"ב-15 במרץ נולדנו לעולם חדש. בעולם החדש הזה מהר מאוד התברר שיותר ויותר עסקים יכולים בכלל לעבוד מהבית. אנחנו מעריכים היום ש-40% מהמועסקים יכולים לעבוד מהבית באופן חלקי או מלא, בלי לפגוע בפריון העבודה" אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ לנדל"ן מסחרי, 'צ'מנסקי בן שחר'.

משרדו של בן שחר ממוקם ב'פארק מתמ' שבדרום חיפה – אזור שבדרך כלל נמצא בתפוסה מלאה. "אני מעסיק שני עובדים מתל-אביב, שעבדו מרחוק כל הסגר. היום הם עובדים חלקית מהבית. אנחנו במצב של אל-חזור".

מה זה אומר מצב אל-חזור?
"זה אומר שבין 10% ל-20% מהביקושים לשטחי תעסוקה יכולים להעלם לטובת עבודה מהבית. אם בישראל יש בין 22-24 מליון מ"ר משרדים בנויים, אז 10%-20% זה בין מיליון לשני מיליון מ"ר. זה המון שטחים שיש סימן שאלה מעליהם".

הרעה בקניונים ובחנויות ברחוב

ג'קי מוקמל הוא מנכ"ל הסניף הישראלי של חברת ניתוח שוקי הנדל"ן CBRE הגלובלית. מוקמל רגיל גם הוא להיות עם היד על הדופק של שוק הנדל"ן המסחרי: "אנחנו רואים שחברות גדולות נוטשות, רואים משרדים שננטשים. זה כל הזמן הולך ומגביר את חוסר הוודאות של התעסוקה. צריך לקלוט את העובדים האלה, הם צריכים לעשות משהו עם עצמם. לא מדובר במספרים קטנים".

משרדי ווי וורק להשכרה בירושלים (צילום: יונתן סנדל, פלאש 90)

לדעת מוקמל, בתחום הקמעונאות צפויה הרעה משמעותית בהשוואה לתקופה שלפני הקורונה. "הייתה התלהבות ראשונית בתום הסגר הראשון – אנשים רצו להתאוורר – להרגיש נוח, ויצאו לחנויות ולבתי קפה להתפרק. עכשיו מסתבר שזו הייתה תופעה של רגע, כי אנשים בחוסר ודאות לגבי התעסוקה שלהם, וכעת יש מגמה של הוצאת כספים באחריות".

בן שחר מסביר "בקמעונאות רואים התחלה של תופעת פוסט קורונה – כולם רוצים להגדיל את החסכנות שלהם כי כולם מבינים שאף אחד לא יעזור להם, ברמה האישית וברמה העסקית. הם אומרים לעצמם – מה שלא אדאג לעצמי לא יהיה לי. זה שונה מהאופן בו תופסים את הישראלים, ככאלה שחיים את הרגע".

להפוך משרדים לבתי מגורים

"שוק הדיור והנדל"ן המסחרי לא בדיוק מנותקים, אבל הם גם לא הולכים יד ביד", מסביר מוקמל, "אם יש כרגע משבר בנדל"ן הנזיל, זה לא פוגע מייד בנדל"ן למגורים, אבל לאורך זמן, תהיה איזו האטה. הביקוש למגורים יותר קשיח. יש אנשים שחוזרים היום יותר ויותר לארץ ומרגישים פה בטוח יותר. בנוסף, יש ילודה אז אנחנו עדיין לא נמצאים במצב שתחום המגורים מדרדר כמו תחום הנדל"ן המסחרי".

מוקמל תומך בהסבה חלקית של שטחי משרדים למגורים. "אני קורא את התכניות של משרד הפנים וההצעות של שילוב בנייני מגורים ומשרדים בתכנון עתידי, ואני טוען שזה אסון לאומי מה שהולך להיות, כי כשאתה מעודד לבנות בניין משרדים ומגורים משולב, אתה מגדיל את ההיצע של משרדים.

בניין משרדים בהרצליה (צילום: גילי יערי, פלאש 90)

"אני אומר – תסבו בניינים עכשיו , כאלו שנמצאים בבנייה. יש מחיפה עד באר שבע מליוני מ"ר שנבנים כיום. תסב אותם היום – למה רק בניינים שיקבלו אישור בניה בעתיד?". לפי מוקמל, במשבר הנדל"ן בארה"ב בשנות ה-90, כדי שבנייני תעשייה לא יינטשו לגמרי, המציאו את ה"לופטים" – חלוקה מחדש של הבניין לשימוש מעורב – מגורים ושטחי עבודה ופתרון דומה דרוש גם בישראל.

לדעת בן שחר, ההסבות הן לא הפתרון, אלא קודם כל פינוי דירות למגורים שמשמשות היום לעסקים. "תוציאו את כל המשרדים בדירות המגורים מאבן גבירול – ושילכו למגדלי המשרדים ונוכל לעשות את האיזון בצורך הזה", הוא אומר ומסביר "אין קשר בין תכנון לכלכלה במדינת ישראל. דירות למגורים צריכות לשמש למגורים – כל העסקים – רואי חשבון, מרפאות – צריך להעיף אותם ממרכזי הערים".

