קרן קימת לישראל מפריטה מאות נכסים באזורי הביקוש המרכזיים בישראל. ההפרטה הזו, של למעלה מ-650 נכסים, המתפרשים על כ-1,600 דונם בתל-אביב, רחובות, גבעתיים ועוד מספר ערים באזורי הביקוש, היא אירוע תקדימי בתולדות הקק"ל. קק"ל מעולם לא מכרה קרקע, או נכס שנמצא על קרקע שלה. למעשה – אסור לה לעשות כן. את האיסור הזה קבעו עוד בקונגרס הציוני החמישי, כאשר אדם אחד, בנימין זאב הרצל שמו, יזם את הקמת קק"ל, והוא מופיע עד היום בתקנון קק"ל.

לפני שנמשיך, זה זמן טוב להזכיר כמה עובדות הנוגעות לקרן קימת לישראל, על מנת שמימדי הסיפור שיסופר כאן יובנו. הקרן היא הבעלים של כ-13% מהקרקע בישראל. על הקמת הקרן החליטו ב-1901, ומאז היא רוכשת קרקעות בישראל לצורך התיישבות יהודית, ואוספת כספים לשם כך בכל העולם. חוזה המדינה, הרצל, היה מי שקבע, כאמור, את הכלל כי הקרקע של הקרן שייכת לכל העם היהודי, ולכן – אין מוכרים את הקרקע אלא רק משכירים אותה. השכרה ארוכת טווח נקראת חכירה, וזו הפעולה המרכזית שהקרן עושה כבר מעל למאה שנים: רוכשת קרקע ומחכירה אותה. מאות יישובים – קיבוצים, מושבים וערים, הוקמו על קרקע קק"ל, ובזכות קק"ל. בעבר ניהלה הקרן את קרקעותיה בעצמה, אך מאז 1961 היא מבצעת את פעולות הרכישה וההחכרה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, ועל בסיס אמנה בין המדינה והקק"ל, שם התחייבה המדינה להחיל על עצמה את ערכי קק"ל ולשמור את כל הקרקע שברשות המדינה – 93% מהקרקע בישראל – כקרקע בבעלות ציבורית, ולא להפריטה.

קופת קק״ל ההסטורית. צילום: אבי דרור / ויקיפדיה. גרפיקה: דבר ראשון.

רבות דובר בשנים האחרונות על אי-סדרים בקק"ל, על ניהול בזבזני ופזרני של כספי ציבור בהיקפים עצומים המתנהלים בסתר, באין רואה. אך הפעם לא נעסוק בדברים אלו. לא משום שאינם חשובים, אלא משום שההפרטה של מקרקעי קק"ל, שערכם נאמד בעשרות מיליארדים של שקלים, חמורה ומדאיגה פי כמה מכל פרשת שחיתות-לכאורה בגוף החשוב הזה.

האסיפה דנה במספר הסגנים שיותר ליו"ר הנכנס עטר למנות (חמישה), ושינתה את התקנון בהתאם. "על הדרך" קיבלו גם את ההחלטה להפריט את הקרקע, בניגוד לייעוד קק"ל

אפשר היה לשער שהחלטה דרמטית כל כך – להתיר את מכירת הקרקע ונכסי הנדל"ן של הקרן, לראשונה בתולדות התנועה הציונית – תרעיד את אמות הספים. אך מסתבר שההחלטה הזו, שהתקבלה כבר בנובמבר 2015, עברה בשקט-בשקט, ללא דיון ציבורי. כמעט כמו עץ שנפל ביער, מבלי שאיש שמע. למעשה, אלמלא התברר בשבועות האחרונים כי קק"ל מבצעת "פיילוט", ניסוי, שכולל מכירה של מאות נכסים – ופרטיו נחשפים כאן לראשונה – ייתכן וההפרטה העצומה הזו הייתה מתבצעת במחשכים.

כדי לעקוף את האיסור למכור את קרקעות הקק"ל, נחתם הסכם בין הקק"ל למדינה, לפיו המדינה היא שתבצע את ההפרטה ותעביר לקק"ל את התמורה. ההסכם מתייחס להפרטה של שטחים המוערכים בכ-70,000 דונם, כרבע מכלל השטח הבנוי במדינת ישראל. עלותם של שטחים אלו נאמדת בעשרות מיליארדי שקלים, אם לא מאות מיליארדים.

