תכנית תמ"א 38 צפויה להשתלב בחוק ההסדרים הקרוב ולקבל הארכה של שנתיים נוספות, וזאת בזמן שמתנהל ויכוח לגבי הצלחתה ביעדים שהוצבו לה. יושבת ראש מנהל התכנון, דלית זילבר, התנגדה להארכת התכנית מספר פעמים בשנים האחרונות, וגורמי תכנון וסביבה מצביעים על כישלונה בהשגת מטרותיה בפריפריה. מנגד, קבלנים ויזמי נדל"ן טוענים שהיא חלק חשוב בפתרון למשבר הדיון בישראל, ויש להאריכה עד שימצא לה תחליף. 

ההארכה שעומדת על הפרק מתוכננת לשנתיים לפחות, עד אוקטובר 2024, או עד כניסתו של התיקון מס' 128 לחוק התכנון והבנייה, שנחקק בנובמבר האחרון ואמור להיות מחליפו של תמ"א 38. נכון להיום, רק רשויות שקיבלו לכך היתר מיוחד מהמנהל, יוכלו להמשיך לנהל פרויקטים של תמ"א 38 בתחומן עד 2025. 

התכנית לחיזוק המבנים הישנים בישראל מפני רעידות אדמה, המוכרת גם כתמ"א 38/1 יצאה לפועל בשנת 2005, ונועדה ליצור מערך לחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 כנגד רעידות אדמה. מאוחר יותר יצרו את תכנית פינוי בינוי תמ"א 38/2, שאפשרה את הריסתו של מבנה מגורים יחיד ובנייה של מבנה חדש במקומו, ואחריו תמ"א 38/3 שניסתה לתת מענה לביקורת ההולכת וגדלה נגד התכנית, על כך שאינה מתחשבת בצרכים מרחביים ולכן דרשה מהרשות המקומיות לייצר תכניות רחבות, כמו למשל הוספת מבני ציבור ושירות ביחס ליחידות הדיור שנבנות.  

"כבר אז צפו לה עתיד שחור – השתמשו בכלי הכי פשטני בשביל לקדם חיזוק", אומרת יעל דורי, ראש תחום תכנון באגודת אדם טבע ודין. "60% מהמבנים בארץ לא מחוזקים ביניהם בבית שאן, ביישובי בקע בית שאן ובטבריה – שנמצאים על השבר ממש, שם הפרויקט כמעט ולא יצא לפועל".

אתר תמ"א 38 בשכונת הדר יוסף בתל אביב (צילום: איחוד הצלה).

דורי אינה לבד, כמעט כל הדרגים המקצועיים, ארגונים לפיתוח עירוניות ואפילו ראשי הערים והמועצות המקומיות לא מרוצים: "כשראשי הערים הבינו שצריך לספק שטחי ציבור לכל התושבים ההתלהבות ירדה. הרשויות סובלות פעמיים – העמסת הבנייה וחוסר יכולת לגרוף רווח מהיטל השבחה". בין החסרונות הבולטים של התכנית מונה דורי את בעיית פקקים ומחסור בחניה שנוצרו בשולי הכבישים ביישובים בהם התקיים פיתוח מואץ של התכנית: "מחסור בשטחים ירוקים, במוסדות חינוך, במרכזים לשירות האזרח. למנהל התכנון לקח זמן להבין את זה".

תיקון מס' 128 לחוק התכנון והבנייה, נמצא בתהליכי אישור בימים אלו ולדברי שקד, ייקח לו עוד כשנתיים להיות מוכן ליישום. בתיקון, מבנים ישנים יוכלו לקבל 350% מגודל המגרש, כך שדירות של 2 עד 5 קומות יוכלו להגיע עד 10 קומות ואף יותר מזה. גולת הכותרת של התיקון היא הבטחה לכך שהעיריות יקבלו 15% מזכויות בנייה למבני ציבור בתחומן, בהם תתאפשר גם בנייה של חזית מסחרית, מה שהיה אסור בתכנית הפועלת כיום; שני הסעיפים הללו אמורים לייצר תמריצים חיוביים בקרב ראשי הערים, גביית ארנונה גבוהה יותר על אזורי המסחר, ושטח ליצירת מבני ציבור. אחד החסרונות הבולטים בה, כך אומרת דורי, היא שהדיירים הקיימים בניינים יקבלו רק ממ"דים בלי תמורות נוספות "יזמי תמ"א ועורכי דין כבר מבקרים על זה שמדובר בפגיעה בתמריצים".

