הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא סיום תכנית מחיר למשתכן והורדת המס למשקיעים, והמחסור בדירות אינו משחק תפקיד מרכזי, כך לפי ניתוח שמפרסם היום (שלישי) בנק ישראל בדו"ח השנתי.
בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות ב-13%, שיעור חריג ביחס לשנים האחרונות, אך לפי הדו"ח, לא שונה בהרבה ממדינות אחרות מאז פרוץ משבר הקורונה. שכר הדירה עלה השנה ב-3.3% לאחר ירידה בתחילת המשבר, אבל במונחים ריאליים עולה בקצב הנמוך מזה עשור.
בניתוח, בוחן הבנק את כל הסיבות לעליית מחירי הדיור: עליית מחירי התשומות, הביקוש המוגבר בהייטק, הביקוש לדירות צמודות קרקע בגלל הקורונה, סיום תכנית מחיר למשתכן והורדת מס הרכישה למשקיעים, הריבית הנמוכה והפיכת הדירות למכשיר השקעה, מלאי הדירות אל מול השינויים הדמוגרפיים, וההתייקרות של תשומות הבנייה למגורים.
לפי הדו"ח, שתי הקבוצות בהן עלתה רכישת הדירות במידה הניכרת ביותר הן משקיעים ורוכשי דירה ראשונה. לפי העיתוי בגידול הרכישה של שתי קבוצות, מסיקים בבנק ישראל שהסיבה לכך היא העלאת המס רכישת דירות להשקעה, שגרמה למשקיעים למהר לרכוש דירות, וסיום תכנית מחיר למשתכן והחלפתה בתכנית בה ההטבות אטרקטיביות פחות.
נתון מפתיע הוא שמגבלת היצע הדירות לא שיחקה תפקיד משמעותי בעליית המחירים. לפי בנק ישראל היצע הדירות עלה מהר יותר מקצב גידול האוכלוסייה, ובהתפלגות גיאוגרפית התואמת את רמת הביקוש באזורים שונים. בבנק ישראל מציינים שבשנים האחרונות היה שיפור בכמות הדירות שנבנו, ומדגישים שלמרות שכרגע אין זו הסיבה לעליית המחירים, יש חשיבות להמשיך לטפל בנושא זה.
לפי הדו"ח למרות העלייה במשכורות בהייטק משקלם בסך רכישת הדירות לא עלה משמעותית, וההשפעה של כך מרוכזת ככל הנראה בעיקר באיזור תל אביב.
לשני גורמים נוספים שנבחנו, רמת התשואות בשוק ההון (מסלול השקעה חלופי לדירות) ולעלייה במחירי התשומות לבנייה, לא הייתה השפעה ניכרת על המחירים.
בבנק ישראל בחנו האם גדל הביקוש לדירות צמודות קרקע, מגמה שנראתה בעולם בגלל משבר הקורונה. לפי הבדיקה מחירי דירות צמודות קרקע אכן עלו יותר מדירות אחרות, אבל לא ברמה שמעידה שהייתה לזה תרומה משמעותית לעליית המחירים.
