האוצר מתכנן קיצוץ של תקציב המשכנתאות לזכאים של משרד השיכון ב-200 מיליון שקלים, כך נכתב בטיוטת מסמך שפרסם אמש (שלישי), ומפרט את הקיצוצים הצפויים בשנתיים הקרובות לשם עמידה בתקרת ההוצאה ויעד הגרעון.

הקיצוץ יתבצע על ידי הקשחת התנאים לקבלת זכאות. על פי הצעת האוצר, רף הזכאות המינימלי יקפוץ מ-599 נקודות ל-2,000 נקודות (קפיצה של פי 3.5).

המשמעות היא שמשפחות שמבקשות הלוואה מהמדינה יידרשו לעמוד בקריטריונים קשיחים יותר, ובהם שנות נישואין של בני הזוג, מספר אחים ואחיות של שני בני הזוג ומספר הילדים עד גיל 18.

באוצר מבקשים גם להוריד את המחיר המקסימלי של דירה לרכישה עם הלוואה ל-2 מיליון שקלים. מכיוון שמנגנון הזכאות מכוון בעיקר למשפחות ברוכות ילדים, הקשחת התנאים תשאיר אותם בדירה קטנה יותר, במיוחד באזורי הביקוש שבהם לא יוכלו להשיג במחיר זה דירות גדולות מ-4-3 חדרים ובכך הופכת את ההלוואה לפחות אטרקטיבית.

שיטת הזכאות לקבלת משכנתאות עם ריבית מסובסדת עובדת לפי שיטת ניקוד, שאופיינית למנגנון הרווחה בישראל, ודורשת רף מינמלי של נקודות שעומד כיום על 599. סכום המשכנתא שעליה יקבל זכאי עם 600 נקודות זכאות יעמוד על 50 אלף שקלים, וככל שהניקוד יעלה, הזכאים יכולים לקבל משכנתא מסובסדת עד לרבע מיליון שקלים. התנאי העיקרי של ההלוואה דורש מהפונים שזו תהיה דירתם הראשונה, והיא לא תינתן לאלו שמכרו בית בעבר.

בתמהיל שלה, הלוואת הזכאות דומה למסלול קבוע צמוד, אחד המסלולים שהבנקים מרכיבים מהם את סך חבילת המשכנתא שהם מלווים. אך בניגוד לאחרונה, המשכנתא של משרד השיכון מגיעה בתנאים עדיפים וניתנת בריבית של 3% או 0.5% מתחת לריבית המינימלית.

בתקופות שבהן הריביות הממוצעות בשוק עמדו על 7%-8% היה מדובר בהנחה משמעותית של עד 5% (אז גם הסעיף התקציבי של ההלוואה עמד על יותר מ-3 מיליארד שקלים). בשנה האחרונה הריבית הממוצעת עמדה על 2.3% בלבד, ועל כן, עם ריבית של 1.8% ההנחה בפועל קטנה.

זו גם טענת האוצר בזכות הקיצוץ: בסביבת ריבית נמוכה ותחרות גבוהה בין הבנקים, ההלוואות מטעם המדינה הפכו לפחות אטרקטיביות בגלל שיעור המימון הנמוך שלהן, לעומת זה של הבנקים המסחריים. על פי בנק ישראל, בעשירונים 4-1, תשלומי משכנתא ושכר דירה מהווים יותר מ-20% מההכנסה, כך שאפילו הנחה של מאות שקלים בחודש יכולה לעשות הבדל גדול.

אחד היתרונות הברורים בריבית המועדפת הוא חבילת זכויות שמתלוות אליה: מחיר קבוע של 270 שקלים לשמאי (במקום כ-1,000 שקלים בשוק), פטור מקנס שמאפשר פירעון ההלוואה במסלול בכל זמן נתון והוזלות דמי פירעון מוקדם במסלולים אחרים שמרכיבים את המשכנתא, והיתרון הבולט ביותר, כשהמדינה נכנסת כשחקן בהלוואה, ההלוואה עצמה הופכת למעין "תעודת ביטוח חינמית", במיוחד למשפחות שנתקלות במשבר פיננסי לאורך תקופת תשלומי המשכנתא. בגלל ערבות המדינה להלוואה, אם יש קושי בהחזרת התשלומים, היכולת של המשפחות להגיע להסדר מול הנושים שלה גבוה יותר.

כל אדם שברצונו לקנות דירה ראשונה יכול לבקש זכאות, אבל אחת הסיבות שאנשים נמנעים לגשת לזכאות, מלבד הביורוקרטיה הרבה שכרוכה בהכרה בזכאות וההנחה הקטנה בסכום הכולל, הוא החשש שהבנקים יעלו את הריבית על המשכנתא במסלולים אחרים כדי לכסות על אובדן ההכנסות. הבעיה מוכרת למשרד השיכון, והוא מטפל בה על ידי מתן מענה ייחודי ללוויים.

מתן ויסמן, מנהל ״עוגן למשפחה״ מקבוצת עוגן: ״הגדלת הרף ל-2000 נקודות צפויה למנוע את הזכאות בפועל מאלפי משפחות מהמעמד הבינוני והנמוך, ולהשאיר תחת הקריטריון רק משפחות ברוכות ילדים. לשם ההשוואה-משפחה שבה לכל אחד מבני הזוג 3 אחים ובה 3 ילדים עדיין לא תגיע לרף המינימלי של זכאות לדירה.

ויסמן הוסיף ש"זוהי אחת ההטבות היחידות שניתנו עד כה למשפחות הרוכשות דירה ראשונה. דווקא משפחות מרקע סוציו אקונומי נמוך יחסית זקוקות להטבה הזו יותר מאחרים, וממה שאנחנו רואים בשטח, מנצלות אותה יותר מאחרים, ולצערנו, הן אלו שהולכות להפסיד מהמהלך הזה".

על פי נתוני דו"ח מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בין ינואר למאי 2021 לקחו הישראלים משכנתאות בהיקף כולל של כ-40 מיליארד שקלים, עלייה של 29% לעומת התקופה המקבילה ב-2020.

על פי נתוני בנק ישראל, ביוני האחרון נשבר שיא בהיקף המשכנתאות שנלקחו, והוא הגיע ל-11.6 מילארד שקלים. שרת הפנים איילת שקד חזרה השבוע בכנס נדל"ן בפתח תקווה על כך שמחירי הדירות לא יפסיקו לעלות בשנים הקרובות ולכל היותר יתמנו, כך שהיקפי המשכנתאות ימשיכו לשבור שיאים ולהכביד על הרוכשים, ובעיקר המוחלשים שבהם.