בזמן שכל המערכת הפוליטית מדברת בחירות, במשרדי הממשלה נערכים ליום שאחרי ומכינים את התשתית לחקיקה של הכנסת הבאה. אחד המהלכים שמקדם כיום משרד המשפטים נוגע לתחום ההתחדשות העירונית, ובמסגרתו יופחת אחוז ההסכמה הנדרש לפרויקטים של פינוי בינוי מ-80% מהדיירים ל-60%-66% במטרה לקדם יותר פרויקטים של התחדשות עירונית. החלטה זו יכולה להיראות כתיקון מינורי, אבל מי שמכיר את התחום, המהווה את אחת מנקודות המפגש הטעונות בין הכסף הגדול של תחום הדיור לאזרחים הקטנים, מבין שלחקיקה כזו השלכות מרחיקות לכת על הזכות הקניינית של תושבי שכונות ותיקות רבות.

ביקשנו מעו"ד קרן קמחי נדולני, מומחית בתחום של תכנון ובניה והתחדשות עירונית, להסביר את מערך הכוחות שבתוכו מתקבלת ההחלטה. "כל השיח על פינוי בינוי נמצא בשדה של נדל"ן וכסף אבל בעצם מדובר בקניין של אנשים שהוא הרבה מעבר לזה. בהיסטוריה המשפטית הבעלות על קניין היא חלק מהחרות והאוטונומיה של בן אדם. לאורך ההיסטוריה שלילת זכות הקניין הייתה דרך לשלוט באנשים. יש פה משהו שעוסק בהגדרה של האדם. בבית שלו וביכולת שלו להחליט איך הוא יראה ומה יקרה לו. במקרה שלנו מדובר בבתים משותפים שבהם יש תלות של אנשים שונים אחד בשני ואולי גם אינטרסים מתנגשים בין הדיירים וגם ביניהם לבין גורמים אחרים, היזם, הרשויות וכו'".

עו"ד קרן קמחי נדולני (באדיבות המצולמת)

אז מה בעצם קורה לאנשים שגרים במתחמים המיועדים לפינוי בינוי?

"מדובר בתהליך שהוא דרמטי עבור אנשים. אפשר לקחת לדוגמה את שכונת רמת אליהו בראשון לציון. שם אומרים לאנשים תחתום על פינוי בינוי, תקבל דירה במקום אחר, השכונה הזו תיהרס ותיבנה מחדש. הדירה הזו שהם אמורים לקבל במקום נמצאת במקום אחר. בצריפין לדוגמה. אבל היא עדיין לא קיימת גם לא על הנייר ובעצם אנשים נדרשים להסכים למשהו שהם עדיין לא יודעים מהו. איך יראו הדירות באיזו רמה הן יהיו. ועל זה הם צריכים לחתום עכשיו. יכול להיות שמדובר בשיפור עתידי ברמת החיים שלהם, בניין חדש עם לובי מסודר וממ"ד וכו' אבל גם בפירוק של מרקם החיים המוכר. הסכמה לעבור לשכונה אחרת, בתי ספר אחרים וכו', אז זה תהליך לא פשוט. במקרים מסוימים המעבר לבניין חדש במגדל צפוי גם לייקר את אחזקת הדירה של אותם אנשים. יש אנשים שלא ישרדו את המעבר ויפלטו מהשכונות החדשות שאליהן הם יעברו".

בעצם אנשים נכנסים לתוך תהליך שינוי בחיים שלהם שהם לא ממש בחרו בו

"אחד החששות שיש לדיירים, כמו שאנחנו רואים את זה במחיר למשתכן, כלומר בדירות שלא נמכרות בשוק החופשי, זה ההשלכה של מצב שבו הדיירים הם בעצם קהל שבוי. ואז רואים דירות עם כיוון אוויר אחד או שהאמבטיה נמצאת בסלון".

מחאת תושבי גבעת עמל נגד פינויים (צילום ארכיון: יונתן זינדל / פלאש 90).

ובכל זאת אנחנו יודעים שתהליכים כאלה תלויים בהסכמת הדיירים ובמקרים רבים דייר שמסרב בפרויקט כזה יכול לתקוע בניין שלם שדווקא רוצה לעבור פינוי בינוי

"יש פה מארג אינטרסים שצריך לאזן ביניהם. מצד אחד יש דייר שסתם מתעקש ותוקע פרויקט שייטיב עם השכנים שלו. מצד שני יש אנשים שבאמת יפגעו מפרויקט של פינוי בינוי. זה יכול להיות קשישים שלא יכולים להתמודד עם שינוי כזה או לחיות בתוך אתר בניה. עבורם תוספת של 12 מטר לדירה היא לא עניין משמעותי והפגיעה באיכות חיים בתקופת הבניה והשינויים הם משמעותיים יותר. אז המחוקק התחיל להבין את העניין הזה ולהתמודד איתו לדוגמה נעשה תיקון לחוק שנועד להגן על אותם קשישים ומחייב את היזם לתת להם עוד אפשרויות כמו מעבר לדיור מוגן או מימון מעבר לדירה באזור סמוך".

