את אוהל המחאה הראשון בשדרות רוטשילד בתל אביב הקימה דפני ליף לאחר שהסתיים חוזה השכירות שלה, וכיוון שמחירי השכירות הגבוהים לא אפשרו לה למצוא דירה חדשה. מחאת הרבבות שהחלה באותו אוהל פרצה בשל מחירי הדיור אבל כשלה כישלון חרוץ בהוזלתם.

הפגנה בירושלים, 3 בספטמבר 2011. אחת מתנועות המחאה העוצמתיות שידעה ישראל (צילום: אורי לנץ, פלאש 90)

בעוד ב-2011 נדרשו "רק" 127 משכורות ממוצעות על מנת לרכוש דירה ממוצעת בישראל, ב-2020 כבר נדרשו 148 משכורות. ברחבי העולם, לעומת זאת, שורה של יוזמות ממשלתיות ואזרחיות מוכיחות שניתן להבטיח קורת גג ראויה במחירים סבירים לכל אדם.

משא ומתן קיבוצי על שכירות בשוודיה: כמו בשוק העבודה

תכנית דמי מפתח הישראלית, ששורשיה במנדט הבריטי, נועדה לאפשר שכירות ארוכת טווח ומוגנת, במחיר מוזל. התכנית הייתה פופולארית בעיקר בערים הגדולות ויועדה לעולים חדשים, שנשלחו לרכוש דירות מוזלות בעידוד הרשויות. כיום לא נותר הרבה מהתכנית, המקיפה בין 20 ל-30 אלף נכסים, מחציתם לדיור וברובם גרים אנשים מבוגרים שרכשו את הדירות לפני ארבעה או חמישה עשורים.

שכר הדירה בשוודיה פועל באופן דומה, וכולל מסלולים של שכירות מוגנת ושל "זכות מגורים" הכוללת שותפות באגודה המנהלת את הנכס. שכר הדירה במסלולים אלו הוא תוצר של משא ומתן קולקטיבי בין איגודי דיירים ואיגודים של בעלי בתים.

הדירות המושכרות באופן רשמי וחוקי בשוודיה נמצאות בבעלות קואופרטיבים, חברות ממשלתיות או רשויות מקומיות. לשוכרי הדירות ארגון יציג בעל מעמד סטטוטורי המקיים משא ומתן בשמם מול הגופים המשכירים את הדירות בדומה למשא ומתן בין ארגוני עובדים ומעסיקים על שכר.

מרכז שטוקלהום, שוודיה. הדירות המושכרות נמצאות בבעלות קואופרטיבים, חברות ממשלתיות או רשויות מקומיות (צילום: shutterstock)

המבנה הזה מאפשר בקרה על מחירי הדיור ושומר על מתח שוק, כך שגם בתקופות של עליות מחירים נמנעת עליה שרירותית בשכר הדירה. לטענת מבקרים מדובר במנגנון מסורבל המייצר זמני המתנה ארוכים לדירות באזורי הביקוש, אבל אין ספק שהוא מאפשר גם למעוטי אמצעים לחיות בדירות איכותיות וליהנות מביטחון מגורים גבוה במחיר נגיש.

דיור ציבורי עירוני באוסטריה: כשהעירייה רוצה היא יכולה

על פי דוח מבקר המדינה, בסוף שנת 2019 היו בישראל כ-53 אלף דירות דיור ציבורי. 3,700 זכאים עמדו בתור לקבלת דירה, ומספר הדירות שהיו מתוכננות להתווסף למאגר היה מאות ספורות. פחות מ-5% מהזכאים לדיור ציבור על פי הגדרות החוק צפויים במצב הזה לזכות בדירת הדיור הציבורי הנכספת.

מערכת הדיור הציבורי שנמצאת בבעלות עיריית וינה בת יותר מ-100 שנה. 60% מתושבי וינה, כ-450 אלף משקי בית, חיים בדיור ציבורי. חצי מהדירות בדיור הציבורי הוינאי הן בבעלות השלטון המוניציפלי, והאחרות בבעלות קואופרטיבית.

רחוב בווינה, אוסטריה. 60% מהתושבים חיים בדיור ציבורי, שעלות השכירות בו עד 25% מהשכר, לעומת ממוצע של 37% בישראל (צילום: shutterstock)

בניגוד לדימוי הישראלי על דיור ציבורי כמוסד רווחה המיועד לעניים, בוינה מיועד הדיור הציבורי גם למעמד הביניים, ומותאם למשכרים כ-40 אלף יורו בשנה. הדיירים גם אינם נדרשים לפנות את הדירה במידה ושכרם עולה.

