ועדת הפנים והסביבה של הכנסת תחל היום (ראשון) בשלושה ימים של דיונים מרתוניים, לקראת הצבעה בקריאה שנייה ושלישית על הארכת החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (חוק הותמ"ל). דוח שפורסם לקראת הדיון על ידי מרכז המידע והמחקר של הכנסת קובע: "לא ברור אם וכיצד הגדלת המלאי התכנוני משפיעה על התחלות הבניה בשנים האחרונות".

הדוח מצביע על הצלחה משמעותית בתחום התכנון, אך מציין כי קשה להעריך כיצד תתורגם ההצלחה לבנייה בפועל ולמענה למשבר הדיור, בעוד הנזק שנגרם על ידי החוק לתכנון כוללני ליישובים, הסביבה ולחשיבה לטווח ארוך נותן את אותותיו כבר היום.

על פי הדוח, בשש שנות פעילותה, הכריזה הותמ"ל על 150 מתחמים, המשתרעים על כ-150 אלף דונם (פי שלוש משטחה של העיר תל אביב) בהם אמורות להבנות כ-436 אלף יחידות דיור. נכון לסוף 2020 אושרו 256 אלף יחידות דיור, מחצית מהן באזורי הביקוש במרכז הארץ. מרבית התכניות אושרו על גבי שטחים פתוחים, שחלקם הופקעו משדות חקלאיים.

כוח רב מדי לאינטרסים של הממשלה

מרכז המחקר מתח בדוח  ביקורת נוקבל על עצם מטרת הועדה אל מול הכלים שעומדים לרשותה. לפי החוק, הותמ"ל הוקם לשם הגדלה מהירה בהיצע הדיור, אך הועדה כלל אינה עוסקת בביצוע והבניה בפועל ואינה אחראעת על התחום, ולכן קשה למדוד אם וכיצד עמדה במטרותיה להגדיל את מספר יחידות הדיור: "לא ברור אם וכיצד הגדלת המלאי התכנוני משפיעה על התחלות הבניה בשנים האחרונות והדבר לא נבדק בידי גורמי הממשלה". לדברי כותבי הדוח, אין אפשרות לקשר את נתוני התכנון ונתוני הרישוי לנתוני התחלות הבניה וגמר הבניה ולכן "עדיין יש קושי אמיתי להעריך את היקף מימוש התכניות המאושרות, או את היקף המלאי התכנוני הקיים".

עוד ביקרו במרכז את הלימת התכנון  לתשתיות ולצרכי התושבים בערים, שהותמ"ל אינו מתייחס אליהם וכנגזרת לכך פוגע באיכויות התכנון, בשטחים פתוחים, בעתודות חקלאיות ובשמורות טבע. עד מאי 2021, כ-9% מכלל השטחים שאושרו בותמ"ל לא היו מיועדים לבנייה בתכניות המתאר המחוזיות והדו"ח מעביר ביקורת נוקבת על כך שאופי המנגנון המפעיל את הותמ"ל מעניק כח רב מדי לאינטרסים של הממשלה ולא מאפשר התנגדות ציבורית ואזרחית.

"פעילות הותמ"ל לא לוותה במחקר הבוחן את השפעותיה השונות" קובעים במרכז המידע והמחקר, ו"כתוצאה מכך טרם נבחנו סוגיות מפתח בפעילות הוועדה ובאופן השפעתה על היבטים שונים של תכנון ופיתוח שכונות מגורים ותשתיות הנחוצות להם ובתוך כך פגיעה בטבע ובחקלאות, השפעה על עירוניות, איכות התכנון, השפעה על תכנון כוללני ארוך טווח ועל תכנון מרחבי, הלימת התשתיות בדגש על תשתיות תחבורה, תחבורה ציבורית ומבני ציבור".

עמידה ביעדי התכנון, ביצוע לוקה בחסר

הדוח מצביע על הצלחה בעמידה בייעדי התכנון. בין 2015 ל-2020 אושרו בישראל 722 אלף יח"ד, 18% מעבר ליעדי הממשלה. כותבי הדו"ח מציינים שמדובר בהערכת חסר כי היא אינה כוללת יחידות דיור שנוספו מהרחבות בנייה, תמ"א 38 ותכניות באישורן של ועדות מקומיות.עם זאת, ההצלחה אינה שווה בכל מקום. במגזר הערבי ישנו חוסר של 60% מול יעדי התכנון. בירושלים עומד החוסר על 40%, ובחיפה על 23%. ככלל, יעדי התחדשות עירונית בפריפריה לא הושגו. במחוז צפון למשל לא תוכננו כלל דירות פינוי-בינוי ובמחוז חיפה דרום הגיעו ליעד של 2% בלבד.

במעל למחצית התכניות שאושרו החל שיווק קרקעות ליזמים, אך מדובר רק ב-18% מסך הדירות שאושרו. נתוני ביצוע הותמ"ל מראים שב-70% מהפרויקטים הצליחו הרשויות והיזמים להתחיל פיתוח על רבע מעתודת הקרקע שהוקצתה תוך ארבע שנים, כפי שקובע החוק.

ההישגים לטובת אוכלוסיות מוחלשות ושינוי שוק הדיור מוגבלים גם הם. עד היום שווקו רק מחצית מתוך 4,000 יחידות הדיור להשכרה במחיר מופחת המחויבות על פי החוק. כ-30% מהדיור המוקצה בותמ"ל צריך להיות דיור בר השגה ועד סוף 2020  אמנם אושרו 45 אלף יח"ד להשכרה ארוכת טווח (22% מסך הדירות שאושרו בותמ"ל), שמחציתן יהיו במחיר מופחת, במידה ויוקמו בפועל.

התקדמות במגזרים הערבי והדרוזי

נקודת אור בפעילות הותמ"ל היא פריצת דרך משמעותית בתכנון במגזרים הערבי והדרוזי. המחקר קובע שהותמ"ל סייעה בפריצת קשיים בירוקרטיים ותכנוניים ייחודיים למגזר, הנובעים מסוגיות קנייניות, וכי הוועדה פועלת בשיתוף פעולה טוב בין כלל הרשויות והגורמים המדינתיים. מדובר בהישג משמעותי: בשני המגזרים אושרו תכניות שיוכלו להביא למימוש כ 84 אלף יחידות דיור, ועד היום הוכרזו 20 אלף יחידות, מעל למחציתן באזור הצפון וכרבע בדרום. בשנים האחרונות  עולה הביקוש לדיור בר השגה במגזר הערבי, אך הותמ"ל עדיין לא נתן מענה לעניין.

הנתונים הובאו מדוח של המועצה הלאומית לכלכלה שדנה בנושא, והמליצה שלא לעדכן את יעדי התכנון עד להשלמת הפערים ולהפחית את יעדי התכנון במקומות בהם נוצר עודף תכנונים ביחס לביצוע. לגבי הנתונים על העודף, במרכז המחקר מציינים שתכנון יתר אינו בגדר זכות לוועדה, שכן תכניות שלא יהיו ממומשות לאורך זמן עלולות להפוך ללא רלוונטיות בעתיד, או להיבנות במקומות בהם יונחו תשתיות שאינן הולמות לאופן בו תוכננו המתחמים.