פעמים רבות כשמתייחסים למשבר במחירי הדיור, נוטים להתייחס לתג המחיר המודבק לכל דירה ולא להקשר שלו – מדד המחירים הכללי ומעל הכל – מצב המשכורות.

נראה שאחרי שלוש שנים של עבודה מאומצת הצליח שר האוצר להגיע להיפוך המגמה בשוק הדיור כשבמשך יותר מחצי שנה נרשמים כל חודש נתונים של ירידה במחירי הדירות. אומנם לא מדובר בירידה משמעותית ולמעשה מחירי הדירות עדיין גבוהים מאלו שנרשמו ביום שבו נכנס כחלון לתפקידו אבל בחצי השנה האחרונה נראה שמחודש לחודש המגמה של ירידת המחירים מתבססת ונמשכת.

מדד מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות כדי לרכוש דירה ממוצעת (נתונים: למ״ס, גרפיקה: אידאה).

נתון חיובי נוסף הוא קצב עליית השכר הממוצע שבשנתיים האחרונות רושם עליה מרשימה. הגורמים המרכזיים לעליית השכר הממוצע הם מצד אחד האבטלה הנמוכה ומצד שני העלאת שכר המינימום וחתימה של שורה של הסכמי שכר במשק. מהלכים שיזמו ההסתדרות והארגונים העסקיים ושאילצו את הממשלה ללכת בעקבותיהם.

החיבור בין נתוני מחירי הדיור לבין נתוני השכר הממוצע הם ככל הנראה האינדיקטור הטוב ביותר להבין עד כמה הדיור בישראל הוא בר השגה. או אולי נכון יותר לומר לכמה שנים נצטרך להשתעבד על מנת לרכוש דירה בישראל.

כדי ליצור את התמונה השלמה חיברנו את נתוני השכר הממוצע (במחירים שוטפים) עם מדד מחירי הדירות בעשור האחרון. התוצאה לא פשוטה לעיכול. מצד אחד המאמץ של כחלון נושא פרי ומספר המשכורות הממוצעות לדירה ממוצעת ירד במהלך חצי השנה האחרונה. מצד שני הירידה הזו לא מגרדת את עומק המשבר שבו אנחנו מצויים.

בשנת 2008 עמד השכר הממוצע על קצת יותר מ-8,000 שקלים בחודש. מחיר דירה ממוצעת עמד על קצת פחות מ-714,000 שקלים כך שדירה ממוצעת הייתה שווה לכ-88 משכורות ממוצעות.

בשנת 2011 יצאו ההמונים לרחוב למחות, אז השכר הממוצע עמד על כ-8,740 שקלים בחודש ודירה ממוצעת עלתה קצת יותר מ-1,090,000 שקלים. כלומר 121 משכורות.

מאז המשיך השכר הממוצע לגדול בקצב של 2%-3% בשנה. מחירי הדירות עלו בקצב של 4%-9% בשנה ןכך נוצר המצב שבשנת 2017 דירה ממוצעת הייתה שווה ל-148 משכורות ממוצעות. ממש כך.

השרים גלנט וכחלון ויושב ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי בראשון לציון (צילום: עמר כהן)

ב-2018 הגיעה עת המהפך. השכר הממוצע המשיך לעלות ומחירי הדירות ירדו באחוז שלם מתחילת השנה. כך שלמעשה היום נדרשות "רק" 146 משכורות כדי לרכוש דירה. נתון זה בעיקר מעיד על הדרך הארוכה שעוד יש לפנינו כדי להגיע ליחס שפוי בין השכר הממוצע למחירי הדירות. היפוך המגמה הוא מבורך וגם לא מבוטל ביחס לעצמו. אבל בכל הקשור ליחס שבין השכר למחירי הדירות חזרנו רק שנתיים וחצי אחורה לסוף 2015.

ומה צופן העתיד? כדי שיתחולל מהפך בנגישות הדיור בישראל המחירים לא חייבים לצנוח. מספיקות כמה שנים של ירידה אטית או קיפאון במחירים הדירות, לצד עלייה עקבית בשכר הממוצע, כדי שהשינוי יורגש. נכון לעכשיו אנחנו מעבר לפסגה, אבל עוד לא ברור אם בתנודה קצרה, או בתחילתה של ירידה. מה שבטוח – השינוי יורגש רק כתוצאה מהקשר בין שני הצדדים במשוואה.