פרופ' אורן יפתחאל, ראש הקתדרה ללימודים עירוניים באוניברסיטת בן גוריון ופעיל חברתי, מגדיר את מדיניות הדיור בישראל ככזו השוללת את זכות הדיור מאזרחיה. בעוד מרכזים עירוניים ברחבי העולם המערבי פועלים באופן אקטיבי כדי לאפשר לאזרחי הערים הגדולות לחיות בערים שלהם, הדור הצעיר של הישראלים נשאר להילחם לבד בשוק השכירות, שאליו זולגים כל שנה יותר ויותר אנשים שמוותרים על הניסיון לקנות בית.

"הבעיה היא שרוב מדינות הרווחה הדמוקרטיות הן גם קפיטליסטיות, ואחד המהלכים הכי הרסניים של הקפיטליזם הוא הפיכת הדיור לסחורה", מסביר יפתחאל, שחוקר שנים רבות את הפוליטיקה של העיר, והשתתף במאבקים לצדק חלוקתי בשכונות ובשטחים.

פרופ' אורן יפתחאל. "אחד המהלכים הכי הרסניים של הקפיטליזם הוא הפיכת הדיור לסחורה" (צילום: אלבום פרטי)

"הפיכת הזכות לדיור לשוק דיור גרמה ועדיין גורמת לסחרורים של ספקולציות והעלאת מחירים, שאנחנו רואים בכל העולם, בדגש על 20 השנים האחרונות. הדבר הזה שומט את הקרקע מתחת לזכות, שלפעמים לא הייתה מוצהרת לחלוטין, אבל הייתה בעלת מימוש".

עד לפני 25 שנים, מזכיר יפתחאל, דיור לא היה דבר כל כך יקר, והזינוק במחירים אירע בעיקר בעשור האחרון.

למה?
"כי זה אחד האפיקים הכי משמעותיים לרווח. מחירי הקרקע והדיור הם הגורם החזק ביותר שמחולל אי-שוויון, כפי שהראה הכלכלן תומאס פיקטי בסדרת מחקרים פורצי דרך בעשור האחרון. כשמסתכלים על ישראל דרך הפריזמה הזו, מבינים הרבה מאוד דברים".

"בעשור האחרון זינקו מחירי הדיור, כי זה אחד האפיקים הכי משמעותיים לרווח. מחירי הקרקע והדיור הם הגורם החזק ביותר שמחולל אי-שוויון"

במה ישראל שונה מהעולם?
"התהליכים בקשר להתפתחות היחס לקרקע והדיור התחילו להתפתח בארץ ישראל רק באופן מסוים בתקופת המנדט הבריטי – אם זה הנכבה, שבה רוב האוכלוסייה המקומית גורשה, או הגעתה של האוכלוסייה היהודית ברובה ישירות לערים, פרט לקיבוצים והמושבים שהיו מיעוט. בגלל זה גם הסיפור שלנו שונה".

איך זה משפיע על שוק הדיור היום?
"אולי יותר מכל, הריבוד החברתי שלנו עובר דרך שאלת הקרקע והמגורים. הכי פשוט זה לראות שני אנשים שנולדו באותה שנה, אחד על נחלה במושב ואחר בעיירת פיתוח. כיום לאחד אין מה לתת לילדים והשני מעביר אוצר לילדים. פה עולה עניין המסחור שוב. המרחב שאנחנו חיים בו הוא סחורה מוחלטת, וזה בניגוד חד לרוב מערכת החינוך והבריאות כאן".

