לאור נתוני הנדל"ן המתפרסמים לאחרונה, מתגאה שר האוצר משה כחלון בירידת מחירי הדיור. מדובר כמובן בחלק מקמפיין בחירות שמדבר על מימוש ההבטחה שלו מבחירות 2015. כמה הוא באמת צריך להתגאות במה שהוא עשה בפועל בדיור? זה קצת יותר מורכב.

דרך הפעולה בה בחר כחלון היא התערבות מעשית בשוק, באמצעות תוכנית מחיר למשתכן, מתוך הנחה שכשלים בשוק מובילים לעליית המחירים. תוכנית הדגל של השר פעלה להורדת המחירים בשתי חזיתות במקביל: בצד ההיצע ובצד הביקוש.

מחירי הדיור. צילום: TaxRebate.org.uk / flickr.com

מודל ההיצע והביקוש בשוק תחרותי הוא, בסופו של דבר, פשוט ואינטואיטיבי: בצד ההיצע, היצרן ימכור את המוצר שלו (כל מוצר) במחיר הנמוך ביותר בו הוא יוכל להרוויח כסף. המחיר הזה יהיה מחיר המוצר הנוסף (השולי) שיעלה לו לייצר, ולא פחות ממחיר המוצר הממוצע. כלומר, המכירות צריכות לכסות את עלות הייצור השוטפת ואת ההשקעה הקבועה.

בצד הביקוש, יש מעט צרכנים שיהיו יכולים ומוכנים לקנות מוצרים במחיר גבוה, והרבה צרכנים שיהיו מוכנים לקנות את אותו המוצר במחיר נמוך (לצורך הדיון אני ארשה לעצמי לחסוך את הלוגיקה של העדפות הצרכן ומגבלות התקציב). על פי המודל הזה, כל צרכן וכל יצרן יכולים לבחור לקנות ולמכור הכל, ובלבד שזה יהיה במחיר השוק.

במסגרת תכנית מחיר למשתכן, בצד ההיצע, פורסמו מכרזים מסוימים לבינוי דירות על קרקעות מדינה, כשהקריטריון הקובע הוא מחיר נמוך לדירה תחת אילוץ של מפרט מינימלי לדירה. כלומר, בנוסף למכירת קרקעות לקבלנים במחיר מקסימלי, כמונופול, במדינה פועלת חלקית גם הפוך.

בצד הביקוש, נקבעה שיטת הגרלות לדירות המדוברות במקומות השונים, לרוכשים שעומדים בקריטריונים ספציפיים. הדירות לא סחירות, ולא ניתן למכור אותן, במחירי שוק כמובן, בסמוך לרכישה.

הדינמיקה של ההגרלות הגבילה רוכשים מלהירשם לכל ההגרלות. כמובן שבאזורים מבוקשים יותר, סבירות הזכייה נמוכה, ומכאן שכל רוכש צריך לבצע סיכונים מחושבים להגרלות אליהן יירשם. ובכל זאת, לא לכל ההגרלות היו מספיק רוכשים. עוד דבר מהותי שחשוב לציין, הוא העובדה שמחיר למשתכן לא פעלה באזורי הביקוש המובהקים, תל אביב והמרכז, רק בסמוך להם.

אפשר להבין איך טיפול בצד ההיצע, כשהמדינה בעצמה מהווה מכשול בדמות ספסור בקרקעות, יכול להיות טוב, אבל במקום להסיר מכשולים ולשחרר קרקעות במחיר מקסימלי כדי להאיץ בניות "רגילות", נוסחו מכרזים ומפרטים.

ואילו מגבלות צריך להשית על צד הביקוש? אם התפיסה היא לדאוג לדירה בבעלות לכל משפחה, והטבות ניתנו למשפחות ללא דירה, מה עם רווקים? משפרי דיור לא מפנים דירות? מה עם מי שגר באזורי הביקוש? מטרת המהלך היא לכאורה להקל על הציבור לרכוש דירות, לא להקשות עליו.

בכלל, עלה פעם בדעתו של מישהו לקנות רכב מוזל, במפרט משונמך, כשאין ודאות לרכישת סוג הרכב או בכלל לרכישה, בהגרלה? וזה כשיש אי ודאות למועד הגרלה, צריך להחליט אם להתפשר על צבע או נפח מנוע, כשבינתיים עדיין צריך להתנייד באוטובוסים?

שר האוצר וכתבים במרפסת של דירת מחיר למשתכן בשדרות צופה לכיוון רצועת עזה (צילום: עמר כהן)

מעבר לכך , כשכל גוף סטטיסטי אוסף נתוני מחירים כדי לנתח מגמות, הוא מסתמך על היצע וביקוש. על סחירות של דירות. אם דירה נמכרה במסגרת מחיר למשתכן, היא חלק מהשוק? היא לא יכולה לחזור לשוק, לא כל אחד יכול לקנות אותה, ולא קנה אותה מי שהיה מוכן לשלם הכי הרבה בעבורה ברגע נתון. איך אפשר להבין את "השוק" כשהוא לא שוק?

וכאן חשוב להבין את יתר השוק. אוכלוסיית צרכני דירות גדולה התיישבה על הגדר וחיכתה להגרלות, במקום לקנות דירות בשוק, מה שבתורו צמצם את הביקושים ליתר השוק. ירידת הביקושים הזו, הובילה לירידה בסך כל הבניות חדשות ולהאטה בשוק הנדל"ן. זה, בתורו, עשוי היה להוביל לבלימה בעליית מחירי הדירות ואפילו לירידה קלה. אבל, וזה אבל גדול, זה כמובן לא רלוונטי לממתיני דירות והגרלות מחיר למשתכן שמחכים ולקבלנים שעצרו עבודות. מה שווה מחיר נמוך אם אף אחד לא נהנה ממנו?

התהליך הביורוקרטי בענף הנדל"ן הוא בלתי נסבל. מדובר על שנים על גבי שנים של סבך החלטות וזמני המתנה. כחלון ניכס לעצמו את כל הגורמים הממשלתיים המעורבים בנדלן עם כניסתו לתפקיד, בתוספת החברות עם יו"ר ההסתדרות אבי ניסנקורן הוא היה יכול לבצע רה-ארגון בשירות המדינה שיפחית בנטל הזה.

ובסוף בסוף, מי אמר בכלל שיש כשלים בשוק הדיור שדורשים התערבות, ולא עיוותים שנובעים, נניח, מרבית נמוכה?


גיא לוזון הוא כלכלן