הנהלת קק"ל עשתה מאמצים ניכרים להעביר את ההחלטה הזו ללא כל דיון ציבורי, אך מסיבות שונות, שקשורות בתקנון של קק"ל, היא נאלצה להעביר את ההחלטה באסיפה כללית של קק"ל. האסיפה הכללית הזו כונסה ב-19 לנובמבר 2015. מרבית תשומת הלב הוקדשה לנושאים אחרים, בעלי אופי מפלגתי ואישי: הייתה זו האסיפה הכללית האחרונה של אפי שטנצלר כיושב ראש, וזו שבה נבחר דני עטר כמחליפו. באותה הזדמנות כבר טרחו בקק"ל לעסוק במספר הסגנים שיותר ליו"ר הנכנס עטר למנות (חמישה), ושינו את התקנון בהתאם, ועוד נושאים בעלי "חשיבות לאומית" שכאלה. "על הדרך" קיבלו גם את ההחלטה להפריט את הקרקע.

אסיפה מוזרה, החלטה מכריעה

הנה כמה דברים חריגים שהתרחשו באסיפה הכללית המכריעה הזו, ב-19 בנובמבר 2015:

מתוך 185 חברי האסיפה הכללית השתתפו בה רק 44, קצת פחות מרבע – שיעור השתתפות נמוך ביחס להחלטה דרמטית כזו.

מרבית החברים שלא השתתפו באסיפה הם נציגים מחו"ל. למרות שסביר להניח שחברים אלו לא יגיעו, ברור שחובה על מארגני האסיפה להזמין את כלל החברים, ולעדכן אותם בנושאים שעל סדר היום. חשוב לציין כי לנציגים מחו"ל יש גם אפשרות להצביע באמצעות שליח בארץ. למרבה הפליאה, חברי אסיפה מארה"ב ומאוסטרליה ששוחחו עם 'דבר ראשון' אומרים כי הם לא הוזמנו לאסיפה ולא ידעו על הפרטת הקרקע, לא לפני האסיפה ולא לאחריה.

עוד כדאי לציין שמרבית נציגי חו"ל באסיפה דווקא היו בארץ זמן קצר לפני כן, באוקטובר 2015, לצורך כינוס הקונגרס הציוני. אך האסיפה זומנה רק מספר שבועות לאחר מכן, לאחר שנציגי חו"ל עזבו את הארץ ולא יכלו להשתתף בדיון.

גם לנציגים מהארץ, שהשתתפו באסיפה, לא נשלחו חומרים מקדימים לדיון, חרף העובדה שמדובר על הסכם הפרטה בסדר גודל עצום  לחברי האסיפה לא הוצגו מפות, או תחשיבים כלכליים המצדיקים את המהלך (בהנחה שהשיקול הכלכלי הוא שיקול ראוי בהקשר של מטרות הקק"ל). סביר להניח שרוב חברי האסיפה לא ראו את ההסכם עצמו, שלא חולק בישיבה.

'דבר ראשון' שוחח עם מספר חברי אסיפה שהשתתפו בכינוס. אף אחד מהם לא זכר את קיומו של הדיון, או את ההחלטה הדרמטית – שמשמעותה הכספית האדירה מתמעטת רק לנוכח הפגיעה ההיסטורית בערכי קק"ל ולנוכח הסיכון האסטרטגי, החברתי, הכלכלי והלאומי הקיים בהפיכת קרקע בלב ישראל לקרקע פרטית וחופשיה לסחר בידי בעלי הון מהארץ והעולם.

יו״ר קק״ל לשעבר אפי שטנצלר. (צילום: פלאש 90).

בין הנכסים שיופרטו – מבני חינוך ובית אבות

אפי שטנצלר, יו"ר קק"ל דאז, טען באסיפה הכללית כי הנכסים שיופרטו הינם כולם "מקרקעין של בניינים שכבר נבנו, וכבר גרים עליהם אנשים".

מאיר שפיגלר, מנכ"ל קק"ל, הוסיף כי מדובר ב"בנייה רוויה", כלומר בנייה לגובה של בנייני מגורים, וכי "הבעלות על האדמות תועבר לדיירים". עוד טען המנכ"ל בפני חברי האסיפה כי כל חוזי החכירה של הנכסים שיופרטו הם חוזים מהוונים, כלומר שהתמורה בעבור החכירה שולמה מראש, ולכן "קק"ל קיבלה את מלוא התמורה הכלכלית בגין כל האדמות האלה מכל הדיירים".

חבר אסיפה ערני אחד שאל את ההנהלה שאלה. מדובר בדוד בן-נאה מירושלים, איש חינוך בגמלאות, בן 80, שמילא שורה של תפקידי חינוך במוסדות הציוניים. בן-נאה ביקש את רשות הדיבור ושאל מפורשות: "רציתי לשאול, האם זה כולל גם מוסדות חינוך שנמצאים על אותן אדמות?"