אז איך מבדילים בין דייר סרבן לדייר שפשוט מפחד להיפגע מפרויקט כזה?

"כדי להתמודד עם העניין הזה ובעצם לאפשר קיום של התחדשות עירוני שהיא דבר רצוי וחשוב , החוק הגדיר 'דייר סרבן׳ שהוא לא רציונלי. כלומר במצב שבו יש הסכמה של 80% מהדיירים ויש דייר שלא מוכן לחתום הוא צריך להסביר מדוע הסירוב שלו רציונלי והמחוקק הגדיר גם את הנסיבות שבהם הסירוב יחשב לרציונלי. חוסר כדאיות כלכלית מוכחת, הוכחה לכך שאין בטוחות מספיקות שהיזם יעמוד בהתחייבות שלו, נסיבות אישיות מיוחדות או במצב שלא הוצעו מגורים חלופיים הולמים לתקופת הבניה וכשאין פתרון מספק לאדם עם מוגבלות. ברגע שיש רוב מסוים של דיירים שחתמו, נטל ההוכחה הוא על הסרבן שהסירוב שלו מוצדק. דייר סרבן שלא הוכיח שהסירוב שלו מוצדק חשוף לתביעה נזיקית של מיליוני שקלים מצד השכנים שלו".

אז מה בעצם עומד מאחורי החקיקה שמקדם משרד המשפטים?

"היום בחוק לפינוי בינוי צריך 80% הסכמה. המחוקק, במקרה הזה משרד המשפטים יוזם הורדה של אחוז ההסכמה ל 60%-66%. מצד אחד זה אמור לאפשר פרויקטים כאלה שיש בהם אינטרס ציבורי. אבל אם נחזור לסיפור חובת ההוכחה של הדייר הסרבן, הורדת אחוז ההסכמה הנדרש תגדיל את מספר האנשים שיהיו חשופים לתביעות ויצטרכו לקחת עורכי דין ולהגן על סירובם לחתום".

"אם המחוקק מוריד את רף ההסכמה חייבת להיות במקביל הסדרה שתגן על האנשים שהם במצבי קושי אמתי בניגוד לדייר סרבן ״קלאסי״ שמעכב פרויקטים חשובים בלי סיבה. כמו שעשו עם הקשישים. אי אפשר להסתכל רק על צד אחד של המטבע. במקביל לטיפול בדיירים סרבנים שהם לא רציונליים, צריך למצוא את הדרכים להגן על אנשים שמתקשים עם הפרויקטים האלה מכל מיני סיבות, אחרת המון אנשים שבוקר אחד מישהו החליט לעשות בנכס שלהם פינוי בינוי ימצאו עצמם נגררים לבתי משפט כשנטל ההוכחה עליהם".

אז החוק בעצם יחליש את היכולת להתנגד לפרויקטים של התחדשות עירונית?

"פרויקטים של פינוי בינוי קורים בדרך כלל בשכונות חלשות של בנייני שיכון ותיקים. מי שגר בהם זו במקרים רבים אוכלוסיה חלשה או מבוגרת מאוד. הם לא מסוגלים להתמודד עם מאבק משפטי כזה. אם החוק לא יחייב את היזם או את המנהלת לדאוג לאנשים האלה, בהרבה מקרים הם יפלו בין הכיסאות. יש דיירים סרבנים שתוקעים פרויקטים סתם. ובאמת ההבחנה בין אלו לאנשים שיש להם מצוקה ממשית היא לא קלה. המחוקק צריך למצוא את הדרכים להגן על אותם מקרי ביניים."

"אחד הפתרונות הוא לייצר קרן שתאפשר לאותם אנשים להתגונן ולקחת עו"ד מטעמם ולא כזה שיוקצה להם על ידי המנהלת או היזם. אם אתה בהורדת אחוז ההסכמה מטה את מארג הכוחות לכיוון אחד אתה צריך לאזן את זה."

"אומרים שלא רוצים אותנו פה"

עו"ד קמחי נדולני מדברת על הצורך לאזן בין האינטרסים השונים מתוך הכרה בחשיבות של התחדשות עירונית. מי שנמצא היום עמוק בתוך סבך אינטרסים כזה היא סטלה אבידן מהפורום להתחדשות עירונית שפויה מכירה את הנושא מבפנים. אבידן גרה ברחוב לה גרדיה בשכונת יד אליהו בתל אביב באזור המיועד לפינוי בינוי. בשנים האחרונות היא נאבק בתכניות עיריית תל אביב לשכונה שלה. אבידן היא גם יועצת שיתוף ציבור בהליכי תכנון כך שהיא מצאה את עצמה כבורג מרכזי במאבק על הבית שלה ובשאר המאבקים של הפורום.

