מכה נוספת לותמ"ל, במהלך הדיון בבית המשפט נחשפה השיטה הבעייתית בה פועל הותמ"ל כדי לעקוף התנגדויות. בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את העתירה של קיבוץ אושה נגד ותמ"ל קרית אתא, וקבע כי החוקר שמונה על ידי הוועדה נמצא בניגוד עניינים ולכן יש למנות חוקר חדש ולחזור על הדיון בהתנגדויות לתכנית. ותמ"ל קרית אתא אמור היה להיות הוותמ"ל הגדול ביותר, והוא כולל תכנון של למעלה מ-3,000 יחידות דיור בשני מתחמים.

מתוך מאגר של 54 חוקרים, חוקר אחד זכה לנהל את הליך ההתנגדויות של 13 מתוך 36 ותמ"לים שלהם מונה חוקר. השופטת ריבי למלשטריך-לטר קבעה כי אופן העסקתו של החוקר, האדריכל אדיב דאוד נקאש ,מעלה חשש כי יפעל לרצות את מעסיקיו ולכן יש חשש סביר כי יפעל בניגוד עניינים בשמירה על האינטרס הציבורי. יש לציין כי השופטת ביקשה להימנע מהטלת דופי ביושרו המקצועי של האדריכל נקאש, וקבעה כי בעצם הצבתו במצב האמור יש חשש לניגוד עניינים.

פועלי בניין באתר בנייה בעיר חריש. 28 בינואר 2018 (צילום: ליאור מזרחי/פלאש90)

הותמ"ל – 'ועדת תכנון למתחמי דיור מיוחדים', הוקמה בכדי לאשר תוכניות בניה גדולות במהירות, כמענה למשבר הדיור של השנים האחרונות. הרבה ביקורת נשמעה בשנים האחרונות על פעילות הותמ"ל כוועדה דורסנית, המנצלת את מעמדה כדי לקדם תוכניות ענק שנויות במחלוקת.

אי אפשר להתנגד

כמו בכל תכנית מתאר גדולה, גם לתכנית של ותמ"ל קרית אתא יש מתנגדים. חלקם, תושבי העיר שעתידים להיפגע מהבניה החדשה, חלקם תושבי הישובים הסמוכים ואליהם מצטרפים ארגוני סביבה ורשויות ציבוריות שונות. הוועדה אמורה לדון בהתנגדויות ולשקול בין אינטרסים שונים המתנגשים בתוכנית. בניגוד לתוכניות רגילות הנידונות בוועדות המקומיות והמחוזיות, בותמ"ל, נקבע הליך מזורז להתנגדויות. במקום להישמע בוועדה הן מועברות לוועדת משנה להתנגדויות. גם ועדת המשנה לא שומעת את ההתנגדויות, אלא מעבירה אותן לחוקר הממונה מטעם הוועדה שאמור לקבל את ההתנגדויות ולהגיש לוועדה דו"ח מסכם בו הוא קובע האם יש לקבל את ההתנגדויות או לדחות אותן על הסף. על פי פסיקות קודמות תפקידו של החוקר נחשב למעין שיפוטי. לטובת העניין יצרה המדינה מאגר של 54 אדריכלים ומתכננים שאמורים לשמש כחוקרים בותמ"לים השונים. לותמ"ל קרית אתא מונה כחוקר האדריכל אדיב דאוד נקאש.

בין הנפגעים מהתכנית של ותמ"ל קרית אתא נמצאים תושבי הקיבוצים אושה וכפר מכבי, שהותמ"ל אמור לנגוס נתח משמעותי מהאדמות החקלאיות שלהם, ולמעשה להפוך את אותם מקיבוצים חקלאיים לישוב קהילתי ואולי אף לשכונה בקרית אתא. זו הסיבה שבשנה האחרונה מנהלים אנשי אושה וכפר מכבי, בתמיכת התנועה הקיבוצית והמועצה האיזורית זבולון, מאבק נגד ותמ"ל קרית אתא. אולם, כאמור, לותמ"ל הליך שמאפשר מעקף מהיר של התנגדויות בשם הצורך לתת מענה למצוקת הדיור. כדי לחסוך את זמנה של הוועדה, נעצרות ההתנגדויות אצל החוקר. על פי הדו"ח שהגיש החוקר נקאש לוועדה, הוא החליט לדחות את כל התנגדויותיהם. וכאן הסיפור מסתבך.

