עבר שבוע ואתמול (שלישי) פרסמה הלמ"ס את דו"ח התחלות הבניה לשנת 2017. אומנם מדובר באומדן ראשוני שעוד עשוי להשתנות, אך הנתונים מצביעים על מגמה ברורה: היזמים והקבלנים הורידו הילוך, ומספר התחלות הבניה ב-2017 נמצא בירידה. בשנת 2017 כולה החלה בנייתן של 46,300 יחידות דיור בלבד, זאת לעומת 53,900 יחידות ב 2016, ירידה משמעותית של 14.1%. העובדה שהירידה נרשמה בכל המחוזות למעט מחוז תל אביב, מעידה על כך שמדובר בעניין ארצי ולא בתופעה נקודתית.

אתר בניה, אילוסטרציה. צילום: מרים אלסטר / פלאש 90.

הברומטר של היזמים עובד מהר יותר מפרסומי הלמ"ס, היזם שסופר כמה רוכשים פוטנציאלים נכנסו היום למשרדי המכירות שלו, רואה את המגמה ראשון ומגיב אליה ראשון. הוא עוצר את הפרויקט הבא. פעמים רבות לאורך השנתיים האחרונות, כשנשאל כחלון מתי ירדו מחירי הדיור, הוא השיב כי מדובר במהלך שלוקח זמן. את שוק הדיור המשיל כחלון לספינת ענק שכל פניה שלה לוקחת זמן רב. נתוני התחלות הבניה החלשים יושבים בדיוק על המשל הזה. את השפעתה של הירידה בהתחלות הבניה ובמספר הדירות הנמצאות בבניה, נראה בשנה ובשנתיים הבאות. כשההיצע, ובמיוחד ההיצע בשוק החופשי שמחוץ לפרויקט מחיר למשתכן, ירד, המחירים ככל הנראה יחזרו לרמות השיא של תחילת 2017.

בעקבות שני הדו"חות המדוברים, יצאו גורמים שונים בשוק הנדל"ן בהצהרות נגד מדיניות כחלון למקד מאמץ בתוכנית מחיר למשתכן ולצמצם את שיווק הקרקעות לשאר פילוחי הביקושים. רוני בריק, המשמש כנשיא התאחדות בוני הארץ (ארגון הקבלנים והיזמים) הגיב לנתונים כשאמר כי "ההבטחה שהמחירים ירדו גורמת לציבור גדול לשבת על הגדר ולחכות. בנוסף, הוא (כחלון ע.כ.) העביר כמעט את כל הקרקע שהוא מוכר לפרויקטים של מחיר למשתכן והפקיר 75% מהשוק, שמורכב ממשפרי דיור. אנחנו, היזמים והקבלנים, אנשי עסקים, ואין לנו שום יכולת לנהל את הפעילות שלנו בשוק כל כך מסוכן, בלי שום ודאות ושום יציבות. בשוק כזה, אין שום סיכוי שאנחנו נגדיל את הייצור שלנו".

הפתרון: בניה תקציבית

קשה עדיין לומר שהירידה במחירים והירידה בהתחלות הבניה מעידה על האטה מתמשכת בשוק הדיור. המטרה של שר האוצר היא להגיע למצב של ירידה מתונה במחירים, במקביל להרחבת ההיצע בשוק. כדי להגיע למצב הזה, קבינט הדיור של כחלון יהיה חייב להיות התקפי הרבה יותר ולהתחיל בבניה תקציבית (רחמנא ליצלן) שתחזק את ההיצעים בשוק. אם מגמת ההאטה בהתחלות הבניה תימשך, ההשלכות שלה עשויות לחרוג הרבה מעבר לשוק הדיור.

שוק הנדל"ן מהווה אומנם רק 7% מהתוצר, אולם יש לו השפעה משמעותית ביותר על כלל ענפי המשק. ההשפעה הראשונה של שוק הנדל"ן נובעת מהענפים הניזונים ממנו כמו כריה וחציבה, או ייצור של מוצרי בניה. גם ענפים נוספים כמו מוצרי החשמל, רהיטים, הובלות ועיצוב פנים מושפעים משוק הנדל"ן. זאת מבלי לציין את המגזר הפיננסי שחלק גדול מפרנסתו מגיע משוק הנדל"ן. בשלב השלישי לשוק הנדל"ן השפעה פסיכולוגית עקיפה על הצרכן הישראלי, לעומת מוצרים אחרים שירידה במחיר שלהם מייצרת תחושת עושר כשהצרכן אומר לעצמו 'הי אני יכול לקנות יותר', לנדל"ן אנחנו לא מתייחסים כמוצר צריכה אלא כנכס ויותר מכך, נכס שבמקרים רבים מוצמד אליו חוב. ירידה בשווי הנכס (כשהחוב לא יורד איתו) מייצרת דווקא תחושת מחסור כלכלי. עבור מי שאין ברשותו דירה, ירידה בהיצע מרחיקה ממנו את הסיכוי לדירה. בשורה התחתונה כשירידת המחירים מלווה בהאטה בשוק הנדל"ן, זה יכול להיות סימן מבשר רעות ביחס לשנים הקרובות במשק הישראלי.