דבר העובדים בארץ ישראל
menu
יום שישי י"ט באדר ב' תשפ"ד 29.03.24
23.2°תל אביב
  • 21.8°ירושלים
  • 23.2°תל אביב
  • 21.6°חיפה
  • 22.7°אשדוד
  • 26.0°באר שבע
  • 32.8°אילת
  • 30.0°טבריה
  • 23.1°צפת
  • 24.7°לוד
  • IMS הנתונים באדיבות השירות המטאורולוגי הישראלי
histadrut
Created by rgb media Powered by Salamandra
© כל הזכויות שמורות לדבר העובדים בארץ ישראל
הזכות לקורת גג

בדיקת דבר / כך מאפשר פיקוח לקוי את עליית מחירי השכירות: מחוקי המנדט עד היום

מעשרות שנים של ניסיונות לפיקוח על מחירי השכירות, נותר בעיקר חוק שכירות הוגנת שהסדיר מעט את אחריות המשכיר על הנכס | שכירות בלתי מוגנת

מחאת 2011 (צילום: ג'ורג' נובומינסקי/פלאש 90)
מחאת 2011. הולידה את 'דירה להשכיר' ואת חוק שכירות הוגנת (צילום: ג'ורג' נובומינסקי/פלאש 90)
דוד טברסקי

"חוזה שכירות בלתי מוגנת" – זו הכותרת של כל חוזה שכירות, וכך נראית גם ההיסטוריה של השכירות בישראל. 60% ממשקי הבית בישראל שאינם חיים בדירה שברשותם, שוכרים דירות בשוק הפרטי. משקי בית מהעשירון התחתון שמתגוררים בשכירות הוציאו ב-2018 יותר ממחצית מההכנסה הריאלית שלהם על דיור, לפי נתונים בדו"ח 'תמונת מצב חברתית 2021' של מרכז אדוה. גם ההוצאה של משקי הבית בעשירונים 2 עד 5 נעה בין 35% ל-45% מההכנסה, גבוה מהמקובל להוצאה המקסימלית הנורמטיבית על דיור, שעומדת על 30% מההכנסות.

אלה הניסיונות הבולטים לפקח על מחירי השכירות לאורך השנים:

שנות ה-40 – חוק הגנת הדייר: דווקא בראשית דרכה של המדינה, התאפיינו תהליכי הדיור ברגולציה כבדה. כדי להתמודד עם האינפלציה שהגיעה בעקבות מלחמת העולם השנייה, ממשלת המנדט חוקקה את חוק הגנת הדייר, שקבע תקרה למחיר השכירות, הקפיא את המחירים, ואסר על פינוי דייר נגד רצונו.

1958 – שכירות בדמי מפתח: מדינת ישראל הצעירה ירשה את החוק, ואף עיגנה ב-1958 את הפרקטיקה שהתקבעה של השכרת דירות מוגנות לשוכרים חדשים, שזכתה גם לכינוי 'שכירות בדמי מפתח'.

1972 – תיקון לחוק הגנת הדייר: חוק הגנת הדייר המשיך להתרכך עם השנים, אבל לא בוטל מעולם. התיקון לחוק ב-1972 עיגן את זכויות הדיירים בדירות בדמי מפתח, וקבע מקבץ נהלים בקשר בין הדיירים לבעלי הדירות. בעלי הנכסים של אותן דירות נדרשים מאז לשמור על תקינות הנכסים, הקונסטרוקציה, האינסטלציה והחשמל. הנהלים אף התייחסו לסביבת הנכסים, כולל ניקוי חדר המדרגות, החצר והגג.

תוכנית דמי מפתח נועדה לאפשר שכירות ארוכת טווח ומוגנת, במחיר מוזל. היא הייתה פופולרית בעיקר בערים הגדולות, ויועדה ברובה לעולים חדשים שנשלחו לרכוש דירות מוזלות בעידוד הרשויות, כדי לתמרץ אותם להישאר ביישובים שאליהם נשלחו. כיום לא נותר הרבה מהתוכנית, שמקיפה בין 20 ל-30 אלף נכסים, מחציתם לדיור, וברובם גרים אנשים מבוגרים שרכשו את הדירות לפני ארבעה או חמישה עשורים.

כ-250-200 עסקאות חדשות בדמי מפתח מתבצעות מדי שנה, על פי מחירון לוי יצחק. פחות מ-3% מהשוכרים בישראל נהנים מהסכמים אלו, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. השאר נאלצים להתמודד מול משרד השיכון (סיוע, מענקים, הגרלות וכו') או מול השוק החופשי.