השאלה הישירה זכתה לתשובה ישירה מהמנכ"ל: "מדובר אך ורק בדיירים שהם גרים באותה בנייה רוויה שנמצאת על אדמות קרן קימת לישראל".

ההסברים והתשובות ששטנצלר ושפיגלר נתנו לחברי האסיפה היו לא מדויקות, בלשון המעטה: רוב הנכסים שנבחנו על ידינו אינם עונים לפרופיל של "בנייה רוויה", כלומר בניין רב-קומות למגורים

אלא שבדיקה של רשימת הנכסים שיופרטו – רשימה של למעלה מ-650 נכסי נדל"ן שהגיעה לידי 'דבר ראשון' – מראה כי ההסברים והתשובות ששטנצלר ושפיגלר נתנו לחברי האסיפה היו לא מדויקות, בלשון המעטה. חשוב להבין כי הנהלת קק"ל רואה, ככל הנראה, את האישור שניתן לה באסיפה כאישור בסגנון של "צ'ק פתוח" להחליט אילו מבין עשרות אלפי נכסי הנדל"ן שיש לקק"ל באזורי הביקוש יופרטו. הפעימה הראשונה של ההפרטה מתפרשת על כ-1,600 דונם, אך הנהלת קק"ל מכוונת להפרטה של כ-70,000 דונם, כרבע מהיקף השטח הבנוי במדינת ישראל, כאמור.

צוות 'דבר ראשון' ערך בדיקה מדגמית של כ-50 מהנכסים ברשימה. מבדיקת 'דבר ראשון' עולה כי רוב הנכסים שנבחנו על ידינו אינם עונים לפרופיל של "בנייה רוויה", כלומר בניין רב-קומות למגורים. החשיבות של העניין היא כמובן בתמריץ הכלכלי – דייר שמקבל לבעלותו את החלק היחסי של הדירה שלו בקרקע עליה עומד הבניין, לא מקבל, בעצם, שום יתרון כלכלי. אך הרווח לאנשים ולגופים שיקבלו או יקנו את הבעלות מידי קק"ל בנכסים המופרטים עתה הוא עצום.

בדרך להפרטה? בית אבות של ויצ"ו, שד' דוד המלך, 40 ת״א (צילום: דבר ראשון).

כך לדוגמא, מבנה שויצ"ו חוכרת מקק"ל ברחוב שד' דוד המלך 40 בתל אביב, ומשמש כבית אבות. מדובר במבנה שנמצא מול בית החולים איכילוב, באזור שעלות הנכסים בו היא הגבוהה במדינה. לא רחוק משם נמכר מבנה רשות השידור ליזמים תמורת למעלה ממיליארד שקלים. עם הויתור על הבעלות הציבורית מידי קק"ל, תיפתח לויצ"ו הדרך לסחור במבנה, והסיכויים שבנכס הזה ימשיך להתנהל בית אבות הם, איך נאמר, קלושים.

יעבור מקק"ל למדינה, ומשם לאן? בניין הסנגוריה הציבורית, רח׳ דפנה 9, ת״א (צילום: דבר ראשון).

כך גם לגבי שני מבנים המצויים לא הרחק משם, ברחוב דפנה בתל אביב. גם כאן מדובר ב'פריים לוקיישן' מבחינה נדל"נית. זוכרים שחבר האסיפה בן-נאה שאל אם תועבר הבעלות במוסדות חינוך והשיבו לו שלא? אז זהו, שכן. אחד המבנים הללו, שקק"ל תעביר מבעלותה לידי המדינה, משמש את  'גן פשוש' ו'גן עורבני'. המבנה השני, שנמצא בקצה רחוב דפנה, הוא בניין משרדים בו משוכנת כיום הסנגוריה הציבורית והאגף לסיוע משפטי של משרד המשפטים. גם כאן, קק"ל מוכרת את הנכס. במקרה של המבנים ברח' דפנה קק"ל אמנם מעבירה את הבעלות לידי המדינה, וייתכן שהבעלות הציבורית תשמר. עם זאת, המטרה המוצהרת של העברת הבעלות היא העברה לחוכרים, שאינם קיימים במקרה זה – מה שמעורר את החשד כי ישנה כאן עסקת מכירה פוטנציאלית, לגורם עסקי שאינו ידוע עדיין.

אז מה אם אמרו שלא יועברו מבני חינוך. גן 'פשוש' וגן 'עורבני', רח׳ דפנה 15, ת״א (צילום: דבר ראשון).

