שופטי בג"ץ דנו אתמול (רביעי) בעתירת התנועה לאיכות השלטון בנושא עסקת הדולפינריום ומתחו ביקורת על התנהלות רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב בעסקת הדולפינריום. בית המשפט שלח את היזמים לבחון מחדש את עמדתם ביחס לעסקה לפני שיפסוק בעניין. השופט עופר גרוסקופף התייחס לאינטרס הציבורי בעסקה כשאמר "למה שההסכמה לא תהיה הוגנת עם מנגנון שמבטיח שקילות תמורות והגנה על האינטרס הציבורי?"

השתלשלות סיפור קרקעות הדולפינריום בתל אביב מתחיל בשנת 1985, אז הגיע הדולפינריום לפשיטת רגל. בתחילת שנות התשעים, אחרי כמה ניסיונות כושלים להחיות את המיזם, נסגר הדולפינריום סופית ונמכר לחברת "השער לישראל". הבעלים החדשים נמנעו לאורך השנים מפיתוח השטח, שהפך להיות מטרד החוסם את קו החוף של תל אביב.

עיריית תל אביב, לעומת זאת, שאפה לנצל את השטח המיועד למסחר על מנת להאריך את הטיילת ולחבר אותה עם הטיילת של יפו כדי ליצור רצף חופי הפתוח לציבור. למרות שבאפשרות העירייה להפקיע את השטח מהיזמים שרכשו אותו ולפצות אותם, היא בחרה, בתמיכת רשות מקרקעי ישראל, ללכת למתווה של החלפת שטחים. בשנת 2003 העירייה הציעה לחברת "השער לישראל" לקבל, ללא מכרז, שטח של 12 דונם הנמצא מעבר לכביש ומשמש כחניון בתמורת להעברת קרקעות הדולפינריום לידי העירייה. במסגרת הצעה זו ישונה היעוד של הקרקע שעליה ממוקם החניון משטח ציבורי לשטח מסחרי עליו ניתן יהיה לבנות שני מגדלי משרדים.

ככל שעוברות השנים ערכו של השטח שהוצע לחברה ממשיך לעלות, ומגיע מהערכת שווי של 250 מיליון שקלים בשנת 2003 לשווי של 931 מיליון שקלים על פי הערכת השמאי הממשלתי שבוצעה ב-2016. לעומת זאת, שטח הדולפינריום בו זכויות בנייה מצומצמות ושימושים מוגבלים עומד על 62 מיליון שקלים בלבד. על אף היטל השבחה של 50% שישלם היזם לעירייה, ודמי היתר בגובה 31% משווי הנכס שישלם למנהל מקרקעי ישראל, עדיין מדובר בשיעורי רווח גבוהים מאוד עבור היזם שיחזיק בנכס ששוויו לאחר הבניה עשוי להגיע לכשני מיליארד שקלים.

פערי השווי בין השטחים הובילו לביקורת ציבורית על העסקה במסגרתה הגישה התנועה לאיכות השלטון עתירה לבג"ץ, בטענה כי פערי התמורות של הצדדים השונים בעסקה שיצאה לפועל ללא מכרז פוגעים באינטרס הציבורי. בתנועה לאיכות השלטון מדגישים כי דווקא לעיריית תל אביב ולמנהל מקרקעי ישראל היו כלים אחרים להשגת המטרה של פינוי הדולפינריום ולמעשה הם נכנסו למשא ומתן עם היזמים מעמדת כוח, אך בניגוד לציפיות התוצאה הסופית הייתה שהיזמים קיבלו תמורה מופלגת בעוד שהעירייה קיבלה שטח ציבורי שערכו נמוך משמעותית מזה שנתנה ליזם.

במהלך הדיון שהתקיים אתמול נראה כי השופטים נוטים לקבל את טיעוני התנועה לאיכות השלטון בדבר פערים לא מידתיים בין התמורה שקיבלה עיריית תל אביב בעסקה לבין זו שקיבלו היזמים. השופטת דפנה ברק-ארז מתחה ביקורת על התהליך במסגרתו בוצעה העסקה כשאמרה "איפה המנגנון במסגרת קבלת ההחלטות שאחראי לכך שהתמורה לא תהיה בלתי פרופורציונלית? השאלה של שקילות התמורות היא שאלה שעדיין מתעוררת, במיוחד בגלל שההסכם עדיין לא נסגר". בדבריה, ציינה השופטת כי מאחר והעסקה עדיין תלויה ועומדת בשל צורך להשלים את תוכנית בניין העיר (תב"ע) על הקרקע, ולאשרר את החוזה ברשות מקרקעי ישראל, יש עדיין מקום לחזור ולשנות את תנאי ההסכם.

השופט גרוסקופף העלה תהיות משלו על אופי העסקה. "התנועה לא אומרת שבעלי הדולפינריום לא צריכים לקבל כלום, אלא שהם לא צריכה לקבל הכל" אמר, "עיריית ת"א היא בעל הקרקע המשמעותי פה, יש פה על השולחן שני מיליארד שקלים בפרויקט וזה ילך לפי איך שתנהלו את המשא ומתן. אי אפשר היה לחלק את העוגה הזו בצורה אחרת? נשמע לי מוזר. אני לא מבין למה ללכת לתוכנית איחוד וחלוקה שמחלק את הנתחים בצורה הזו. אם הולכים לאיחוד וחלוקה בהסכמה, למה שההסכמה לא תהיה הוגנת עם מנגנון שמבטיח שקילות תמורות והגנה על האינטרס הציבורי?"

גרוסקופף הוסיף כי "הבעיה היא לא שיצאתם לדרך משותפת ולא שחילקתם ביניכם את השטח של הדולפינריום למטרות פרטיות ואת שטח העירייה למטרות ציבוריות,  הבעיה היא באיך שחילקתם את התמורות של שני השטחים בעסקה".

בתום הדיון שלחו השופטים את היזמים לחזור ולבחון את תנאי העסקה, ולסגת מבקשתם להערכת שווי מעודכנת שלטענתם עשויה להעלות את שווי קרקעות הדולפינריום שימסרו לעיריית תל אביב ולהוריד את שווי הקרקע שיקבלו מעבר לכביש.

עו"ד מיקה שינוק קרטן, שייצגה את התנועה לאיכות השלטון יחד עם עו"ד איתמר שחר ועו"ד נילי אבן חן, אמרה בתום הדיון כי "אנחנו שמחים שבית המשפט הסכים כי לא ייתכן שיהיה קיים פער כל כך גדול בין מה שחברה יזמית נכנסת איתו לעסקה לבין מה שהיא יוצאת איתו, פער של מאות מיליונים לטובת הגוף הפרטי ועל חשבון הקופה הציבורית. פער כזה הוא אינדיקציה לפגיעה חמורה באינטרס הציבור שהקרקעות שבהן נערכת העסקה הן שלו".