תושבי אושה וכפר מכבי פנו לעו"ד רון רוגין, המתמחה בהליכי תכנון. רוגין גילה שני פגמים מרכזיים בהליך של ותמ"ל קרית אתא. הראשון נוגע לסמכויות הוועדה שקיבלה משר האוצר הסמכה לתכנן 1,400 דונם ומצאה את עצמה עם תכנון לשטח של 1,690 דונם. רוגין הודיע לוועדה כי היא חורגת מסמכותה. בותמ"ל מיהרו לתקן את הטעות ופנו לשר האוצר שחתם בדיעבד על הרחבת שטח התכנון של הוועדה. הפגם השני נוגע למינויו של האדריכל נקאש כחוקר מטעם הוועדה. רוגין גילה כי על אף שנקאש הוא אחד מ-54 אדריכלים ומתכננים שנבחרו למאגר, הוא מקבל מהותמ"ל שוב ושוב את תפקיד החוקר. למעשה נקאש שימש חוקר ב-13 ותמ"לים מתוך 36. האם ייתכן שבותמ"ל מעדיפים למנות את נקאש בזכות נכונותו לדחות התנגדויות שעלולות ל'תקוע' את התוכניות? רוגין גם דרש מהוועדה לחשוף מה היה שכרו של נקאש בכל אותם המינויים. הוועדה סירבה.

נוף המפרץ מחיפה (צילום: חן ליאופולד / פלאש 90).

עו"ד רוגין הגיש עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה בשם הקיבוצים אושה וכפר מכבי ובה הוא קובל נגד הועדה שפעלה ללא סמכות ועל מינויו של נקאש שנעשה תוך ניגוד עניינים.

290,000 מטרים בלי כוונה

בשיחה ל'דבר ראשון' הסביר עו"ד רוגין על הסיבות שבגינן ותמ"ל קרית אתא בכלל לא היה צריך לצאת לדרך. "בקרית אתא יש היום קרקעות מתוכננות ל-6,000 יחידות דיור לפני הותמ"ל. מדובר בתוכניות שאושרו בעבר, קרקעות חקלאיות כבר הופקעו בסכומי עתק ואפשר להוציא אותן לפועל. מדובר בהיקף תכנון שיכול להספיק לעשרים השנים הקרובות בקצב בינוי מואץ. אבל יש מי שרוצה שמעדיף לא לבנות בתוך העיר ולהמשיך לתכנן על שטחים נוספים שמחוץ לעיר".

לעניין הטיעונים בעתירה מסביר רוגין כי "בית המשפט קיבל את שני הטיעונים שלנו. כדי שהותמל יפעל הוא צריך צו הכרזה. זה צו שחותם עליו שר האוצר ובמסגרתו נקבע השטח שבו מוסמכת הועדה לתכנן. בלי צו הכרזה לותמ"ל אין סמכות. במקרה הזה הצו כלל 1,400 דונם. אבל כשהתחילו לתכנן נוצרו כל מיני אינטרסים שניפחו את הותמ"ל בעוד 290 דונם. אזרח שיסטה בשלושה מטרים בבניה יקבל כתב אישום. הם עם כל המטה שלהם סטו ב-290,000 מטר ולא שמו לב. הם כבר הפקידו תכניות ולא שמו לב שהם חורגים מהצו עד שאנחנו הערנו את תשומת ליבם. אז הם רצו לכחלון לתקן את הצו. על כך אמר לנו בית המשפט כי אנחנו צודקים בטענה כי הותמ"ל חרג מסמכות עניינית, אבל למרות זאת לא נתן לנו סעד. כך יצא שהקורבנות הצילו את התוכנית".

את הטענה לניגוד עניינים במינויו של נקאש כחוקר אומר עו"ד רוגין כי "פעם אחת פוגעים בזכויות הציבור להשמיע התנגדויות כשבמקום לדון בהן בוועדה ממנים ועדת משנה להתנגדויות. זה בוא נאמר, סביר. בפעם השניה הועדה ממנה חוקר כדי להקל על עובד הציבור שעומד בראש הועדה, ולשמוע בשמו את המתנגדים. את החוקר ממנה ראש הועדה, שכמובן היא היוזמת של התוכנית. ואז מתברר שראש הועדה ממנה שוב ושוב את אותו החוקר. הבאנו חוות דעת של פרופ' מומחה להסתברות שהעיד כי כדי שאותו החוקר יבחר מתוך 54 חוקרים באופן מקרי 13 פעמים מדובר בסיכוי של אחד לטריליון. על זה השופטת אומרת כי עלולה להיווצר דינמיקה של ריצוי. כי בסופו של דבר החוקר הוא בעל מקצוע פרטי שרוצה לקבל גם את המינוי הבא. על כל מינוי כזה הוא מקבל שכר יפה".

מה יקרה לאדמות החקלאיות עליהם מתוכננת התוכנית?

אבנר אחיטוב מקיבוץ רמת יוחנן מסביר זאת בצורה הפשוטה ביותר, "השטחים מתוכננים אבל לא מתחילים לשווק אותם ולא מפקיעים אותם. זאת אומרת שהחקלאים עדיין יכולים לעבד אותם. אבל ברגע שיש על השטח תכנית תקיפה אסור לחקלאי לבצע השקעות. כלומר אסור לו לשתול עצים, לפרוס השקיה וכו'. זאת אומרת הופכים את השטח מגידול איכותי כמו מטעי אבוקדו שמניב הכנסה יפה לחקלאי ולמדינה ומנצל טוב את הקרקע, לגידול פשוט יותר שלא מצריך השקעה ארוכת טווח כמו תירס או חיטה למספוא. בנוסף, ברגע שהוועדה תכננה, המדינה חייבת לפרוס 25% מהתשתיות. אז סוללים דרכים, וחופרים ביוב. השכונה אולי תקום עוד עשרים שנה אבל השטח החקלאי נפגע היום".