מקור: ס. ז'ורסוביץ', "חלוקה מרחבית ויינה 1981-2014" (מתוך מיקום של דיור חברתי: ניתוח דפוסים מרחביים של תכניות דיור חברתי בויינה וקופנהגן, אוניברסיטת ויינה, 2015, עמ' 38)

שכר הדירה בדירות הדיור הציבורי מוצמד להכנסה, ועומד על כ-20%-25% מההכנסה של משק הבית. בישראל, לשם השוואה, ההוצאה הממוצעת על שכר דירה עמדה נכון ל-2020 על 37% מהשכר.

הדיור הציבורי בווינה ממומן על ידי מס עירוני של אחוז אחד על משכורותיהם של כלל התושבים, שתשלומו מתחלק בין העובדים והמעסיקים. "המדיניות שלנו מתבססת על הנחת מוצא אחת" אמר קורט פושינגר, ראש מנהל הבינוי והשיכון של עיריית וינה, בראיון למגזין ניו-סטייטסמן לונדוני. "הזכות לדיור היא אחת מזכויות האדם – זו הפילוסופיה של וינה כבר מעל למאה".

לקחת משכנתא בפינלנד: הממשלה משלמת עד 70% מהריבית

התאחדות  יועצי המשכנתאות הישראלית פרסמה ב-2017 מסמך עמדה בו מתחה ביקורת על המשכנתאות לזכאים המגיעות למתקשים לרכוש משכנתא. לדברי היועצים, הריבית על משכנתאות אלו פעמים רבות גבוהה מזו שהיו הרוכשים עשויים לקבל בשוק החופשי; תוקף הזכאות הקצר מכניס את הזכאים ללחץ של רכישה ומבוכים של בירוקרטיה אינסופית מקשים גם על הנחושים ביותר מבין הזכאים לממש את זכאותם. הקופה המתרוקנת של המשכנתאות המסובסדות משמעה ממילא שאלפים בודדים זוכים לנצל את המסלול.

על פי ה-OECD, ההוצאה הממשלתית על תמיכה ברוכשי דירות בישראל עומדת על כ-0.1% מהתוצר, ורובה מורכבת ממענקים לרכישה דירה (מחיר למשתכן). בראש טבלה התמיכה לרוכשים עומדת פינלנד, עם מערך מענקי משכנתאות לאומי שתקציבו מגיע ל-0.9% מהתוצר, כמעט פי 10 מאשר בישראל.

נוף מדירה בהלסינקי, פינלנד. המדינה מממנת עד 70% מהריבית על המשכנתא (צילום: shutterstock)

המשכנתא הלאומית בערבון המדינה בפינלנד ניתנת אמנם רק  לרוכשים עם הון עצמי של 50% מהנכס (דירה או בית), אבל רק בתנאי שהם מתכוונים לגור בו. המטרה היא להילחם בהשתלטות של משקיעים על השוק. משכנתאות המיועדות לזוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה מאפשרות משכנתא לעשר שנים בריבית מסובסדת, כך שהמדינה מממנת 70% מתשלומי הריבית כשזו חוצה את הרף של 3.8%. סכומי המענק הממוצעים עומדים על 140 אלף יורו, ובבירה הלסינקי הם מגיעים עד ל-215 אלף יורו, תלוי בגודל הנכס. המענק הממשלתי מאפשר מימון משכנתאות בעלות הזולה ב-15%-20% ממחיר השוק.

מכסחים את דירות הרפאים בקנדה: המאבק במשקיעי החוץ

ההיגיון הכלכלי מכתיב לכאורה שמחירי הדירות הגבוהים בישראל הם נגזרת של "משבר בהיצע". כלומר, אין מספיק דירות פנויות על מנת לספק את הדרישה של הרוכשים והשוכרים. אלא שעל פי דוח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון ל-2018 היו בישראל 170 אלף יחידות דיור ריקות (כ-6.5% מכלל הדירות בארץ).

