זה היה אחד המהלכים החשובים והמכריעים שראש העיר שלכם ביצע בקדנציה האחרונה. החלטה שתשנה את פני העיר שנים קדימה. יחד עם זאת, מדובר בצעד שנוי במחלוקת, שככל הנראה לא יהיה חלק מהדיון לקראת הבחירות הקרובות.

למהלך הזה קוראים הסכם גג, ובחמש השנים האחרונות חתמו 27 מהערים בישראל על הסכמים כאלה עם המדינה, מאילת בדרום ועד לנהריה בצפון. הערים שחתמו עליו התחייבו לאפשר בניית כמות עצומה של יחידות דיור, שבמקרים מסויימים תכפיל את אוכלוסיית העיר בתוך שנים ספורות.

הסכמי הגג הם פטנט שנועד להתמודד עם משבר הדיור באמצעות התחייבות של המדינה לעירייה למימון התשתיות הנדרשות עבור בניית שכונות חדשות. מנגנון זה נועד להתמודד עם חוסר הרצון של הרשויות המקומיות לקדם בנייה חדשה, מכיוון שזו תביא איתה הוצאות שהעיר לא מסוגלת להתמודד עמן. מנגד מתחייבים ראשי הרשויות לקדם אישורי בנייה בהיקפים גדולים מאוד, בתוך תקופה קצרה יחסית.

במקרים מסוימים כוללים הסכמי הגג בנייה של יותר יחידות דיור מאלו הקיימות בעיר ערב חתימת ההסכם. כך, למשל, בעשור הקרוב תכפיל עצמה העיר יבנה עם 12,700 יחידות דיור חדשות, שיתווספו בעשור הקרוב ל-12,650 יחידות הדיור הבנויות היום בעיר. 7,136 בתי האב בטירת הכרמל יקלטו על פי הסכם הגג עוד 10,160 יחידות דיור חדשות לעירם בשנים הקרובות. בסך הכל, במסגרת 27 הסכמי הגג שחתמו משרד האוצר ומשרד השיכון עם הרשויות המקומיות בשנים האחרונות ייבנו מעל 300 אלף יחידות דיור.

חתימת הסכם גג בין משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ועיריית דימונה, לבניית למעלה מ– 26,000 יחידות דיור בעיר (צילום: ששון תירם)

החשש המרכזי שמעוררים הסכמי הגג הוא שהבנייה המסיבית תגדיל את מספר התושבים בעיר, אבל לא תגדיל את הכנסות העירייה מארנונה באותו היחס. כל מי שמכיר את התחום המוניציפאלי, ואפילו היכרות שטחית, יודע שתושבים הם גירעוניים עבור הרשות המקומית, ולרוב הארנונה שהם משלמים אינה מכסה את עלות השירותים שהעירייה מספקת להם. הארנונה הגבוהה הנגבית מבתי העסק ומהמפעלים היא שמממנת את הוצאות הרשות על התושבים. לפיכך, טוענים המבקרים, הכפלת מספר התושבים בעיר ללא יצירת שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף דומה היא מתכון בטוח לפשיטת רגל כלכלית עבור העיריות.

חשש נוסף הוא שהסכמי הגג לא באמת מממנים את כלל התשתיות הדרושות לצמיחת הערים. בהסכמים מתחייבת הממשלה לממן הוצאות פיתוח, כבישים, תשתיות ביוב ומים, הקמת מוסדות ציבור ובעצם כל מה שאמורים לממן ההיטלים הנגבים מהיזמים ומרוכשי הדירות. אבל לצמיחה מסיבית של העיר יש השלכה על תשתיות שהסכמי הגג לא בהכרח לוקחים בחשבון. האם בית החולים הקטן באילת יוכל לטפל גם ב-60 אלף התושבים הנוספים שיצטרפו לעיר, שחתמה על הסכם לבניית 18,372 יחידות דיור? האם היציאה הבודדת מהעיר לכיוון כביש הערבה תוכל להכיל את תנועת כלי הרכב שתתווסף לעיר?

אבל ככל הנראה, הבעיה הקשה ביותר שמייצרים הסכמי הגג, בעיה שיהיה הרבה יותר קשה לפתור עם עוד קצת כסף, היא העתיד של מרכזי אותן ערים. מרבית הסכמי הגג מתייחסים לתכניות בניה בשכונות חדשות, שיוקמו בשולי הערים. מעבר לפגיעה הסביבתית בשטחים הפתוחים, בניה של אלפי ועשרות אלפי דירות בשכונות חדשות עלולה לפגוע דווקא במרכז העיר: השכונות החדשות ימשכו אליהן את התושבים החזקים יותר, בעוד השכונות הוותיקות, המורכבות בעיקר משיכונים שנבנו בשנות החמישים והשבעים, עלולות להיחלש עוד יותר.

