שוק הדיור לא יורד מהכותרות. לאחרונה פורסמה, בעמודים הפנימיים של מוספי הכלכלה, עלותה של תוכנית "מחיר למשתכן": יותר מ-5 מיליארד שקלים. קצת קודם לכן, ממש לפני החגים ובכותרות בעמודים הראשונים, שהאוצר שוקד על תוכנית לאפשר 90% מימון לצעירים לרכישת דירה (הצעה של אורלי לוי אבקסיס במקור), ופעם ברבעון האוצר והלמ"ס "מתווכחים" על שינויי המגמה בשוק הזה. כל אחת מהכותרות הללו שווה דיון בפני עצמה, אבל דבר אחד אחר, עם השפעה לא מבוטלת על שוק הדיור, כמעט ולא עולה לדיון בכלל – הריבית במשק.

אפשר רק להניח שמדובר על נושא שנתפס בציבור כמורכב ולא מובן (ו/או אצל הכתב/עורך, כתלות בכלי התקשורת). אין סיבה.

הריבית, בגדול, היא הכלי שבו משתמש בנק ישראל כדי לשמור על יציבות מחירים ופעילות כלכלית בריאה: ללא אינפלציה גבוהה מדי, שתשחק את כוח הקניה, לפני שהשכר יעלה בהתאם, וללא אינפלציה שלילית, שתיצור ציפייה לירידת מחירים וקיפאון בפעילות הכלכלית. ריבית בנק ישראל משפיעה ישירות על גובה הריבית בהלוואות והפיקדונות שהבנקים מציעים

בתיאוריה, הורדת הריבית מוזילה הלוואות ומוזילה פיקדונות, והכסף הזה, שיוצא מהבנקים בשני הערוצים, מוביל לגידול בפעילות הכלכלית. בפועל, יש גבול לכמות הקוטג' שהצרכן הישראלי יוסיף לסל הקניות שלו, בגלל ריבית נמוכה.

בעלי הפיקדונות, חוסכים, יחפשו אפיק השקעה אחר, ומי שמחפש הלוואה, יקבל אותה זול יותר, ולכן יכול ללוות יותר. ואם נוסיף את העובדה שנדל"ן היא העסקה הממונפת היחידה שיכול לעשות אדם פרטי, כלומר לקנות נכס בהלוואה, נגיע מהר מאוד למסקנה  שהציבור יגיע לבלטות.

עכשיו, אפשר להגיד שזה "גם" ריבית, ושלא חסרות סיבות ראליות, שקודמות לריבית: חוסרים במלאי שנים של תכנון שהמדינה כופה (באמצעות ועדות, היתרים הפשרות), מצוקת קרקעות וכו' וכו'.

מספר התחלות הבניה באמצע העשור הקודם היה סביב ה-10,000. מ-2014, מספר התחלות הבניה מגיע ל-40,000 ומעלה. הגידול השנתי במספר משקי הבית, אז והיום, הוא כ-40,000. דירה שהחלה בנייתה, היא דירה שניתן לקנות, "על הנייר".

אז… איפה הגידול החד בחסרי הבית?

הרי מדובר על גרעון שנתי בנדל"ן למשקי בית, בגודל אוכלוסייתה של נס ציונה. התשובה היא שהם גרים בשכירות, ואצל מי? אצל בעל בית שבהרבה מקרים, קנה בשנים האחרונות דירה, באמצעות המזומן שעד אז היה לו בבנק.

ולו היה חוסר אמיתי במלאי, למה המחירים לא זינקו כבר אז? למה ב-2006, מספר המשכורות הממוצעות לדירה ממוצעת היה כ-100? להבדיל מכ-150 כיום?

ומתי בדיוק מחירי הדירות החלו לזנק ממש? בגדול כשנגיד בנק ישראל סטנלי פישר הוריד את הריבית באגרסיביות, בתגובה לירידת הריביות בכל העולם, בעיקר בעקבות זו האמריקאית.

יש לפעולות של בנק ישראל אז, ושימור המדיניות הזו כיום, סיבה טובה לכאורה: מכיוון שהריבית על הדולר אפסית, עלייה בריבית הישראלית, תהפוך השקעה בישראל לכדאית ביחס לעולם, תוביל לפה משקיעים ותוריד את שער הדולר. 40% מהתוצר הישראלי הולך לייצוא, ולכן לשער הדולר משמעות חשובה ליצואנים.

הקטע הוא שהייצוא שלנו, 70% ממנו, הן שלוש חברות בסך הכל: טבע, אינטל וכי"ל. שלוש חברות ענק המעסיקות אלפי עובדים, שנהנות מהסדרי מס ייחודיים בצורה מפורשת, אבל מעוד הסדר לא מפורש: הטבה ענקית בצורת שמירה על דולר גבוה, הטבה שבאה על חשבון עשרות אלפי רוכשי דירות בשנה.

האמת, לא כזה מורכב, רק נתפס מורכב. מדובר על נושא ששווה למשק הרבה יותר מ-5 מליארד שקלים על תוכנית שלא באמת עובדת. אבל כנראה שלגעת בנושא הזה, לא ייצר כותרות עשיה כמו הגרלות מחיר למשתכן, או "נטו הבטחות" כאלו או אחרות