2014 – 'דירה להשכיר': כמענה ראשוני למחאת הדיור של 2011, שר האוצר דאז יאיר לפיד הקים ב-2014 את החברה הממשלתית 'דירה להשכיר', שאפשרה ליזמים לבנות דירות להשכרה לטווח ארוך, של עד 10 שנים לדייר ועד 20 שנה בסך הכל, תמורת הטבות מהמדינה. על הנייר אושרו יותר מ-50 אלף דירות, אבל עד סוף 2021, נמסרו פחות מ-3,000. רבע מהן לזכאים של משרד השיכון בתור 'דיור בר השגה' והשאר במחירי השוק החופשי, בלי כל הנחה.

הביקורת המרכזית שנשמעה נגד התוכנית, מלבד זה שהיא לא מתמודדת עם מחירי השוק הגבוהים, הייתה שהיא לא כדאית ליזמים, שלא מצליחים לגרוף רווח בטווח הקצר-בינוני מאחר שהם לא יכולים למכור את הדירות. לכן הם לא ששו לגשת למכרזים של הפרויקט, למרות ההנחה המשמעותית במס מצד המדינה.

2017 – חוק שכירות הוגנת: לאחר עבודה חקיקתית מאומצת שלקחה לא פחות מ-4 שנים, ב-2017 חוקק בכנסת חוק שכירות הוגנת, ביוזמתם של ח"כ סתיו שפיר (העבודה) וח"כ רועי פולקמן (כולנו), שנבחרו לכנסת אחרי מחאת האוהלים של 2011.

בין היתר, החוק הגביל את גובה הערבויות שהשוכר צריך להביא, קבע את אחריות המשכיר לנזקים בנכס וסטנדרטים בסיסיים לדירה ראויה למגורים. החוק, שהוצג כהישג גדול על ידי מחוקקיו, יצא בסופו של דבר הרבה יותר מרוכך מכוונותיו המקוריות. גולת הכותרת של החקיקה הייתה הצמדה של העלאת השכירות לאחוז קבוע, קטן מהממוצע בשוק. אבל סעיף זה נפל תחת לחצים כבדים מצד האוצר וחברי כנסת בוועדת הכלכלה.

ארבע שנות חקיקה אמנם הסדירו את שוק השכירות בישראל מעט יותר, והזיזו אותו מעט למעלה מהמקום לפני האחרון במדד יחסי הכוחות בין שכירים למשכירים של OECD, שם הוא התמקם במשך עשור, אבל לא חסך לשוכרים שקל. בתגובה טענו שפיר ופולקמן שהדרך לשוק שכירות הוגן בישראל עוד ארוכה.

2022 – תקרת פטור של מס הכנסה וחוק פיקוח על חוזים ארוכי טווח: כיום, החוק היחיד שמגביל את העלייה במחירי השכירות הוא תקרת הפטור של מס הכנסה, שמאפשרת פטור מלא מהכנסות על שכר דירה למשכירים במחיר של עד 5,196 שקלים, ופטור חלקי עד סכום כפול של 10,392 שקלים. הפטור ממס הוא אחת הסיבות לשמירה על מחירי השכירות הנמוכים, יחסית, של דירות בפריפריה, שבה ההשקעה בדירה פחות כדאית, והפטור ממס מתמרץ משקיעים להשקיע בדירות לשכירות.

לאחר חמש שנים שבהן נושא הפיקוח על שוק השכירות ירד מסדר היום, ובעקבות עליית מחירי הדיור, ח"כ נעמה לזימי (העבודה) הגישה הצעת חוק שמטרתה לכוון לכל שוק השכירות בארץ, בדומה לרגולציה בקנדה ואיטליה: פיקוח על יצירת חוזים ארוכי טווח ששכר הדירה בהם יוכל לעלות רק בתום תקופת ההסכם בשיעור שלא יעלה על העלייה במדד המחירים לצרכן בתוספת 2%. לבעלי נכסים שיסכימו לחתום על חוזים ארוכי טווח מול השוכרים שלהם, התוספת תעמוד על 4%. הצעתה של לזימי תנסה למלא את החלל שהותיר החוק של פולקמן ושפיר. עם זאת, עתידו לא ברור במצב הפוליטי השברירי.

 

דבר היום כל בוקר אצלך במייל
על ידי התחברות אני מאשר/ת את תנאי השימוש באתר

כל העדכונים בזמן אמת

הירשמו לקבלת פושים מאתר החדשות ״דבר״
נרשמת!