מתל-אביב לרחובות: ברחוב סירקין 2 שוכן בית אבות ששמו 'לב אבות'. בית האבות הוא בבעלות חברה בשם 'יאלון (הרחבה 1983) בע"מ', והחברה הזו צפויה לקבל את הבעלות על הקרקע והנכס מידי קק"ל. הבעלים של חברת 'יאלון' היא קופת חולים מאוחדת. מה תעשה קופת חולים מאוחדת עם הבעלות שתקבל לידיה? האם תסחור בנדל"ן ותסגור את בית האבות? מבחינה עסקית, זה עשוי להיות הצעד הנבון עבורה.

דווקא באזורי היוקרה של תל-אביב בחרה קק"ל, מבין עשרות אלפי נכסים שבבעלותה, להעביר בעלות לחוכרים בבתים הפרטיים. רח׳ סמילנסקי, ת״א, על רקע: מגדלי אקירוב (צילום: דבר ראשון).

ובחזרה לתל-אביב. בין ככר המדינה לרח' פנקס בתל-אביב ישנו רצף של רחובות קטנים ושקטים, מרוצפים בבתים פרטיים, חלקם בתי-מידות של ממש, הבנויים לתפארת: רחוב סמילנסקי, רחוב דנין ועוד. זהו החלק הוותיק של תל-אביב, ומבחינה נדל"נית מדובר באזור יוקרה של ממש. דווקא שם בחרה קק"ל, מבין עשרות אלפי נכסים שבבעלותה, להעביר בעלות לחוכרים בבתים הפרטיים היוקרתיים. הערך של הקרקע במקומות אלו הוא גבוה במיוחד לא רק בגלל מאפייני המגורים בהם, אלא גם בגלל אפשרויות הפיתוח – לכל ברור שתבוא השעה ובחלק זה של תל אביב יתבצעו מבצעי פינוי-בינוי משמעותיים. כשזה יקרה, ערכה של קרקע בשוק החופשי ירקיע שחקים, וזה בדיוק הטיעון בעד השארת הקרקע בבעלות ציבורית.

כ-57 דונמים משטח השכונה הקיבוצית והייחודית הזו, שהוקמה על אדמת קק"ל, צפויים לעבור לבעלות האגודה השיתופית. שכונת מעוז אביב, ת״א (צילום: דבר ראשון).

הדברים אף זועקים יותר במקרה של שכונת מעוז-אביב. מעוז-אביב היא אגודה שיתופית אשר מחזיקה בחכירה כ-90 דונם בקצה הצפוני ביותר של תל אביב. מי שמתהלך בשכונה הזו עלול לטעות ולחשוב שהוא נמצא בשבילי קיבוץ ותיק: שבילים צרים שמובילים לבנייני מגורים צנועים, רובם ככולם דו-קומתיים. השכונה נבנתה על קרקעות קק"ל, ממש כמו קיבוצים רבים, ועתה מתברר כי כ-57 דונמים משטח השכונה הקיבוצית והייחודית הזו צפויים לעבור לבעלות האגודה השיתופית.

הבעלות הפרטית על הקרקע למעשה מזמינה את מה שנקרא בעגה הנדל"נית 'לחצי פיתוח'. סוכני הלחצים האלו הם יזמים, אם אלו הבעלים או אחרים, שרואים את ההזדמנות העסקית לבניית מגדלי מגורים ואזורי מסחר מניבים

כמו במקרה של הבתים הפרטיים בלב תל-אביב, כך גם במקרה של מעוז-אביב בצפון-צפון תל אביב. הבעלות הפרטית על הקרקע למעשה מזמינה את מה שנקרא בעגה הנדל"נית 'לחצי פיתוח'. סוכני הלחצים האלו הם יזמים, אם אלו הבעלים או אחרים, שרואים את ההזדמנות העסקית שבקרקע היוקרתית שניתן לבנות עליה, תיאורטית, גם מגדלי מגורים ואזורי מסחר מניבים. מחיר הקרקע בשוק הפרטי באזורים אלו מאמיר כבר עתה, ואין ספק שהאגודה השיתופית מעוז אביב, וכן מי שיידע ליהנות מפירות האגודה הזו, צפויים לקבל לידיהם נכס בעל שווי עתידי אסטרונומי.

