אום אל פחם הפכה החודש לעיר הערבית הראשונה בישראל שחתמה הסכם גג מול המדינה, שיאפשר לה תשתית לפיתוח בנייה רוויה שתכפיל את אוכלוסיית העיר. ההסכם שנחתם בתחילת החודש מגלם פוטנציאל לבניית 16 אלף דירות חדשות, מתוכן 5,300 דירות שיוקמו על קרקעות המדינה, ותקציב פיתוח של 800 מיליון שקלים. אך מימוש הפוטנציאל דורש התמודדות עם אתגרים ייחודיים לחברה הערבית, כמו בעלות פרטית על קרקעות, קרקע לא מוסדרת וצורך במקורות מימון נוספים מלבד אלו הכלולים בהסכם.

"בעבור החברה הערבית, הסכמי הגג מייצרים תקווה", אומר ל'דבר' השר עיסאווי פריג', שהיה מעורב בקידום הסכמי הגג ברשויות ערביות. "במשך שנים היישובים הערביים נחנקו גיאוגרפית. המדינה לקחה מהם עוד ועוד שטחים, וגרמה לכך שחלום הדירה החדשה יהיה כמעט בלתי מושג בעבור זוג צעיר ערבי". ההסכם הראשון בעיר ערבית נחתם לאחר 30 הסכמים עם רשויות מקומיות יהודיות, ולדברי פריג', כיום מתוכננים עוד חמישה הסכמים נוספים. "זה נותן תקווה שהעתיד יהיה שונה מהעבר, שהמדינה מתחילה להתייחס ברצינות לצרכים של אזרחיה הערבים".

ההסכם שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל, הממשלה והעירייה קובע שעד סוף השנה ישווקו בעיר 1,300 יחידות דיור חדשות תחת הועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים (ותמ"ל), אליהן יתווספו בשנתיים הקרובות עוד 4,000 דירות, ו-440 דונם של אזורי תעשייה ועסקים, כולן על שטחי מדינה. אבל הנהגת העיר לא מחכה רק לקרקעות המדינה: בעיר הערבית השלישית בגודלה, ששטחה הכולל הוא 26 אלף דונם ומתגוררים בה 57 אלף תושבים, מעל מחצית מהדירות נמצאות על שטחים פרטיים. למרות האתגרים, העירייה נחושה לבנות גם בהם שכונות חדשות.

ראש עיריית אום אל פחם, ד"ר סמיר מחאמיד, והשר עיסאווי פריג' בטקס חתימת הסכם גג בעיר. (צילום: דוברות השר עיסאווי פריג')

"התשתיות יחכו לתושב ברגע שיגיע לשכונה החדשה"

מחמוד תייסיר, מנכ"ל החברה הכלכלית של עיריית אום אל פחם, מסביר שמשמעות ההסכם הוא תכנית לבנייה רוויה עם מבנים של עד שמונה קומות, ובנוסף אליהם שטחים ציבוריים, כבישים ופיתוח אורבני.

"הרעיון הכללי של ההסכמים הוא שהתשתיות יחכו לתושב ברגע שיגיע לשכונה החדשה. מחוץ לבית יהיו לו גנים, בתי ספר, מבני ציבור ופארקים, הכל מוכן", אומר עומר תודר, מנכ"ל העירייה. "בהסכמי גג יש תעדוף למוסדות רשמיים. אם למשל יש שני יישובים ובשניהם צריך בית ספר, קודם כל ייבנה בית ספר בעיר עם הסכם".

תקציב גדול יותר לתשתיות-על

מערך השיווק של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משווק פרויקטים שכוללים תשתיות-על: מערכות ניקוז, כבישים ושאר המבנים שמשרתים את כל היישוב, וכן תשתיות צמודות, שמשרתות באופן ייחודי את השכונה החדשה. לדברי תודר, "225 מיליון ש"ח מההסכם מיועדים למימון תשתיות על. עבור כל יחידת דיור שהמנהל משווק, הוא גובה 100% על זכויות הבנייה מהיזם ביום השיווק עצמו, ואז מעביר את הכסף לחברה הכלכלית כדי שהיא תבצע את הפיתוח. בנוסף אנחנו מתכוונים להקים מנהלת עירונית שתוביל את ההסכם".

לדברי תייסיר ותודר, ההוצאה של המדינה על תשתיות העל דרך הסכם הגג תוזיל את מחירי הקרקע, ותתמרץ יזמים לגשת למכרזים ולפתח שכונות איכותיות. "לא היה אפשרי עבורנו לכסות את עלויות הפיתוח רק על ידי גבייה של היטלים", אומר תייסיר, "חוקי העזר של המדינה לא מכסים את עלויות הפיתוח בפועל. הסכם הגג נותן לנו את האפשרות לגבות עבור עלויות נוספות, שיאפשרו לממן את עלויות הפיתוח של תשתיות העל".

תודר מציין שהתכנית מאפשרת לעיר לקבל 35 מיליון ש"ח כבר היום, לפני ששווקה יחידת הדיור הראשונה. "בזכות התכנית אנחנו יכולים להתחיל לעשות פיתוח תשתיות בעיר ודברים שחיוניים לתושבים".

