הקיפאון בשוק הדיור נמשך. על אף העליה הקטנה במספר הדירות החדשות שנרכשו במאי, המגמה השנתית ב 2018 עדיין מצביעה על ביקושים נמוכים לדירות חדשות. במקביל יורד מלאי הדירות החדשות המוחזקות על ידי הקבלנים, בעוד שאלו האטו את קצב התחלות הבניה. אז מה בדיוק קורה פה?

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום חושפים את הדינמיקה המשונה שמתרחשת בשוק הדיור כשהוא נכנס לקיפאון. על פי חוקי הכלכלה הקלאסיים היינו מצפים כי ירידה במספר הדירות שנמכרות בכל חודש  תביא לעליה במלאי הדירות שנמצא בידי הקבלנים. הביקוש הנמוך יביא לירידה במחירים והשוק יתאזן. המחירים יתאימו לתנאי ההיצע והביקוש בשוק. בישראל 2018 שוק הדיור כנראה עובד קצת אחרת.

בחמשת החודשים הראשונים של 2018 הביקוש לדירות חדשות, דהיינו דירות שנרכשו מקבלנים ודירות שאינן למכירה (בניה עצמית) עמד על 14,584 דירות בלבד. כלומר ביקוש חודשי ממוצע של 2,916 דירות בלבד. לשם השוואה מאז 2011 לא נרשם רצף של חמישה חודשים עם ביקוש נמוך כל כך ובשמונה השנים האחרונות נרשמו חודשיים בלבד בהם נמכרו פחות דירות מהממוצע של 2018. על פי הנתונים, קשה לערער על העובדה שהביקוש לדירות חדשות נמצא בשפל.

במקביל מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה, כלומר מלאי הדירות המצוי בידי הקבלנים עומד בסוף מאי 2018 על 24,012 דירות בלבד. גם כאן מדובר בנתון הנמוך ביותר מזה תקופה ארוכה. בנוסף ניתן לראות בנתונים כי מגמת הירידה בדירות שנותרו למכירה נמשך באופן עקבי כבר תשעה חודשים. כלומר שעל אף הירידה במספר הדירות החדשות שנמכרות, פחות דירות חדשות נכנסות אל תוך השוק.

במקביל מדד מחירי הדיור מעיד כי מחירי הדירות רשמו ירידה קלה במהלך הרבעון הראשון של 2018.

המסקנה המתבקשת מצירוף הנתונים הללו היא ששוק הדיור הישראלי עובד הפוך. לא הביקוש וההיצע קובעים את המחיר אלא דווקא המחיר הוא זה שקובע את ההיצע והביקוש. הקבלנים היו הראשונים לזהות את ניצני המגמה של ירידה במחירי הדירות בסוף 2017. פחות אנשים נכנסו למשרדי המכירות באתרים, פחות אנשים היו מוכנים לסגור עסקאות במחירי השיא של 2017 והחשש להיתקע עם דירות שלא נמכרות, או חמור מכך עם הלוואות שלא ניתן להחזיר, הדליק נורה אדומה גדולה אצל הקבלנים שעצרו את הבניה. מחירי הדירות אכן התחילו לרדת מחודש לחודש. אבל בקצב מתון ביותר.הרוכשים הפוטנציאלים שהבינו שאולי כדאי להם להמתין עצרו גם הם את המירוץ לדירה וחיכו לראות מה יקרה.

השאלה המרכזית היא לאן הולכים מכאן. אם השרשרת הזו תימשך עלול שוק הדיור להיכנס לקיפאון חמור ומשבר הדיור צפוי לחזור במלוא עוצמתו, הפעם כשמאגר הדירות מצומצם עוד יותר. כדי להשיב למגמה כזו תצטרך המדינה לתפוס יוזמה ולדחוף את השוק קדימה על ידי עידוד בניה כאן ועכשיו- בין אם באמצעות מחיר למשתכן או בשיטות אחרות. אפשרות אחרת שקיימת היא שהלחץ של הביקושים הסמויים יכריע והזוגות הצעירים שחיכו בצד יחזרו לשוק ומגמת הירידה במחירי הדירות תיעצר. ברמות המחירים הנוכחיות קשה לראות את זה קורה פשוט משום שגם אם היו רוצים, מרבית הזוגות הצעירים לא מחזיקים את ההון הדרוש לרכישת דירה.

האפשרות השלישית היא שמחירי הדירות אומנם ימשיכו לרדת אבל הקבלנים יחזרו להגדיל את היצע הדירות שברשותם תוך כדי עליה במספר הדירות שנרכשות. על האפשרות הזו מפעיל היום כחלון את הלחץ. ההחלטה להגדיל את מספר חברות הבניה הזרות הפעילות בשוק לוחץ בדיוק על הנקודה הזו. ספק אם הפעולה הזו תספיק כדי לדחוף את השוק קדימה. עד שהחברות הזרות החדשות יגיעו לישראל ייקח עוד כמה חודשים.