דבר העובדים בארץ ישראל
menu
יום חמישי ט"ו בחשון תשפ"ב 21.10.21
24°תל אביב
  • 19°ירושלים
  • 24°תל אביב
  • 21°חיפה
  • 22°אשדוד
  • 18°באר שבע
  • 23°אילת
  • 21°טבריה
  • 15°צפת
  • 23°לוד
  • IMS הנתונים באדיבות השירות המטאורולוגי הישראלי
histadrut
Created by rgb media Powered by Salamandra
© כל הזכויות שמורות לדבר העובדים בארץ ישראל
כלכלה

פרשנות / שכירות ארוכת טווח: המדינה תשפוך כסף לקבלנים במקום להיכנס לתמונה

הדיונים בכנסת על שכירות ארוכת טווח מתעלמים מפיל ענק שנמצא בחדר: המשימה כלל לא מתאימה לשוק הפרטי | כשהמדינה קושרת לעצמה את הידיים היא תיאלץ להעניק הטבות ענק לקבלנים וקרנות ריט בעבור תמורה נמוכה מאוד

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין. כינה את הקריטריונים לזכאות "בעייתיים" (צילום: יונתן זינדל/פלאש90)
ארז רביב

במשרד האוצר מרבים להסביר שהמדינה צריכה להשתלב אך ורק בתחומים בהם היא מחזיקה ביתרון יחסי, כלומר שהמבנה הייחודי שלה והכלים העומדים לרשותה יאפשרו לה לבצע את המשימה טוב יותר מגוף פרטי. דיור להשכרה ארוכת טווח הוא בדיוק תחום כזה, אבל החוק שמונח על שולחן הכנסת כחלק מחוק ההסדרים לא מייעד למדינה שום תפקיד מלבד הקלות מס נרחבות לגופים פרטיים.

שכירות ארוכת טווח יכולה להיות כלי משמעותי בהתמודדות עם בעיית מחירי הדירות, על ידי יצירה חלופה ארוכת טווח למשקי בית כך שלא יהיו חייבים לקנות דירה כדי להתקיים בביטחון. בישראל שוק השכירות פרטי כמעט לחלוטין, ואופציה זו איננה קיימת. הכוונות מאחורי החוק, שמנסה להניע גופים מוסדיים להחיות שוק זה, אולי טובות, אבל כפי שמעידים המשקיעים בעצמם, הסיכוי שיביא לשינויים נמוך.

לא משנה אם מדובר בקרנות ריט לאחזקת נדל"ן, או בפרויקטים של יזמים ספציפיים, התמורה שהם יכולים להציע למדינה היא נמוכה בתחום זה. למעט הגדולים ביותר, מרבית הקבלנים והיזמים לא יכולים להרשות לעצמם אחזקה ארוכת טווח בנכס. המבנה הכלכלי שלהם מחייב אותם לסיים את התהליך עם רווח משמעותי בחשבון, והדרך לעשות זאת תהיה ללוות כסף מבנק, לבנות פרויקט, למכור את הדירות, להחזיר את ההלוואה ולשמור לעצמם את ההפרש. דרישה לשמור על בעלות בדירות לאורך שנים רבות מבלי למכור אותן, יוצרת להם "חור" משמעותי במודל העסקי.

לכן, הדיונים בכנסת מתמקדים בהטבות שמבקשים היזמים – ערבויות מדינה בגיוס הון, או הפחתת תקופת האחזקה בנכס בטרם מכירה. בסופו של דבר, לאחר כמה שנים, כל הדירות נמכרות בשוק, והערך שביקשה המדינה להשיא פג תוקף.

מרגע שקשרה המדינה לעצמה את הידיים וויתרה לחלוטין על היכולת להחזיק בנכסים בעצמה, או בעזרת גורמים ציבוריים אחרים, הרי שבכך קבעה "תקרה" נמוכה במיוחד למה שתוכל לקבל מהשוק הפרטי – סביב 20 שנות שכירות, במחיר ויתור על הקרקע כמו גם מתן הטבות נוספות.

הפתרון שלא נשקל לחלוטין הוא הפתרון היחידי בעל הגיון ארוך טווח – להשאיר את הדירות בבעלות ציבורית. מרבית הפרויקטים ממילא נבנים על קרקע של המדינה. במקום להקצות אותה לגורם פרטי, המדינה היא הגוף שמסוגל להתמודד עם סוגיית אחזקת נכסים לטווח ארוך, ולהחליט בעתיד האם הדירות מתאימות לשכירות ארוכת לטווח ל-10, 20, 40 שנה או לתמיד.

בשונה מגורמים פרטיים, המדינה לא פועלת על פי הגיון של השאת רווח, אלא במטרה לייצר אפשרויות דיור. מכאן, היא יכולה גם לבנות את התמהיל הנכון של דירות בשכירות מוגנת קרובה למחירי שוק לצד דיור ציבורי לזכאים במחיר נמוך. היא נהנית מתנאי אשראי נוחים מאד, ולא חייבת לנצל את הפרויקט על מנת לגרוף רווחים מהירים.

אין מניעה למכרז את הבינוי עצמו ואפילו את משימות שקשורות לאחזקה שוטפת לשוק הפרטי, אם המדינה לא רוצה לנהל או להקים חברה ממשלתית לטובת הנושא. אך המדינה מיטיבה להתמודד עם הסיכונים הפיננסיים לעומת גורמים פרטיים, שנדרשים לאילוצים פיננסיים אדירים, רק על מנת להצליח להקים את הפרויקט, שלא לדבר על להחזיק אותו לאורך זמן.

הסיבה לכך שהאופציה הפשוטה ביותר איננה על השולחן היא אידיאולוגית, התפיסה לפיה השוק הפרטי יודע לנהל טוב יותר פעולות כלכליות, אפילו כשהמציאות הפוכה. הפתרון צריך להיות חזרה של המדינה לשוק הדיור כשחקן שמספק פתרונות דיור במגוון צורות, ונותן מענה לכשלי שוק הדיור הפרטי.

דבר היום כל בוקר אצלך במייל
על ידי התחברות אני מאשר/ת את תנאי השימוש באתר
עוד על כלכלה:
שיא של כל הזמנים: שער הביטקוין הגיע ל-67 אלף דולר
חוק ההסדרים עובר במהירות, ובאוצר רוצים להקדים את אישור התקציב
בלי מנגנון אכיפה ובלי קיצור התהליכים: אושר פרק המזון ברפורמת היבוא
תגובות