מגדלי יוקרה בירושלים. בישראל 73 אלף דירות רפאים, רובן בבעלות תושבי חוץ עשירים (צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90)

כ-44% מהדירות הריקות (73 אלף) הוגדרו "דירות רפאים" העומדות ריקות המשך תשעה חודשים לפחות כל שנה, כשרובן משמשות כדירות נופש של אזרחים עשירים תושבי חוץ. רבות מהדירות האלו נמצאות בלב אזורי הביקוש – בתל אביב, ירושלים ובשנים האחרונות גם בנתניה, ומושכות כלפי מעלה את מחירי הדיור.

אחד הכלים האפקטיביים להתמודדות עם בעלי דירות רפאים הוא הטלת כפל ארנונה המהווה בפועל קנס על אחזקת דירה ריקה. גביה מוגדלת זו צריכה להתבצע על ידי הרשויות המקומיות, בגיבוי של המדינה. אלא שעל פי דוח של מבקר המדינה שפורסם בשבוע שעבר, רוב הרשויות בישראל כלל לא פעלו בנושא.

בעיריית ונקובר שבקנדה, מדיניות זו זכתה להצלחה גדולה. בעשור האחרון נבנו בעיר מגדלי יוקרה רבים, ובעלי אמצעים מרחבי העולם שמו עין על העיר הירוקה. קצב מכירת הדירות במגדלים זינק ב-300 אחוז ומחירי הדירות בכל העיר החלו לעלות באופן מואץ.

מגדלי יוקרה בוונקובר, קנדה. בעלי אמצעים מרחבי העולם שמו עין על העיר הירוקה (צילום: shutterstock)

בדיקה של העירייה העלתה שחלק לא מבוטל מהדירות עומדות שוממות, ורובן משמשות כדירות נופש עבור אמריקאים, סינים ויפנים עשירים. כדי לצמצם את התופעה הוחלט בעירייה להטיל מס על אחזקת דירה ריקה, בשיעור שהצטבר מאז 2018 לכ-3% מערך הדירות הללו. למרות שה"נזק" שולי למדי, כמה מאות אלפי דולרים קנדיים לדירות בעלות ממוצעת של 5 מיליון דולר, בעירייה טוענים שהמס הספיק בכדי לגרום לרבים לוותר על התענוג.

מחקר שנערך בשנים האחרונות במחלקה למדיניות ציבורית של אוניברסיטת סימון פראייז'ר הראה השפעה נוספת של המס: הירידה ההדרגתית במחירי הדיור גרמה לספקולנטים, שרכשו דירות השקעה מתוך אמונה שהמחירים ימשיכו לעלות, למכור את נכסיהם, מה שהיווה תרומה נוספת לצינון שוק הדיור בעיר.

אגודות הדיירים של הולנד: משכירים ללא כוונת רווח

יוזמה נוספת להוזלת השכירות, ניתנת למימוש כמעט ללא מעורבות ממשלתית או עירונית. על פי מסמך עמדה בנושא הדיור שפרסם מרכז אדווה, "אגודות דיירים" מחזיקות כ-30% מהדירות להשכרה בהולנד, וכ-40% מהדירות להשכרה בערים הגדולות במדינה. האגודות הן ארגוני מגזר שלישי, ללא מטרות רווח, הבונים, מתחזקים ומשכירים דירות.

רחוב באמסטרדם, הולנד. 40% מהדירות להשכרה בערים הגדולות במדינה מוחזקות בידי אאגונים ללא מטרת רווח  (צילום: shutterstock)

נכון להיום האגודות ההולנדיות לא זוכות למימון מהמדינה (הם כן זכאיות להקלות רגולטוריות ולתשלומי מיסים מופחתים) והמימון מגיע משכר הדירה שמשלמים הדיירים וממכירת דירות.

שכר הדירה שגובות האגודות נמוך בכ-25% משכר הדירה בשוק הפרטי, ומעל 40% מהשוכרים זכאים בנוסף לסיוע ממשלתי בשכר דירה.

עד שנת 2000 זכתה התכנית למימון ממשלתי ופנתה לכל הציבור, ללא התחשבות במצב סוציואקונומי. מאז בוטלה התמיכה הגורפת בלחץ הנציבות האירופית (שראתה בה פגיעה בשוק החופשי) ורוב השוכרים מגיעים מעשירוני ההכנסה הנמוכים או מאוכלוסיות מיועדות: קשישים, מהגרים, חסרי בית ועוד.