בנק ישראל הודיע אתמול (שלישי) כי ישקול צעדים רגולטוריים נוספים, לאחר שהתברר שהבנקים לא גילגלו את ההקלה בריביות הפריים לצרכנים, ומחירי המשכנתאות לא השתנו באופן ניכר מאז ההחלטה בסוף חודש דצמבר. על פי הטענה, הבנקים אמנם הציעו משכנתאות עם מרכיב פריים גדול יותר, עד לשני שליש מהתמהיל, אבל העלו את ריבית הפריים ככה שהתשלומים החודשיים נותרו ברמה דומה לזו שלפני ההחלטה.
יונתן ברלינר, מהתאחדות יועצי המשכנתאות, מסביר שההקלה שבנק ישראל הציע בדצמבר היא צעד משמעותי בכיוון הנכון, אבל נדרשים צעדים שיקלו על היכולת של הלקוחות לבצע השוואת מחירים כדי להביא לכך שההטבה תתגלגל לצרכן.
למה האפשרות להוזיל את המשכנתאות לא גרמה לתחרות בין הבנקים?
"ככה זה אמור לעבוד בתיאוריה הכלכלית, אבל בפועל אין תחרות אמתית. היכולת האמתית האפקטיבית לקיים משא ומתן בין הבנקים לא קיימת."
למה אין תחרות?
"כשאתה פונה לבנק ומבקש הצעת מחיר, לבנק לוקח שבוע או שבועיים לחזור אליך עם כזו. עם ההצעה אתה פונה לבנק מתחרה, ואז לוקח לך עוד שבוע או שבועיים לקבל תשובה. אם אתה לוקח את ההצעה הזאת חזרה לבנק הראשון שלך הצעת הריביות שלך עלולה כבר בכלל לא להיות בתוקף. כלומר, זה לא ניהול משא ומתן אמתי. לפעמים אתה יכול להצליח לעשות את זה, זה תלוי בעומסים ובמצב המזדמן בשוק ואצל הבנקים שאתה פונה אליהם, אבל כשיטה אין משא ומתן.
"השורה התחתונה היא שזמן התגובה הוא ארוך, וקשה לקיים משא ומתן אמתי בין הבנקים. ככה אין לבנק ממש אינטרס להוזיל את ההצעה שלך."
מה הצעדים האפקטיביים שבהם בנק ישראל יכול לנקוט כדי להביא לירידת מחירים?
"לבנק ישראל אין תכנית מגירה. מתקשים להבין שם את הכשל שוק, מבחינתם שוק המשכנתאות היה תחרותי, יש בו הרבה הצעות, עושים משא ומתן. הם הניחו עד עכשיו שלא כמו בעניין העו"ש, שם לבנק שלך יש יתרון מובנה על המתחרים, בשוק המשכנתאות אתה מקדמית הולך לכמה בנקים ומבקש הצעה.
"צריך להפוך את המשא ומתן לאפקטיבי, לחייב את הבנקים לתת מענה מהיר ולתת תוקף ריביות בהתאם. במילים אחרות, שהלקוח יוכל לקבל באמת כמה הצעות מכמה בנקים בפרק זמן נתון, ושההצעות ישארו רלוונטיות בשבילו."
אפשר לבצע רפורמה כזאת במהירות רלוונטית?
"כן. זה יכול לקרות בטווח של חודשיים-שלושה. זה לפעמים נעשה חצי בכוונה, והמערכת בבנקים היא לא מאד יעילה. זה חלק מהסיפור. זה לא שלוקח שבוע לבחון בקשה, לוקח בדיוק שעה לבחון אותה. פשוט בגלל האופן שהמערכת עובדת השעה הזאת נדחקת בכמה ימים. המחשב עושה את זה במקום הרבה פעמים, אבל הטיפול בזה נמרח."
זמני ההמתנה להצעות זה הגורם היחיד?
"לפי התיאוריה הכלכלית הקלאסית, המחירים ירדו ביום שיהיה יותר היצע מאשר ביקוש. בגלל שכל האשראי עובר לשוק המשכנתאות יש יותר ביקוש מאשר היצע, כמעט לא משנה מה עושים שוק המשכנתאות גדל בקצב כל כך מהיר שגם כשהבנקים מגדילים כל הזמן את האשראי עדיין יש עודף ביקוש. גם מחירי הדירות עולים, וסכום המשכנתא הממוצע גדל, וגם המון מהאשראי העסקי זעיר וקמעונאי הולך למשכנתאות. השוק הזה גדל בקצב ענק, אז יש לך עודף ביקוש."
אז מה אפשר לעשות עם זה?
"אפשר להסיר מגבלות על החשיפה של הבנקים לשוק הנדל"ן, אבל כאן גם יש שאלות של יציבות שבנק ישראל צריך להתייחס אליהם. לא בטוח שעם המימד הזה אפשר להתמודד כל כך בקלות, אבל קיצור זמני ההמתנה לקבלת הצעה ישפיעו מספיק בעצמם."
יש משמעות להצהרות של בנק ישראל?
"כן. אני חושב שמה שהוא עשה אתמול היה רמז- אם הם לא יעשו את זה לבד אז הוא ישב להם על הוריד. הוא יכול ברמה העקרונית גם לפקח ישירות על הריביות, אבל הוא לא צריך. בנק ישראל הוא רגולטור כל כך חזק שמספיק שהוא מתחיל לעקוב אחרי זה, וכבר יש מוטיבציה מאד גדולה לבצע את זה בבנקים. בנק ישראל מעדיף לא להחיל רגולציה ישירה, כי הוא לא רוצה לפגוע בשוק החופשי וביכולת לנהל משא ומתן.
"בנק ישראל אומר לבנקים- תהיו הוגנים. לא לתמחר יקר רק כי אפשר. אם עד עכשיו נתת פריים מינוס חצי, ואתה יכול להעלות אבל עלויות הגיוס שלך נמוכות- תמשיך לתת בפריים מינוס חצי. לא חייבים את הכל לגלגל לצרכן."
