קשה להעריך עדיין מה יהיו התוצאות של התכנית החדשה של שר האוצר כחלון להכבדת המיסוי על בעלי שלוש דירות ומעלה. כפי שתואר כבר ב'דבר ראשון' ישנם מספר תרחישים אפשריים. אבל אפשר כבר לקבוע מה הבעיה בתכנית: אף אחד לא ידע אם התכנית הצליחה להשפיע ולהוריד את מחירי הדירות למכירה. אולי רק בעוד שנה, שנתיים. עד אז נשמע הרבה על "הצלחת התכנית" או כישלונה, בהתאם לבעל העניין המדבר, אך אף אחד, וזה כולל את משרד האוצר, לא ידע כיצד היא באמת השפיעה בפועל על המציאות, ונסביר.
ראשית, יש לשבח את היצירתיות של המס החדש, אשר שם 'על הכוונת' את בעלי 3 הדירות ומעלה, וממסה את הדירה ה-3. מאחר והמהלך אמור להשפיע על חלק מסויים בלבד מהדירות להשכרה, ייתכן מאד שהוא יגביל את יכולתם של בעלי הדירות המרובות להעלות את שכר הדירה ולגלגל את המס על שוכרי הדירות, מאחר והשוכרים יוכלו לבחור דירה אחרת. באופן תיאורטי, תקוות כחלון עשויה להתממש: בעלי הדירות המרובות יעדיפו במצב זה למכור חלק מדירותיהם וכך יגדל ההיצע בשוק הדירות למכירה, והמחירים ירדו (או שעלייתם תתמתן). גם הביקוש לדירות להשקעה ידוכא בדרך זו, כאשר בעלים של שתי דירות, לא יחפשו לרכוש את הדירה השלישית לצורכי השקעה – כך לפחות מקווה כחלון – ודיכוי הביקושים אף הוא מפתח להורדת מחירים.
כאמור, תיאורטית יש לצעד הזה סיכויי הצלחה להשפיע על "שוק הדיור". הבעיה היא שאין שוק כזה. כלומר, אין שוק דיור אחד, אלא יש עשרות ומאות שווקים, אם לא אלפים. הכלכלנים מגדירים שוק כמתחם של סחורות, שירותים ומוצרים שהם ברי החלפה. לצורך הדוגמא, כאשר אדם חולף לו בשוק הוא עשוי לבחור בין דוכן ירקות ופירות אחד למשנהו וייתכן שיבחר מלפפונים אצל זה, ובננות אצל השני. מוכרי הבננות, המלפפונים, האפרסקים והעגבניות מתחרים זה בזה בשוק התיאורטי.
אך בדיור אין שוק אחד, או 'שוק משוכלל' בשפת הכלכלנים. מדוע? כיוון שאדם שמחפש דירה בתל-אביב אינו מחפש דירה בקרית-אתא. שוק הדיור בקרית-אתא מתנהל באופן עצמאי, עם קשר רופף בלבד, לשוק הדיור בתל-אביב. כך גם לגבי אישה המבקשת לרכוש דירה בראשון-לציון. יתכן שהיא שקלה לשכור דירה – אך בדרך כלל זה איננו המצב: שוק הדיור למכירה מתנהל באופן נפרד משוק הדיור להשכרה, ונטעים – שוק הדיור למכירה בראשון לציון מתנהל באופן נפרד משוק הדיור במקומות אחרים בארץ, אך אולי כן יחד עם שוק הדיור למכירה ברחובות, נס-ציונה, אולי אפילו מודיעין. אך שוב, אין קשר בין שוק הדיור למכירה בראשון לציון לשוק הדיור למכירה בקרית גת, או לשוק הדיור להשכרה בראשון-לציון – רחובות – נס-ציונה – מודיעין. ועוד: משפחה שמבקשת לה דירה בת ארבעה חדרים איננה מחפשת דירת שלושה חדרים, ואף לא שישה חדרים. וכך, שוק הדירות למכירה בנות 4 חדרים בראשון לציון/תל-אביב/קרית-אתא הוא שוק בעל מאפיינים נפרדים משוק הדירות למכירה בנות 3 חדרים באותם מקומות.
בקיצור, אם צלחתם את הפיסקה הקודמת, אפשר לקבוע שאין למעשה שוק דיור אחד, אלא ריבוא רביבים של שווקי דיור בעלי מאפיינים איזוריים, מבניים וכלכליים שונים, שכל אחד מהם מתנהל בדינמיקה משלו. איך זה קשור ליוזמת כחלון ולבעייתיות שתיארנו מעלה?
ייתכן מאד שבשוק דיור ספציפי, נגיד – שוק הדירות להשכרה בהרצליה – דווקא יש ריכוז גבוה של בעלי נכסים מרובים, כאלה שעליהם מוחל המס החדש. ודווקא שם, שוב לשם הדוגמא בלבד, מחליטים חלקם לנסות קודם כל לגלגל את המס לשוכרי הדירות. מאחר והשוכרים בהרצליה אינם עשויים לבחור בשוק אחר, נגיד שהם עובדים באזור או שרשמו כבר את הילדים לגנים ולבית הספר, הם ייאלצו להסכים לתנאים המוכתבים, המחירים יעלו והתוצאה תהיה הפוכה מהמתוכנן על ידי שר האוצר.
כפי שאמרנו קודם, השווקים הנפרדים בכל זאת מקיימים ביניהם איזשהו קשר רופף. הקשר הזה הוא קשר פסיכולוגי בעיקרו, כאשר הקבלנים והצרכנים מתמחרים את יחידות הדיור השונות בהתאמה לאזורי הביקוש המרכזיים בישראל, ובעיקר תל-אביב ואזור המרכז, בהתאמה למרחק הגיאוגרפי ממקומות אלו, ומספר תנאים נוספים. לו יצוייר, שדווקא בתל-אביב ובאזור המרכז יתרחשו מספר עליות מחירים בכמה מ'השווקים' הללו (נגיד שוק הדירות להשכרה בנות 3 חדרים בדרום תל-אביב), התוצאה עלולה בהחלט להיות עליית מחירי הדיור להשכרה באופן כללי, משיכת משקיעים לרכישת דירות להשכרה וכו' וכו'.
כמובן שהתוצאה עשויה להיות שונה לחלוטין. כפי שנכתב בהתחלה – זה גם יכול לעבוד. אבל כאן בדיוק טמונה הבעיה. כדי לעקוב אחר אלפי שווקים שמתנהלים באופן אוטונומי ומקיימים קשרים רופפים ביניהם, ולנטר את המגמות העולות מהמתרחש בהם, צריך, איך נאמר בפשטות, לעקוב אחריהם. מדינת ישראל אינה עושה זאת.
לישראל אין מסד נתונים אחד, אמין, זמין ועדכני על הנעשה ב'שוק הדיור'. הכלכלן הראשי במשרד האוצר עוקב אחר חלק מהנתונים, אך נתונים אלו נמצאים במחלוקת תמידית עם המעקב של משרד השיכון ובטח ובטח שהם שונים מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שאף היא אינה מפרסמת נתונים עדכניים, אלא רק ב'דיליי' של חודשים אם לא שנים, וממילא כולם ממתינים לנתוני רשות המיסים.
מתי נדע שהממשלה מתכוונת באמת לפעול להורדת מחירים? כשתקים לעצמה יכולת, בדמות רשות ממשלתית כלשהי בעלת אמצעים ויכולות, לדעת מה בכלל קורה בשוק הדיור. עד אז, כל התכניות והדיבורים הם לא יותר ממכות ששולח לאוויר מתאגרף שעוטה על עצמו כיסוי עיניים.