"באוסטריה וסינגפור המחירים לא עולים כמעט"

לדברי יפתחאל, המדינה כאן היא גורם הרסני, בשונה ממדינות אחרות, כי ישראל מחזיקה ברוב שטחי הקרקע במדינה. "בעולם מקנאים בנו על זה", הוא אומר, "אבל אצלנו זה הפך לקללה. בשנות ה-50 וה-60, ואז בשנות ה-90, ישראל השתמשה בכלי הזה נכון. היא בנתה בתים שלא למטרות רווח, והורידה את מחירי הדיור על קרקעות מדינה. כלומר ניתן לבנות ללא מטרות רווח. באוסטריה וסינגפור, שאותן חקרתי היטב, המחירים לא עולים כמעט, כי נטרלו את מנגנון הרווח. לא שחסרות בעיות. זה יוצר מנגנון של ועדות, יש תורים, אבל יש שליטה על קצב עליות המחירים".

דיור ציבורי בווינה. "המחירים לא עולים כמעט, כי נטרלו את מנגנון הרווח" (צילום: shutterstock)

הבנייה והבעלות בישראל נמצאת בידיהם של יזמים פרטיים. "כדי להוסיף מלח על הפצעים", אומר יפתחאל, "המדינה לוקחת חלק פעיל מאוד בסחרור המחירים, בכך שהיא מעלה את מחירי הקרקעות במכרזים. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא גוף דורסני, לא דמוקרטי, שמאפשר ליזמים לעשות הון שגם המחאה הכי גדולה בישראל לא הצליחה להזיז ממקומו".

הכשל כפול, לדבריו – מוסרי ופרקטי. אנשים משעבדים את עצמם לתקופות הרבה יותר ארוכות של משכנתאות, אחוז הבעלות על הדיור יורד, ואחוז השוכרים חסרי הזכויות עולה. "דור של צעירים נאלצים למצוא את דרכם בשוק שכירות פרוע, כמעט ללא רגולציה והגבלת מחירים, שמגיע ל-40% מהדיירים. בגוש דן שיעור השוכרים מהדיירים מתקרב ל-60%. זה אבסורדי. אפילו בערים הקפיטליסטיות בעולם, כמו ניו יורק, יש הגבלת מחירים בצמוד למדד המחירים לצרכן או אינדקס הדיור. ופה כלום".

בציבור הערבי, לדבריו, המצב חמור אף יותר, משום שאין לו נגישות למשאבים של דיור ציבורי, לא בישראל ולא בגדה המערבית, ושם לאנשים אין גם זכות לבקש.

"שוק הדיור הוא לא מבחר דוכני עגבניות"

אם מדובר בבעיה רחבה, שנוגעת לכל ישראלי, איך זה שלא מתחולל שינוי? חצי מיליון איש יצאו לרחובות על העניין הזה לפני 11 שנה.
"יש שטיפת מוח רצינית. אומרים כל הזמן שהבעיה היא רק היצע וביקוש, שצריך לתת לשוק יכולת לספק עוד היצע וזה יפתור את העניין. המטאפורה שעולה לי בראש היא של חולה שהחום שלו לא מפסיק לעלות, אז נותנים לו כדור, והחום ממשיך לעלות, ואז כפתרון לזה נותנים לו עוד מאותו הכדור במינון גבוה יותר.

"אפילו בערים הקפיטליסטיות בעולם, כמו ניו יורק, יש הגבלת מחירים בצמוד למדד המחירים לצרכן או אינדקס הדיור. ופה כלום"

"אנשים פשוט לא פוקחים את העיניים. הם לא רואים שמאז ההפרטה הגדולה של הקרקעות ב-2009 ושחרור הפיקוח, המחירים רק עולים ועולים. הציבור לא מצליח עדיין להבין שלא מדובר בעניין של היצע וביקוש".

מה כן העניין?
"היזמים שבונים את הבניינים הם אלו שקובעים את המחירים, ואם יש יותר בתים הם מפסיקים לבנות ומחזיקים את השוק בתת-היצע. שוק הדיור הוא לא מבחר דוכני עגבניות שאפשר לבחור ביניהם".

