דוח היציבות הפיננסי החצי שנתי של הבנקים, פורסם ברביעי האחרון, ומתאר את המגמות בכלכלה הישראלית והשלכותיה על הבנקים. הפרסום מסתיים באמירה "המערכת הפיננסית ממלאת תפקיד מרכזי במשק, ומשבר בה טומן בחובו פוטנציאל לפגיעה משמעותית בכלכלה". זהו תיאור די מנומס. אפשר להקביל את המערכת הפיננסית למערכת הדם בגוף האדם – בלעדיה שום דבר לא יכול לתפקד. מנגד, נדבך מרכזי בשמירה על יציבות המערכת לפי בנק ישראל, היא שמירה על רווחיות בהיקף שיוכל להתמודד עם הפסדים בתרחישי סיכון. כלומר, מהלכים של קידום תחרות במגזר הבנקאי, בתרחיש בו הם מובילים להורדת מחירים לצרכן, מסומנים לא רק כסיכון למחזיקי מניות הבנקים, אלא כסיכון ליציבות המערכת הכוללת וכלכלה הישראלית כולה.
שני תרחישים בעייתיים למערכת מתוארים כסיכונים מן השוק המקומי; האחד הוא ירידה ב"נכסים הפיננסיים" – בעיקר תרחיש של מפולת בבורסה שתפגע באחזקות הבנקים עצמם, וביכולת של הפירמות שמניותיהן קרסו להחזיר הלוואות לבנקים. השני הוא ירידת מחירים חדה בשוק הדיור המוצגת כסיכון, בגלל המשקל של המשמעותי של תיק האשראי למשכנתאות ולבניית נדל"ן.
כמעט כל עסקת נדל"ן מצריכה גיוס הון ניכר משני צדדים – גם מצד הקבלן או היזם הבונים את הפרויקט וגם מצד הרוכשים. פעולה זו מרכזת הון רב למגזר אחד.
האבסורד הוא שמחירי הדיור הוכפלו בעשור האחרון וחלק ניכר מן הציבור – בעיקר הצעיר, אך גם מחוסרי דיור מבוגרים יותר, משתוקקים לירידה חדה במחירי הדיור, וזוכים לגיבוי משמעותי של שר האוצר כחלון. בראיון למתן חודורוב בחדשות 10 ב- 20.7.2016 אמר כחלון כך: "יש כאן בועה, וככל שאני מתעמק ואנחנו עובדים יותר אנחנו מזהים אותה. זו בועה שניפחו אותה קבלנים, שניפחו אותה יזמים, שניפחו אותה הבנקים. חד משמעית יש פה בועה. אני חושב שהבועה הזו תתפוצץ, ואני לא יודע להגיד בכמה המחירים יירדו – אבל אין סיבה בעולם שהמצב יהיה כפי שהוא. אין מחסור בדירות. היום יש 30 אלף דירות במלאי של הקבלנים שהם עדיין לא מוכרים אותן. המשקיעים הפסיקו לרכוש – את זה רואים מהנתונים. ולפי הנתונים של החודש האחרון – גם הזוגות הצעירים לא רצים לקנות. מנסים באופן מלאכותי לנפח את הבועה הזאת".
לצאת מהקופסא
במשרד האוצר נקטו בצעדים רבים שנועדו לצנן את שוק הדיור ללא הצלחה: מחיר למשתכן, הכבדת מס רכישה על משקיעים, הודעות על מס נוסף לבעלי 3 דירות ומעלה, העלאת קצב התכנון והשיווק של הקרקעות ו"הסכמי גג" עם רשויות מקומיות בהיקף של מיליארדי שקלים. למרות כל אלו, המחירים המשיכו לעלות.
נראה כי אנו נידונים לבחור בין דיור יקר ולא נגיש, לבין ערעור כלל המערכת הפיננסית במקרה של התפוצצות בועת הדיור – כאשר ההמלצה של בנק ישראל להתמגן מפני תרחיש זה היא ייקור נוסף של המשכנתאות לציבור, אשר מתפרשת בבנק כ"הפנמת הסיכון".
האפקט של ריבית נמוכה וממושכת בישראל ובעולם כולו, והיעדר השקעות אלטרנטיביות, ממשיך להסיט את כספם של הישראלים לתחום שפסיכולוגית נתפס כבטוח, נדל"ן. מעשית, יותר אנשים תופסים את עצמם כאנשים שמסוגלים לנהל באופן מושכל את ההשקעה בדירה, בהשוואה לשוק המניות למשל, גם אם סטטיסטית השקעה ממוצעת במניות משתלמת יותר מהשקעה ממוצעת בנדל"ן בטווח הארוך. האפקט הזה עדיין קיים, גם אם הנתונים מראים כי הוא ממותן בחודשים האחרונים, והמשקיעים רוכשים פחות דירות.
ייתכן שהבעיה אינה נמצאת במחירי הדיור בפני עצמם, אלא ביוקר הדיור – מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת. דרך מדורגת לקרב את הציבור ליכולת לרכוש דירות, שתמנע הצטברות מלאי בלתי מכור אצל הקבלנים, היא העלאה עקבית של השכר הריאלי והורדת מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה.