סטלה אבידן (באדיבות המצולמת)

"העיריה עושה אצלנו פינוי בינוי אגרסיבי, נדלניסטי והם לא מתביישים להגיד שהם לא רוצים לראות אותנו חיים פה". היא פותחת בטון לוחמני. הפרויקט בו נאבקת אבידן וכולל את הבניין בו היא מתגוררת נקרא 'לב לה-גארדיה'. לדבריה השכונה מחולקת לכמה מתחמים שכל פרויקט עובד פה בשיטה קצת אחרת, כשהכול מתחיל בהחלטת ממשלה מ-2009 לפיה האזור כולו יעבור עיבוי במסגרת תמ"א 38. "על התמ"א שאמור היה להוסיף שתי קומות לכל בניין הוסיפו בניין נוסף של תשע קומות". כשמסתכלים על השינוי שאמור להתחולל על פי התכונית ביד אליהו מבינים מדוע אבידן ותושבים רבים אחרים בשכונה חוששים כל כך, ומדוע החליטו להיאבק בהצעת החוק שמכינים במשרד המשפטים.

"העירייה תכננה את המתחם ובמקום להוסיף שתי קומות החליטו להפוך בניינים של שלוש קומות לשמונה קומות. כלומר יש פה תוספת מטורפת של יחידות". לדבריה באמצעות תכנון שתי תכניות מקבילות, של עיבוי ושל פינוי בינוי, יצרו למעשה מנוף לחץ על התושבים. "כשהתכנית לעיבוי תאושר יוטלו היטלי השבחה של חצי מיליון שקל לכל דירה. אם אני ארצה למכור את הדירה שלי אני צריכה לשלם 500,000 שקל היטל השבחה. זה בעצם מנוף לחץ על התושבים לחתום על פינוי בינוי".

"בפגישה שהייתה לנו לפני שמונה חודשים עם ז'קי לוי, סגן שר השיכון הוא אמר לנו בפירוש. הכניסו אתכם להריון בלי שתשימו לב. ביקשנו לדעת מה הוא מתכוון לעשות עם זה והוא אמר – עם עיריית תל אביב, אין לי מה לעשות".

ומה קורה בינתיים? התושבים מוכנים לחתום ליזם על התכניות?

"עכשיו יש יזם שמנסה להחתים אותנו על פינוי בינוי. אין לו מספיק חתימות. אז עיריית תל אביב שלחה את החברה העירונית, עזרה וביצרון להיות המארגנת של הפינוי בינוי. לעזרה וביצרון יש בעלות על חלק מהקרקע בחכירה עירונית, למרות שרוב התושבים כבר רכשו ממנה את הזכויות במקרקעין. עזרה וביצרון חתמה מול היזם בשם הדיירים. אין לי תלונות ליזם. הוא מרוויח מה שהוא צריך. העירייה היא המרוויחה הגדולה מהתכנית.

ויש מי שחותם?

"יש אנשים שחתמו. אנשים שמחזיקים דירה להשקעה ומשכירים אותה, מבחינתם מציעים להם להשביח את הנכס שלהם בלי השקעה מצידם. אין להם שיקולים שיש לדייר שחושש מהתקופה של הבניה, מהעלות של התחזוקה בבניין החדש, מהשינוי במרקם של השכונה. אני חושבת שגם ערך הדירה שלהם לא תעלה, אבל הם מוכנים לחתום בקלות יחסית. תושב שגר בבית שלו בשכונה חושש הרבה יותר כי מבחינתו זה לא רק נכס זה הבית שלו".

לדבריה, מתוך המצוקה המשותפת לדיירים במקומות שונים ברחבי, הוקם הפורום להתחדשות עירונית שפויה שנאבק בתכניות מסוג הזה ברמה הארצית. "הסיפור שלנו ביד אליהו הוא לא יחודי". היא מספרת "זה קורה בכל מקום שבו מקדמים פינוי בינוי. ברחובות בקרית משה, בראשון לציון ברמת אליהו. התחלנו להתארגן כדי להתמודד עם זה ברמה הארצית בפורום להתחדשות עירונית שפויה. שלא יובן לא נכון, אני לא נגד התחדשות עירונית, אני נגד ההפקעה של הזכות של בעלי הדירות, הדיירים להיות חלק מהתכנון, להשפיע על התכנית. אני ניסיתי להביא יזמים שיפעלו מטעם התושבים אבל העירייה הבריחה אותם.