"בחוקת דרום אפריקה הדיור הוא אחת מזכויות היסוד"

הזכות לדיור לא תמיד הייתה עניין למאבק. "עד המדינה המודרנית והדמוקרטית במאה ה-19", מסביר יפתחאל, "העולם היה אגררי ברובו, והזכות לדיור הייתה עניין מוחלט. אנשים גרו במקומות שבהם חיו ועבדו, ושאלת המגורים שלהם הייתה ברורה מאליה, גם אם רוב האנשים היו נתינים וחיו חיים שלמים בלי לראות את השלטון".

אדם לא מצא את עצמו קורבן למשבר כלכלי? לרודנות של איזה מלך?
"תמיד היו יוצאים מהכלל, אבל לרוב הדאגה הייתה קהילתית, שבטית. הזכות לדיור לא הייתה משפטית. הקיום עצמו היה נטוע בחיי הקהילה במקום מחייתה. המעבר המסיבי לערים, המהפכה העירונית הראשונה, במאה ה-18 וה-19 בארצות המערב, ערערה את היסודות האלו".

קהילות החלו להתפרק, לדברי יפתחאל, בגלל הקפיטליזם הדורסני שהביא את המכונה, המפעל והשלטונות להזיז בכוח אנשים משטחי מחייתם, כדי לעשות רווחים על האדמות שפעם לא השתמשו בהן לרווח – אם זה בכריתת יערות, הפקת נפט וכו'.

"יש מקומות שבהם אנשים משלמים מס ויש להם דיור מובטח. בוונצואלה וצ'ילה הדיור הוא זכות בסיסית ומוצהרת"

במקביל, בעלי הקרקעות הפכו לאנשים ממדינות אחרות, והערים הפכו לכוח משיכה בגלל התעסוקה והעלייה ברמת החיים. "כיום אנחנו רואים את המשך המהפכה הזו באפריקה, בדרום אמריקה ובמזרח אסיה", אומר יפתחאל, "ושם זה קורה במהירות הרבה יותר גדולה ובסדרי גודל קיצוניים".

רק בנקודת הזמן הזו של הקפיטליזם, עולה שאלת הזכות לדיור, כמו הזכות לחינוך ובריאות, שכרוכים במדינה המודרנית ובמעמד האזרחות. זה לא היה קיים עד המאה ה-19, תחילת המאה ה-20. "המדינה המודרנית אמנם קמה על יסודות ביטחוניים ולאומיים", אומר יפתחאל, "אבל אחרי מלחמת העולם הראשונה באופן מהוסס, ואחרי השנייה באופן מובהק, היא מקבלת על עצמה את תפקיד מדינת הרווחה".

ובכל זאת, לדיור אין אותו מעמד כמו לבריאות או חינוך.
"זה לא מדויק. יש מקומות שבהם הזכות לדיור אפילו חזקה מאחרות – במלזיה, גרמניה, אוסטריה, יש מקומות שבהם אנשים משלמים מס ויש להם דיור מובטח. בחוקת דרום אפריקה הדיור הוא אחת מזכויות היסוד של המדינה. בוונצואלה וצ'ילה, למרות הפער הגדול בין הבטחות למציאות, הדיור הוא זכות בסיסית ומוצהרת. זה אף פעם לא נקי משליטה פוליטית טהורה. בסופו של דבר, העסקה היא שהמדינה נותנת לציבור דיור והשכלה, והוא חייב להיות נאמן לה. זה לא בהכרח דבר רע. מדינות הלאום הסוציאל-דמוקרטיות הן גם המדינות הכי יציבות ומשגשגות".

המתחים שנגעו לזכות לדיור במדינות האלה לא נעלמו, מסביר יפתחאל, אבל הם לא אלימים. בצפון אירלנד, למשל, אחד המאבקים הגדולים של הקתולים היה לזכויות לשוויון בדיור. ממשלת בריטניה וממשלת צפון אירלנד הצליחו לתת מענה לאי-השוויון הגדול שהיה שם, ובכך יצרו את התשתיות שהביאו שלום אחרי 150 שנה של מלחמה וטרור. במקומות רבים נוספים המאבק על דיור ציבורי ודיור בר השגה הוא אחד המאבקים הגדולים של הדמוקרטיות.

