נתונים שנחשפו בכנס הנדל"ן של מכללת נתניה, ביום שני האחרון, מעלים כי הקושי ברכישת דירה נמצא בעליה מתמשכת.

דניאלה פז-ארז, כלכלנית, שמאית מקרקעין ומנכ"לית חברת פז כלכלה והנדסה, הציגה בכנס תוצאות מחקר שערכה החברה עבור מטה הדיור הממשלתי על ההבדלים במאפייני הדירות הממוצעות ובמחיריהן בתקופות שונות.

בעוד שמחיר דירה ממוצעת כיום על 1.57 מיליון ש"ח, מחירה של דירה ממוצעת בשנת 1990 – בהתאמת אינפלציה ושינוי גודל דירה ממוצעת, היה עומד כיום על 800 אלף ש"ח בלבד. מחירי הדיור עלו, אם כך, כמעט פי שתיים ב-25 השנים האחרונות.

לדברי פז-ארז, לא ניתן לייחס את הבדלי המחירים רק לשינוי במחיר הקרקע. העליה בשטח דירה ממוצעת אחראית לחלק נוסף בעליית המחיר.  עוד הוסיפה כי טכנולוגיית הבנייה לא השתנתה באופן מהותי ב-50 השנים האחרונות, למעט בבנייה של מגדלים גבוהים.

"הקושי לקנות דירה אולי יוריד קצת את הדרישות", פז-ארז. צילום: דבר ראשון

"הקושי לקנות דירה אולי יוריד קצת את הדרישות של הקהל והפאר יוחלף אולי קצת בסטנדרט יותר צנוע", אמרה פז-ארז "אנחנו כבר רואים ירידה בגודל הדירה ממוצעת ל-110 מ"ר וייתכן שהמגמה הזו תימשך. עלויות הבנייה הישירה לא השתנו וגם בעתיד הם צפויים להיות במגמה דומה. גם המשך מסיבי של תכנון ופתרונות של התחדשות עירונית, לא בהכרח יתרמו לירידת המחירים, אבל כך ניתן יהיה להפסיק את המגמה של עליית מחירי הקרקע. אנחנו מאמינים שבעתיד הבנייה תהיה גבוהה מאוד כי משאב הקרקע נדיר מאוד, ובשימוש בטכנולוגיה יעילה יותר. אנחנו כבר רואים ניצנים של דור שחושב אחרת, מבחינתו יותר חשוב לחיות מאשר להחזיק בבעלות על נכס או דירה. יכול להיות שהעולם שלנו ייראה אחרת".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס היה פחות אופטימי ואמר כי "לפי הנתונים שהוצגו, הילדים שלנו ירצו את הדירות שלנו יש היום". הוא ציין כי תכנית מחיר למשתכן "לא משפיעה על הנתון הבסיסי של ענף הנדל"ן בשנים האחרונות – בנייה של 40 אלף דירות בשנה ולכן המחסור בדירות לא ייפתר על ידה".

תמרוץ בניה או בניה

מאמצי הממשלה הקודמת והנוכחית ניכרים היטב בתחום תכנון הקרקעות למגורים. בשנת 2010 היו 60 אלף יחידות דיור מתוכננות שעדיין לא נבנו. ב-2014 עלה המספר ל-170 אלף יחידות דיור בלתי בנויות. המרחק בין תכניות הקרקע ושיווק הקרקעות לבין הדירה המוכנה לאכלוס הוא מרחק גדול, שכולל את פיתוח התשתיות לתחבורה, מים וחשמל, אישור תכניות בניה ספציפיים במוסדות התכנון, התנגדויות הרשויות המקומיות והתושבים ולבסוף את היתר הבניה. התהליך הזה לוקח כיום כמה שנים.

מדינת ישראל עושה לא מעט פעולות כדי לעודד את השוק הפרטי להאיץ את הבנייה – האצת התכנון, פישוט אישורי התכניות דרך ועדות מיוחדות (וד"לים וותמ"לים), אישורים לחברות בנייה זרות לפעול בישראל על עובדיהן, הורדת מחיר הקרקע דרך מחיר למשתכן, חתימת הסכמי גג עם עיריות שונות על פיתוח תשתיות תמורת הסכמת הרשויות לבניה מסיבית בשטחן. לצד פעולות אלו, הממשלה נמנעת באופן מופגן מהתערבות החלטית יותר בכלים אחרים – בניה ממשלתית והטלת סנקציות על מי שיכול לבנות ולא בונה. בעוד ששימוש במשאבים ציבוריים כמו הפקת נפט וגז, מותנה בפיתוח עסקי תוך הגבלת זמן שלאחריה יש להשיב את הרישיון למדינה, אין כיום צעדי אכיפה אפקטיביים של הממשלה כנגד מי שמחזיק בקרקעות ציבוריות ונמנע מלבנות עליהן דירות ואין יוזמות בניה של דירות חדשות לדיור הציבורי – כיום המדינה מפעילה תכניות לרכש לא גדול של מאות דירות קיימות בעבור דיור ציבורי, תוך שהיא גורעת אותן מהשוק ולא מוסיפה חדשות.