לאבנר חשוב להבהיר "אני לא נגד בניית בתים לזוגות צעירים. כבר הסכמנו לתת חלק מהשטחים שלנו ותכננו עליהם, אבל בינתיים לא בנו. עכשיו רוצים עוד שטח שגם עליו לא יבנו. אז מה הטעם? סתם לחסל יישוב חקלאי? אם בקרקע החקלאית שלנו נמצא המענה לבעיית דיור של זוג צעיר, אנחנו לא נעמוד בדרכו. זה פשוט לא המצב".

תגובתו של החוקר האדריכל אדיב דאוד נקאש:

"אני מברך על העתירה שהוגשה ע"י הקיבוצים אושה ורמת יוחנן באמצעות עו"ד רון רוגין, שכן היא ביקורת חשובה שתורמת לשיח התכנוני, השקיפות ושלטון החוק. התרשמותי היא שהעתירה באה מנקודת מוצא הקשורה לערכים אלה ויתרה מכך אציין שהם הולמים את תפישת עולמי והערכים שאני מאמין בהם כאזרח מן השורה וכמי שעוסק בתחום התכנון האמור לשקף ערכים אלה.

"העתירה כמו גם האווירה הציבורית שנוצרה לאחר פסק הדין בעקבות כתבות שהתפרסמו סביב פעילותי כחוקר בותמ"ל, כללה טיעון כנגדי שאני כביכול נגד החקלאות והחקלאים. טיעונים שנדחו על ידי בית המשפט, ושאני עצמי דוחה אותם מכל וכל שכן הם לא משקפים את עמדותי שלי הן במישור האישי והן במישור המקצועי.

"אישית, אני צאצא של משפחת חקלאים רב דורית, גדלתי בכפר ועסקתי בחקלאות משחר נעוריי. מקצועית, אני מייחס חשיבות רבה לשטחים החקלאים ולשטחים הירוקים והפתוחים, דבר שבא בעיקר לידי ביטוי לכל אורך הקריירה שלי. מעבר לכך אני מאמין כי לחקלאות יש ערך רב מבחינה תרבותית, אקולוגית ואנושית כספק מזון חשוב ממדרגה ראשונה עבור תושבי המדינה. 

"לגבי הטיעונים ופסיקת בית המשפט:

א. ראשית, מפנה אותך לפסק הדין של השופטת יעל רז-לוי מבית המשפט המחוזי בבאר שבע בעתירה דומה שהוגשה ג"כ על ידי עו"ד רוגין (עת"מ 17-12-39456 מושב שיתופי בע"מ ואח' נ' הותמ"ל ואח') בה היא דחתה את אותם טיעונים העוסקים בניגוד עניינים לכאורה שלי כחוקר.

ב. לאור הפסיקה הסותרת לא ניתן לטעמי לקבוע שפסה"ד בעניין תמ"ל 1024 גובר.

ג. אבקש להדגיש כי על אף הפסיקה הסותרת קובע פסה"ד במפורש כי: "אין בכך (בנסיבות של ניגוד העניינים – תוספת שלי א.נ) כדי להטיל דופי כלשהו באדריכל עצמו, אלא בעצם הצבתו בתפקיד שבנסיבותיו מקפל בתוכו מצב של ניגוד עניינים".

ד. החלטת השופטת לפיה יש למנות חוקר אחר אינה נובעת כאמור לא מתוך הטלת דופי בי אישית או בהמלצותיי המקצועיות לגופן, אלא ממסקנתה של השופטת לפיה לא התקיימו נסיבות שאינן מעלות חשש לניגוד עניינים. אדגיש שמעמדי המשפטי כחוקר, כמו כל חוקר, הוא להגיש המלצות לותמ"ל והן הופכות להיות החלטות רק ברגע שמליאת הותמ"ל נותנת להמלצות אלה תוקף של החלטה.

ה. כחוקר, אינני פועל על דעת עצמי ובחלל ריק. פעילותי היא במסגרת מוסדות התכנון בהתאם לחוק. תמ"ל 1024 קודמה על שטח שהוכרז בהתאם להחלטת ממשלה והיא תואמת את מדיניות התכנון המאושרת אשר מייעדת את שטחה לפיתוח עירוני – גם בתכנית ארצית, גם בתכנית המחוזית וגם בתכנית המתאר.

ו. הסכומים שצוטטו בפסה"ד/בכתבות בעיתונים רחוקים מהאמת. ומשקפים תמונה חלקית ביותר ובלתי מדויקת.

ז. מינויי כחוקר במנהל התכנון מחייב בדיקות מוקדמות למניעת ניגוד עניינים. ביצעתי את כל שנדרש ממני בקשר עם בדיקות אלה ונתקבל אישור הגורם המוסמך למינויי כחוקר".