במקרים רבים נבנות השכונות החדשות בצורה מנותקת מהשכונות הוותיקות וממרכז העיר. כשמדובר בערים בפריפריה המצב קשה עוד יותר, כשערך הקרקע הנמוך אינו מאפשר פרויקטים של תמ"א 38 או תכניות פינוי בינוי בתנאי השוק החופשי. הקמה של עשרות אלפי יחידות דיור בשולי העיר תקבור סופית את הכדאיות להתחדשות עירונית בשכונות הותיקות.

מול טיעוני הנגד להסכמי הגג, צריך לומר שהם נוצרו כדי לתת מענה לאחת הבעיות הקשות שמהן סובלת החברה הישראלית בשנים האחרונות – מצוקת הדיור ומחירי הדירות הגבוהים. שר האוצר משה כחלון, האחראי גם על רשות מקרקעי ישראל, ענה למבקרים בטקס חתימת הסכם גג בשדרות באפריל השנה: "הסכמי הגג הם השיטה הטובה ביותר לפתרון משבר הדיור. רק כך מוסדות החינוך, התרבות, הכבישים והתשתיות מחכים לתושבים ולא להיפך. אנחנו כבר עומדים על 450 אלף יחידות דיור בהסכמי גג. מי שמבקר את הסכמי הגג, לא קרא הסכם גג מימיו. אנחנו רואים וקוראים את ההתקפות המתגברות על תכנית מחיר למשתכן. ככה זה ברפורמות, כמה שתוקפים אותנו יותר, זה הסימן שאנחנו מצליחים יותר", אמר שר האוצר.

האמת היא שההסכמים שנחתמו אינם זהים, ויש הבדלים בין רשות לרשות. יש הסכמי גג מוצלחים יותר, ויש הסכמים טובים פחות מנקודת מבטו של התושב. אבל כאן אנחנו מגיעים לאחת הנקודות הבעייתיות ביותר – הסכמי הגג בפרט, ומדיניות התכנון העירונית בכלל, כמעט ואינם נמצאים על סדר היום של הבחירות המקומיות.

חתימת הסכם גג במגדל העמק (צילום: דוברות מגדל העמק).

המועמדים לרשויות השונות ממעטים לעסוק בנושא הזה. בשיח הציבורי ענייני תכנון נתפשים כעניין בירוקרטי למומחים. המועמדים מעדיפים לדבר על חינוך, תרבות, ארנונה ושיפוץ קוסמטי לרחובות. נושאים חשובים לכל הדעות, אבל השפעתם לטווח הארוך על העיר בה אתם גרים שולית ביותר ביחס להסכם גג אחד.

כששאלנו מספר מתמודדים לראשות ערים שונות, המבקשים להחליף את ראש העיר המכהן מה דעתם על הסכם הגג שנחתם ביערם קיבלנו תשובות בסגנון – "זה לא סדר היום שלנו", "לא על זה מצביעים התושבים" או "הסכם הגג כבר נחתם, אין מה לדבר על זה". גם מועמדים שמגיעים מתחום הסביבה או התכנון העדיפו להתרחק מהעיסוק בהסכם הגג.

העיר היחידה שבה מצאנו שמערכת הבחירות כוללת ויכוח ער בנושא הסכם הגג היא אשדוד. בהסכם הגג של העיר, שנחתם באוגוסט 2017, מתוכננות להיבנות קרוב ל-40 אלף יחידות דיור חדשות. המנוע המרכזי בהתנגדות להסכם הגג בעיר הוא חבר המועצה אלון חסן, תושב רובע ט"ו היוקרתי שצפוי להיפגע מבניית השכונות הסמוכות אליו. חסן, שבכלל לא מתמודד לראשות העיר, החליט לשים את הסכם הגג שעליו חתם ראש העיר המכהן יחיאל לסרי על סדר היום.

מי שכן מתגאים בהסכמי הגם הם דווקא ראשי הערים שחתמו עליהם. כשלא נכנסים לפרטי ההסכם, מעמד החתימה נראה מרשים. ראש העיר מצטלם עם שר האוצר ולפעמים גם עם ראש הממשלה שמגיע לברך בעצמו, גוזרים סרט ואפשר לכתוב על השקעה של מאות מיליוני שקלים בתשתיות.

באתר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תוכלו לעיין בהסכם הגג של העיר בה אתם גרים ולשפוט בעצמכם האם ראש העיר שלכם הביא לעיר עתיד טוב יותר או פחות. אם בחודשים הקרובים תקלעו לחוג בית או אסיפה של אחד המתמודדים, תשאלו אותו מה הוא חושב על הסכם הגג עליו חתם ראש העיר.