"הדור של הצעירים היום מאוד חרד"

איך אתה רואה את המשבר הזה בעיניים בין-דוריות?
"הבן שלי רכש דירה בחו"ל. אין ברירה. 50% מהתשלום על הדירה צריך להיות במזומן. דירה ממוצעת בישראל עומדת על 1.5 מיליון שקלים. מי יכול לגייס כזה סכום? המצב הזה הוא פגיעה מאוד חזקה בדור הצעיר, ואין ספק שהדור של הסטודנטים והצעירים היום מאוד חרד.

"יש כלכלנים שטוענים שיש חלק בציבור שנהנה מהמצב הזה, אבל זו הסתכלות מעוותת על המציאות. ההנאה של בעלי הדירות חלולה. אנחנו צריכים להמשיך לגור באיזשהו מקום, ובמקביל לעזור לילדים שלנו שנפגעים בצורה אנושה. הנהנים היחידים מהסיטואציה היא אנשים שיש להם דירות להשקעה, שיכולים להיכנס ולצאת מהשוק".

דיור ציבורי בברלין. "העירייה החליטה על הקפאה של 5 שנים במחירי הדיור כדי לשמור על הצעירים בעיר" (צילום: restmodern.de/flickr)

כלכלנים רבים טוענים שהדירות כיום הרבה יותר גדולות מבעבר.
"זו טענה חצופה. זה לא שיש מבחר בין סוגי דירות. המצב הזה מוכתב על ידי היזמים ורמ"י. בשורה התחתונה, הדינמיקה הזו שואבת משאבים מהעניים לחזקים".

מחקרים של סטודנטים שהנחה מצאו שגם אם מנטרלים את גודל הדירות, המחירים עולים בקצב גבוה יותר, ואיתם גם הרווחים ליזמים.

"זה חצוף לטעון שהדירות גדולות מבעבר. זה לא שיש מבחר בין סוגי דירות. בשורה התחתונה, הדינמיקה הזו שואבת משאבים מהעניים לחזקים"

אז מה הפתרון?
"בנייה ציבורית, ולא צריך לחכות למדינה. העיריות החזקות הן הראשונות שיכולות להוביל את זה, להשתמש בכל הכלים שיש להן כדי לבנות דיור ציבורי, לאו דווקא ממשלתי. הסיפור של החברות המשכנות יכול להיות פורץ דרך. חברת ביצרון בתל אביב, שקמונה בחיפה וכו'. העיריות יכולות לקחת את הדבר לידיהן ולתת כוח לעמותות, דיור ללא מטרות רווח, השכרה ארוכת טווח, דיור מוגן ודיור בר-השגה. אלו דברים שאתה יכול למצוא במדינות כמו צרפת, גרמניה, אוסטריה, ספרד. בוא נתפשר על המודל של ניו יורק: 20% דיור בר השגה ו-20% דיור ציבורי לכל פרויקט חדש.

"בברלין רצו לשמור על הצעירים בעיר, ולכן העירייה החליטה על הקפאה של 5 שנים במחירי הדיור. היזמים לקחו את העירייה לבית המשפט הפדרלי ולא ברור מה יקרה בסוף, אבל אנחנו רואים כאן מעשה, ויש עוד עשרות דוגמאות חיוביות ללמוד מהן".

אז יש תקווה?
"אני איבדתי תקווה מהמדינה הלאומנית והקפיטליסטית, אבל זה לא אומר שהאזרחים לא צריכים לפעול. מאבקים של חברה אזרחית וקהילות עירוניות צריכות לגבש ולקדם אג'נדה של דיור נגיש ומגוון, ולהשפיע על מקבלי ההחלטות בכל הרמות. התקווה טמונה ביצירת אזרחות עירונית שוויונית, שדיור הוא חלק משמעותי ממנה".

מרמ"י לא נמסרה תגובה. אם תגיע תפורסם.