אתגר הקרקעות הפרטיות

הביקוש לשכונות החדשות גבוה, ואיתו גם החששות. בהסדר תעדוף מיוחד שיש בין העירייה למדינה, 70% מיחידות הדיור שישווקו יגיעו לתושבי העיר בלבד, אך גם ההטבה הייחודית הזו לא פותרת את הבעייה המרכזית של העיר – ריבוי קרקעות פרטיות, שבהן יכולת ההתערבות של העיריה והמדינה נמוכה יותר ואיטית יותר. "קצב השיווק של קרקעות המנהל לא מתקיים באותו קצב כמו הקרקע הפרטית, וזו עיקר הבעיה", אומר תייסיר, "בעל קרקע פרטית יש לו את הזמן שלו כדי לבנות, אי אפשר להכריח אותו. היטלי הפיתוח של הקרקע שלו לא מכסים את העלויות באותה רמה כמו בנייה על קרקע של המדינה. האתגר שלנו בעירייה זה לפתח את השטחים הפרטיים בתחומי התכניות, ופה אנחנו צריכים סבסוד של המדינה".

"בהסכמים בערים יהודיות, המדינה מממנת את התשתיות באמצעות מכירת קרקעות", אומר פריג', "במקרה של קרקע פרטית, צריך לייצר מקורות כספיים אחרים. האתגר הגדול הוא לקדם פיתוח עירוני מאסיבי ביישובים שבמשך עשרות שנים התפתחו לאט. המטרה היא לפתח את העיר, במקביל לפיתוח התשתיות. זה קשה במיוחד בעיר כמו אום אל פאחם שיש בה רחובות צרים ותשתיות ישנות מאוד".

בעירייה פועלים במגוון ערוצים בניסיון להביא עוד כסף לפיתוח עירוני. אחד מהם הוא עתירה שמונחת בימים אלו על שולחנו של בג"ץ – הדרישה להכיר ביישוב כאזור עדיפות לאומית. "אנחנו מוקפים ביישובים כמו חריש ומגידו, שמוגדרים ככאלו, אז מדוע יישובי ואדי עארה לא?", אומר תודר. לדבריו, המהלך יעודד בעלי קרקע פרטיים לבנות ולטפח בנייה רוויה במתחמים שלהן, מכיוון שהטבת המס שניתנת באזורי עדיפות לאומית תפחית את עלויות הפיתוח עבורם.

הסדרת הקרקע: פיתוח בלי הלוואות שוק אפור

אתגר נוסף עמו מתמודדת העיר הוא מחסור ברזרבות בנייה, שנחשב לאחת המצוקות הגדולות בכל המגזר הערבי. אחת הסיבות לכך היא היעדר תכניות התחדשות עירונית ופרויקטים של פינוי בינוי. בלב העיר נמצאים כיום 250 דונם של קרקע בנויה לא מוסדרת, רובה בנייה צפופה, אך רבע מהבתים באזור עומדים ריקים. תושבי בתים אלו עוברים לאזורי השוליים של העיר, היכן שפחות צפוף.

מרכז העיר אום אל פחם. בנייה לא מוסדרת (צילום: משה שי/פלאש90)

תודר מסביר שחוסר ההסדרה אינו מאפשר פיתוח של השטח. "אדם ללא היתר לא יכול לקחת משכנתא, ובעצם לא יכול לעשות כלום עם השטח שלו. אם יוסדר המבנה, הבעלים יוכל ללכת לבנק, ואז לא צריך שוק אפור ויימנעו סכסוכים. יש כאן הרבה היבטים חברתיים, הרבה מעבר לבנייה עצמה, שיכולים לבוא לידי פתרון".

לדברי תייסיר, "משרד המשפטים צריך להסדיר את הקרקע ולרשום אותה בטאבו. יש היענות ורצון של הרבה אנשים שיש להם כנסים במרכז העיר להוביל פרויקטים כאלו".

"לא די להשקיע כספים, צריך לדאוג שיגיעו למקומות הנכונים"

פריג' מדגיש את מעורבותו ותרומתו של ראש עיריית אום אל פחם, ד"ר סמיר מחאמיד, לקידום ההסכם. "מחאמיד הוא מנהיג עם חזון, שאני בטוח שידע לנווט את ההסכם הזה בהצלחה".

אך לצד השבחים לראש העיר, פריג' מדגיש שהקצאת הכספים לרשויות המקומיות בחברה הערבית דורשת התייחסות ייחודית ופיקוח, מאחר שהרשויות המקומיות מתמודדות עם לחצים שעלולים לגרום לכספים לא להגיע ליעדם. "רוב ראשי הערים עושים עבודה מעולה, אבל יש גם הרבה לחץ, חלק ממנו של ארגוני פשיעה", אומר פריג', "לכן לא די להשקיע כספים, אלא צריך גם לדאוג שהם יגיעו למקומות הנכונים ולאנשים הנכונים. כדי להקל על ראשי הערים את ההתמודדות, ולהקל על לחץ שלעיתים הופך למסוכן, צריך לייצר מנגנונים שימנעו מראש ניצול לרעה של סמכויות. יש צורך לבחון יצירת מנגנונים חיצוניים לשלטון המקומי, שיבטיחו את הגינות המכרזים והקצאת הקרקעות."

"פתרון מצוקת הדיור יוריד את המתח והאלימות"

תייסיר מדגיש שלפתרון מצוקת הדיור יש גם השלכות על מצוקות רבות נוספות של החברה הערבית. "מצוקת הדיור היא חלק ממגוון הגורמים שגורמים לפשיעה. לתת מענה למצוקת הדיור יכול להיות מענה אמיתי לצעירים. פיתוח התשתיות ייצור מרחב שיקטין את החיכוכים בין אנשים, ויכול להוריד את המתח ומפלס האלימות".