תמיר בן שחר (צילום: ארז בן שחר)

"אני תומך בעירוב שימושים, אבל לא לכל מקום זה נכון. מתחם הבורסה ב17:00 הופך למקום שקורים שם דברים לא רצויים, אבל בעזריאלי, ליד הרכבת, צריך להישאר אזור של עסקים בלבד. שוכר משלם ארנונה למגורים שנמוך פי 5 לפעמים ממשרדים בבניינים יעודיים. אין אכיפה ואין מדיניות. יש ערים קטנות שבגלל זה אין להן נדל"ן מניב. זו מגמה ותיקה. לא משנים את כל מה שהיה נכון תכנונית, רק כי כרגע יש עודף של משרדים".

עבודה מהבית תתאים לישראלים?

"ברמה האישית, אני כבר 15-10 שנה 'חי בקורונה', כל יום בחיפה אני עולה בצהריים הביתה לאכול צהריים וממשיך את העבודה מרחוק. כשפתאום כולם מגלים את זה, לי זה מאוד ברור", אומר בן שחר.

מוקמל חושב שהפתרון הזה מוגבל. "קראתי לא מעט מחקרים בנושא ואני די סקפטי שזה יכול להצליח לאורך זמן. כחברה ישראלית, אנחנו חברה שרוצה להיות מחוזרת ומחובקת, אנחנו רוצים לצאת החוצה.

רחוב אבן גבירול בתל אביב. "בשבועיים האחרונים הרחוב התרוקן" (צילום: שי ניר)

"לדבר בזום זה דבר נורא נחמד, אבל כשאתה מדבר בזום עם החברה שבה אתה עובד, אתה מרגיש כאילו שאתה מחוץ לחברה, כאילו אתה קבלן משנה, אז אתה רוצה לחזור בחזרה לחברה. זה נחמד בהתחלה, כמו בתחילת הסגר וזו הייתה הזדמנות נהדרת להיות בבית ולהשקיע בבית עצמו, אבל לא לאורך זמן".

הפגיעה הקשה היא במשקיעי הנדל"ן הקטנים

בניגוד לחברות נדל"ן גדולות, שיכולות להעניק אשראי לשוכרים, מוקמל מזהה את הבעיה דווקא במשקיע הקטן ובקבוצות הרכישה – תחום שהתפתח בעשור האחרון. "שם יש בעיה גדולה כי כל אחד חשב שהשקעה בנדל"ן זה עסק רווחי, ובכל מה שאני כתבתי טענתי – תזהרו, זה לא יותר טוב מאגרת חוב פשוטה. נדל"ן מסחרי זו עלות האחזקה הכי גבוהה שיש.

"דיברו על 8-10% תשואה. כאיש מקצוע, לא יכולתי לקנות את האגדה הזו, ומנעתי ככל שיכולתי מאנשים להיכנס לזה. מי שנכנס היום הוא בבעיה – יש להם החזר משכנתא גדול ומצד שני יש להם לשלם ארנונה גבוהה למשרדים ומצד שלישי הם משלמים דמי אחזקה וגם זה גבוה. המשמעות היא בערך 80 ש"ח למ"ר לחודש מרגע שקיבלת את המשרד לידיים ואתה צריך לכסות את זה עם דיירים.

ג'קי מוקמל (צילום: אלבום פרטי)

"זה קשה. זו פגיעה לא קלה. המחירים יורדים ב20-25% אחוז וזה לא תמיד מספיק, כרגע יש משבר ואין צורך, זה לא משנה בכמה תוריד את דמי השכירות, העניין הוא שאנשים בכלל יבואו. המגמה הזו תפגע גם בעיריות, כי הן בונות על ארנונה עסקית. אין להן יכולת לעקוב אחרי עבודה מהבית".

חללי עבודה שיסתגלו יחזיקו מעמד

בן שחר מזהה 2 מגמות משלימות בתחום חללי העבודה, "בעלי החללים משקיעים המון והם מפסידים כסף על פחות מ60-70% תפוסה. לדבריו, התחום זוכה להמון תשומת לב, למרות חלקו הקטן יחסית. "לפני הקורונה היו בישראל 268 חללי עבודה בגודל מצרפי של 300,000 מ"ר – זה פסיק קטן שעשה הרבה מאוד רעש בשוק המשרדים".

"היו הרבה סימני שאלה לגבי הסיכון בענף הזה, לאור העובדה שאתה משכיר את זה במחיר מסוים – צריך להשקיע המון ביצירת החלל. בין 5,000 ל-10,000 ש"ח למטר לפחות, וצריך תפוסה גבוהה כדי שתהיה לזה הצדקה. אבל שים לב שעובד במשרד רגיל  תופס 20 מ"ר ברוטו. עובד בחללי עבודה תופס 5.5 מ"ר ברוטו.

"בהתאמות נכונות, ההפסד של השכרות לפרילנסרים שמחפשים להיות רק יומיים בחלל עבודה, יכול להיות מפוצה על ידי חברות יציבות שיתפסו שטחים במקומם, אבל רוצות לצמצם את הוצאות השכירות שלהם – זה מצריך תמהיל אחר של חללי עבודה. יכול להיות שיהיו חברות שיקרסו, אבל מי שיסתגל, יצליח להתפרנס".