כאמור, מדובר בבדיקה מדגמית מסך 650 המבנים שיופרטו, ויתכן שישנן עוד הפרטות קרקע תמוהות בתוך הרשימה. במדגם עלו גם מספר נכסים שאכן תואמים את הפרופיל המוצהר של הנהלת קק"ל לנכסים המופרטים, כגון מספר בנייני מגורים בנס ציונה למשל, ומקומות נוספים. אך התחושה שעולה מרשימת הנכסים היא שמטרת ההפרטה אינה העברת בעלות לדיירי הקצה כדי לשחררם מהעול הבירוקרטי של הקשר עם המינהל, כפי שהמהלך הוצג לאסיפת הקק"ל. נראה שישנם מספר גופים ואישים שצפויים להרוויח סכום נאה מהעברת הבעלות.

סוף דבר – בחזרה לבאזל

ייתכן וכדי להבין את הסיפור הזה לעומקו צריך לחזור לבאזל, שנת 1901, לפני 115 שנים.

באולם הקונגרס הציוני הייתה מהומה. על סדר היום הייתה ההצעה להקים את 'קרן קימת לישראל', גוף שיאפשר רכישת קרקע בישראל לשם הגשמת הציונות. קצת יותר ממאה צירים היו באותו קונגרס וההצעה תפשה אותם במבוכה. מדובר ברעיון כה מרחיק לכת – רכישה קולקטיבית של קרקע שתהיה בבעלות הלאום היהודי – שהפך פתאום לממשי, נגיש ובמרחק נגיעה, אך הקונגרס נרתע מאישורו.

עד שבנימין זאב הרצל, יו"ר הקונגרס הציוני, חוזה המדינה, ויוזם ההצעה להקים את קק"ל, תפש את הדוכן. הרצל הבהיר את חשיבות העניין ואת גודל החזון. באמצעות הרכישה המשותפת יהפוך הלאום להיות הבעלים של הקרקע והגשמת השאיפות הלאומיות לא תהיה תלויה עוד ברצונם של בעלי הקרקעות והממון. הקונגרס הצביע 'בעד', קק"ל הוקמה, כספים נאספו בקופות כחולות ברחבי העולם, קרקעות נקנו, יישובים הוקמו, יערות ניטעו – והשאר היסטוריה.

אך האם הסיפור הזה הסתיים, בשקט בשקט, לפני תשעה חודשים, בירושלים? האם הנהלת קק"ל בהובלת היו"ר לשעבר אפי שטנצלר החלו במכירת החיסול של קרן קימת לישראל? עסקאות הנדל"ן האדירות שנחשפו כאן וההפרטה המסוכנת של חטיבות קרקע עצומות עדיין לא הושלמו ויתכן שניתן עדיין להשיב את הגלגל לאחור.

קק"ל בתגובה: "אנו מפחיתים את יוקר מחירי הדיור לטובת תושבי מדינת ישראל"

מקק"ל נמסר בתגובה: "מדובר בטענות סרק של גורמים אינטרסנטים המתנגדים משיקולים לא ברורים להחלטתו של יו"ר קק"ל דני עטר, להטיל על הארגון משימה נוספת: מתן סיוע בפתרון מצוקת הדיור של תושבי ישראל. במסגרת ההחלטה, בנתה קק"ל תוכנית רחבה המכילה מספר פרוייקטי דגל, ביניהם: קידום תכניות לשכירות ארוכת טווח, השקעה בקרן הריט לעידוד השקעות לפרויקטים מסוג זה, מתן הנחות על הקרקעות בבעלותה בגובה מאות מיליוני שקלים; העברת קרקעות הנמצאות באזורי ביקוש גבוהים לטובת פרויקטים מחיר למשתכן ועוד.

"לקק"ל תפקיד היסטורי בגאולת והכשרת קרקעות לטובת העם היהודי בארץ ישראל, אותו המשיכה גם לאחר הקמת מדינת ישראל, וכיום נוספה לה מטרה חשובה נוספת – הפחתת יוקר מחירי הדיור, לטובת תושבי מדינת ישראל."

מרשות מקרקעי ישראל לא התקבלה תגובה עד למועד פרסום הכתבה.

מויצ"ו נמסר "לויצו לא ידוע על כוונה להעביר בעלות על המתחם ואיננו מכירים את ההחלטה".

מקופת חולים מאוחדת נמסר "בית האבות אמנם שייך לחברת בת שלנו, אך למאוחדת לא ידוע על כל שינוי צפוי כנטען לכאורה מהתחקיר שלכם. בלי קשר נציין כי בתקשורת פורסמו בעבר ידיעות על כך שרמ"י תעביר נכסים לחוכרים כדי לחסוך בבירוקרטיה".

מאגודה שיתופית מעוז-אביב לא התקבלה תגובה.