יש פה ניסיון מתמשך להקטין את ההשפעה שיש לתושבים על זכות הקניין שלהם. היוזמה הזו של משרד המשפטים עכשיו להוריד את אחוז ההסכמה הוא עוד שלב בתהליך שקורה כבר כמה שנים. לפני שלוש שנים תיקנו את סעיף 101 לחוק התכנון והבניה כך שאם לעירייה יש זכויות על חלק מהשטח היא יכולה לחתום ליזם על הסכמה כאילו היא דייר. לצורך העניין היזם השיג 40% חתימות לדוגמה, העירייה חותמת לו ומשלימה את האחוז שיאפשר ליזם להגיש תב"ע. ברגע שיש תכניות מאושרות, אז יש היטל השבחה בשיעורים אסטרונומים וזה מכניס את הדיירים ללחץ שהם לא יוכלו להיפטר מהדירות והם חותמים ליזם כדי שיתקדם להיתר בניה. בדיוק כמו שקרה בנווה שרת וקורה אצלנו עכשיו ביד אליהו".

היא מוסיפה שגם החלטות כמו הגדלת מספר הדירות בשביל דיור בר השגה או הגדלת השטח הבנוי למוסדות ציבור נעשית על חשבון הפרוייקט, מבלי לשתף את התושבים בשינויים. "עכשיו מקדמים הורדה של אחוז ההסכמה כדי להקל על העיריות והיזמים. בקיצור בכל שלב כזה היכולת שלנו להגן על הזכויות הקנייניות שלנו פוחתת."

הסכנה: העברה לוועדות הארציות

אחד החששות הגדולים של אנשי הפורום להתחדשות עירונית שפויה הוא שכדי לזרז עוד יותר את תוניות ההתחדשות העירונית הן יועברו מהועדות המחוזיות לטיפולה של הותמ"ל – הועדה הארצית לתכנון מתחמי דיור מיוחדים. אבידן ושותפיה למאבק מזהים את התרחיש הזה כמאבק הבא שיצטרכו לנהל.

עו"ד קמחי נדולני מביעה גם היא ספקות באשר למהלך שכזה. "אני מכירה את הרעיון להכניס פרויקטים של פינוי בינוי לותמ"ל. הועדות המחוזיות הן ועדות מקצועיות. יושבים בהן מתכננים ונציגים מקצועיים שדואגים לאינטרס הציבורי בהליך התכנון. אלו ועדות באמת מקצועיות אבל הן כורעות תחת הנטל. הותמ"ל אמור לקצר תהליכים. בהליך של פינוי בינוי יש קבוצה של אנשים שכלואה בפרויקט. אם הפרויקט יאושר על ידי ותמ"ל אז גם תהליך התכנון המזורז יפגע בהם וגם תצומצם מאוד האפשרות שלהם להתנגד לתכנית. לעומת תכניות בניה בשטחים פתוחים, שבהם אנשים נאבקים במה שיקרה ליד הבית שלהם, פינוי בינוי קורה לאנשים על הבית שלהם. נדרשת פה גישה הרבה יותר זהירה. במקום לייצר עוד גופים שעוקפים תהליכי תכנון ומחלישים את הזכות של האזרח להישמע צריך לתת לוועדות המחוזיות את התקנים שיאפשרו מצד אחד הליך מסודר מקצועי ומעמיק ומצד שני לקצר את משך התכנון.

"צריך להבין יש פה עניין של חוסר אמון מובנה. באות הרשויות ובאים היזמים ומתכננים על הנכס שלך. החוק מחייב אותם לספק לדייר סיוע משפטי אבל בעצם העו"ד שאמור לייצג את הדייר ממונה על ידי היזם, והאינטרס שלו הוא לדאוג שאתה תסכים לפרויקט – זה מייצר הרבה מאוד חשדנות גם כשאין בסיס".

תגובת משרד המשפטים:

"במסגרת עבודה ממשלתית מאומצת של משרדי המשפטים והאוצר, יחד עם מינהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית, נבחנים בימים אלה חסמים בתחום של התחדשות עירונית, וזאת על מנת להציג לממשלה הבאה הצעה כוללת לקידום משמעותי בנושא.

"בחינה זו נעשית במסגרת שימוע ציבורי רחב של גורמים שונים שעוסקים בהתחדשות עירונית, על מנת להבין את צרכי השוק. בין היתר, נבחנת במשרד המשפטים שאלת הרוב הדרוש לביצוע פרויקטים.

"במסגרת זו, נשקלת בחיוב הצעה להוריד את הרוב לשני שלישים בקירוב, וזאת על מנת להתמודד עם תופעת דיירים המסרבים לפרויקט מטעמים שאינם סבירים.