"ברמת גן, שנחשבה למלכה של התמ"א  – התרחש אסון של תשתיות", אומרת דורי. "ראש העיר, המהנדס והקבלנים התאהבו בה, אבל אחרי עשור הם הצטערו והתחילו לחשוב על תכניות למוסדות ציבור. לאחריה, כמה רשויות עשו מיפוי של כל הבניינים לפני 1980, חישבו יותר לעומק את תפוסת יחידות הדיור, ויצרו תכנית מסודרת יותר שלקחה בחשבון צרכים ציבוריים – רעננה ורחובות כדוגמא".

לדעת דורי, הדרך להתמודדות טובה עם משבר הדיור ידרוש שיתוף פעולה של הרשויות המקומיות, שיהיו חייבות לעשות תכניות כוללות תחת הוועדות המחוזיות. "הרשות להתחדשות עירונית תמלא תפקיד חשוב מאוד. יש קרן אבל במשך שנים לא היה שם כסף", אומרת דורי. עוד היא טוענת ששרי השיכון הקודמים הבטיחו להשקיע בה אך הדבר לא קרה עדיין. גם שר השיכון הנוכחי ציין שישתמש בקרן לקידום תוספת יחידות דיור. 

"רק אם תהיה הארכה לתקופה משמעותית – אז תהיה וודאות לקיום של התכנית" אומר ל'דבר' חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "היא צריכה להיות ארוכה, כי אחרת זה לא שווה כלום. אי אפשר להוציא היתרי בנייה בשנה וחצי או תקופות זמן קצרות, ולקבלנים לא יהיה טעם להתחיל אפילו".

פייגלין טוען שהעברת ביקורת גורפת על התכנית בגלל כישלונה בפריפריה, אחת הסיבות שבגינן קוראים לבטלה, אינה הוגנת וגורעת מההצלחה שלה למגן ולחזק עשרות אלפי מבנים באזור מרכז הארץ, כמו גם הגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש. "זו תכנית מפוארת, שמצילה ותציל חיים, לא צריך להרוג אותה במרכז". לדבריו, המדינה צריכה לייצר סד של תמריצים ותמיכה תקציבית כדי לפעול באזור שמחוץ למרכז הארץ. "באזורי הביקוש המטלה הוטלה רק על המגזר העסקי ואנחנו מצליחים ליישם אותה, הגדלת היצע הדירות וחיזוק המבנים זה האינטרס הציבורי", אומר פייגלין.

בהתאחדות הקבלנים לא מתנגדים ליישומו של תיקון 128 אך חוששים מהדרך בה הוא משווק לציבור: "לבטל בלי אלטרנטיבה מתפקדת זו תהיה חלמאות, אבל עד שאנחנו לא רואים שהוא ניתן ליישום אסור להפסיק עם תמ"א 38, שהיכולת שלו מוכחת". פייגלין טוען שהחוק עוד רחוק מאוד מיישום מלא ומברך על כוונות הממשלה להאריך את הפרוייקט. "לא ברור כלל כיצד השוק יגיב כלפיו", הוא אומר. "לתמ"א 38 לקח הרבה זמן, שלושה תיקונים גדולים, כדי לתפוס תאוצה. זה מורכב, דורש זמן – יש קבלנים, מהנדסים, עורכי דין, רשויות מקומיות ובעיקר- ציבור של מליוניי דיירים, חייבים להתייחס לזה".