החלטת המפקחת על רישום מקרקעין במשרד המשפטים עשויה לעזור להיאבק בתופעת דירות Airbnb: ביום ראשון קיבלה המפקחת יעל ענתבי שרון את תביעתם המשותפת של קבוצת בעלי דירות בתל אביב נגד אחד הדיירים, תושב צרפת שהשכיר את דירתו לתקופות קצרות במסגרת שירות Airbnb. שרון קיבלה את התביעה על בסיס העובדה שמדובר בהפרה של סעיף בתקנון המשותף שקובע שהדירות ישמשו למגורים בלבד.

החלטת המפקחת עשויה להוות תקדים במאבקים המשפטיים שמנהלים דיירי בניינים בהם מתקיים באחת הדירות שירות Airbnb. הדיירים שהגישו במשותף את התביעה טענו שכניסה של זרים לתקופות קצרות ובלי פיקוח מביאה לחוסר ביטחון בבניין, והובילה למספר מקרים של פגיעה ברכוש. כיום, דירות Airbnb בישראל מהוות למעשה שירות מלונאות זעירה ללא פיקוח, ולעיתים קרובות מוצאים את עצמם דיירי הבניינים בהם מופעל השירות כשאיכות חייהם נפגעת מכך.

בדצמבר 2017 הגישה נציגות הבית המשותף תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, בטענה כי הדירה מושכרת לפרקי זמן קצרים על בסיס יומי בניגוד לתקנון ותוך פגיעה ברכוש המשותף, וביקשה להוציא צו שיורה לבעל הבית להפסיק את שירותי ההשכרה. לטענת הדיירים, לא מדובר בדירת מגורים, אלא ב"דירת נופש" שמהווה עסק לכל דבר.

החלטתה של שרון עשויה להוות תקדים למקרים מסוג זה. תושבי הבניין, שנמצא ברחוב חברון 12 בתל אביב, הכניסו לתקנון הבניין סעיף על פיו "השימוש בדירות המגורים יהיה אך ורק למגורים, אפילו לא שימוש מעורב". תביעתם נגד בעל הבית המושכר התקבלה על בסיס הטענה שמדובר למעשה בעסק, גם אם הוא איננו רשום ככזה. משכירי דירות Airbnb טוענים בתוקף שלא מדובר בעסק, אלא בהשכרות לטווח קצר, ולכן לא צריך להיות מפוקח תחת חוקי הפיקוח על עסקים.

המפקחת קבעה כי המונח "מטרת מגורים" שמופיע בתקנון מתייחס לדירה שהדיירים בה נמצאים בטווח הארוך, בניגוד לדירות נופש שמשמשות למגורים לתקופה קצרה, למטרת עסק וגם השוכר ששוהה בדירה למטרת נופש אינו גר בה. לכן קבעה המפקחת כי גם על פי הוראת התקנון, המונח "שימוש למגורים" מכוון לשימוש של קבע או לכל הפחות השכרה לטווחי זמן ארוכים, ולא השכרה לפרקי זמן של ימים ספורים בלבד.

למעשה, מדובר בפעם הראשונה בה מוכרת דירת Airbnb כעסק, ולא כדירה "מושכרת לצורכי מגורים" כפי שטען בעל הבית. "החלטה זו יכולה לשמש תקדים למאבקים משפטיים מסוג זה" אומר עו"ד אברהם שלו, שייצג את הדיירים התובעים.

לדבריו, ההכרה של המפקחת בעובדה ששירותי Airbnb הם למעשה עסק ולא דירת מגורים, תאפשר לקבוצות נוספות של בעלי דירות לתבוע את סגירת השירות בבניינם. "מה שצריך לדאוג זה שבתקנון הבית המשותף תהיה הוראה שאוסרת על מתן השירות הזה" אומר שלו. התקנון הבית המשותף הוא מסמך הסכמות בין בעלי הדירות בבניין שקובע את כללי ההתנהלות בבניין.

גם אם לא הכרתם את התקנון של הבניין שלכם, הוא קיים. בעלי בתים שלא בוחרים לשנות באופן פעיל את התקנון המשותף למעשה חתומים על "התקנון הסטנדרטי" על פי חוק. " אם בעלי הדירות לא כותבים תקנון משל עצמם הם מאמצים באופן אוטומטי את התקנון הסטנדרטי. בעלי הדירות יכולים להתאסף ולהביא לשינויים בתקנון של הבית המשותף כל עוד זה לא סותר את החוק" אומר שלו. "השינוי בתקנון של הבית המשותף מצריך רוב של בעלי דירות שמחזיקים שני שליש מהרכוש המשותף".

לדבריו של שלו, החלטתה של המפקחת נותנת לדיירים לראשונה כלי חוקי להתמודדות עם המטרד וזה יכול לעזור לקבוצות שרוצות למנוע מדירות Airbnb להתקיים בבניין שלהם. קבוצות בעלי בתים שירצו לעשות שימוש בתקדים יצטרכו להכניס לתקנון המשותף סעיף דומה לזה שעל בסיסו התקבלה ההחלטה של המפקחת. "תקנון הבית המשותף הסטנדרטי לא כולל הוראה כזו. אלא אם כן בעלי הדירות יוזמים שינוי בתקנון של הבית המשותף הסטנדרטי, מכניסים הוראה מפורשת, ואז זה חל על כל בעלי הדירות בהווה ובעתיד" הוא אומר.