שר האוצר משה כחלון התייחס למגמת הספסור בקרקעות המדינה בנאומו בכנס כאשר אמר "היזמים עשו מהלך עסקי סביר. אני מדבר על בנייה רוויה. שש קומות ומעלה. הם רכשו את הקרקעות. חלקם בנו וחלקם השאירו. מה קרה? קרקע זה כמעט הדבר היחיד שהערך שלו עולה בלי להשקיע. כל עסק אחר צומח מהשקעה. קרקע זה כמו שמרים". לדבריו, תכנית מחיר למשתכן עוצרת את הספקולציה ומעודדת את היזמים והקבלנים, בכך שמחיר הדירה ידוע מראש והוצאות הפיתוח הן עול פיננסי על הקבלן ולכן אין אינטרס לעכב את הבנייה. אמנם תכנית זו מרכזת את מרבית קרקעות המדינה שיוצאות לשיווק בחודשים האחרונים, אך היא אינה מתמודדת עם מלאי הקרקעות המתוכננות ששווקו בשנים האחרונות ולא הגיעו לידי מימוש.

על פי המגמות הללו, נראה כי הקושי להשיג דיור צפוי להחריף גם בדור הבא.

"צריך לתת למערכת לעבוד, להיות עקביים"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אשל ארמוני, מאמין כי הפעילות להגדלת היצעי הדירות היא זו שתוביל, בסופו של דבר, להורדת מחירי הדיור. עם זאת, מבהיר ארמוני כי תוצאות המהלכים הללו ייראו רק בעוד שנים מספר ולא באופן מיידי.

משרד השיכון מרבה לדבר על תמריצים, אך אולי יש להטיל גם סנקציות. זכיין נפט מוגבל בזמן לפיתוח אחריו עליו להחזיר את הזיכיון, למה לא בקרקעות ? 

בדרך כלל יש, יש מחויבות. במכרזי מחיר למשתכן, אין ליזמים אינטרס להחזיק בקרקע מכיוון שהמחיר נקבע מראש, והמתנה שהמחירים יעלו לא מייצרת להם רווח. מלבד זה, היזם משלם על הקרקע ועל הפיתוח די הרבה כסף. במכרזים שנוציא בקרוב, יתווספו גם לוחות זמנים לביצוע של הבנייה.

מחירי הדיור יירדו, אבל צריך להתאזר בסבלנות, ארמוני. צילום: דבר ראשון

-בשנות התשעים נבנו לעלה מ-70 אלף יחידות דיור בשנה. כולל יותר בניה ביוזמה ציבורית ובהבטחת רכישה. למה לא חוזרים לכלים הללו?

הבטחת רוכשים אנחנו נותנים גם במחיר למשתכן, אבל מה שהיה בשנות התשעים, בתקופה של העליה מרוסיה, כלומר בנייה תקציבית על ידי המדינה, הרבה מאוד שיכונים, יש ביקורת על התקופה הזאת מכל מיני בחינות. אני לא חושב שבהכרח הפתרון הזה, הוא פתרון שישנה באופן דרסטי את המצב הקיים היום. אתה לא יכול לתכנן בלי שיש לך תב"ע (תכנית בניין עיר א.ר). החסם בתכנון הוא לא בבנייה כרגע ואם הוא בבניה זה בגלל שאין מספיק פועלים ולמדינה ממילא אין פועלים משלה

-אבל אין לה בעיית ודאות פיננסית, המדינה לא צריכה להרוויח, הלא כן?

אבל גם היום במחיר למשתכן יש מחיר מאוד נמוך וגם הרווח היזמי הוא מצומצם, ובמכרזים אתה מקבל הנחה שלפחות חצי ממנה, במוצקין בעפולה זה היה בולט, נובעת מההתמחרות של הקבלנים. יש הרבה דברים שאפשר לעשות. אני חושב שאנחנו, לבאות, נעשה שיווק כשיש כבר היתרים. אבל הבנייה עצמה שזה אירוע תקציבי מאוד דרמטי – את זה לא נעשה, נשאיר לקבלנים, אבל ניתן לתב"ע כשכבר יש את ההיתר ונשאר רק לבנות. צריך לתת למערכת לעבוד. להיות עקביים, לא לקפוץ כל פעם מדבר לדבר. זה סיפור מורכב.