מבחינתו של נדב כספי, כלכלן, מומחה למדיניות, ובעבר איש אגף התקציבים באוצר, שכירות מוסדית ארוכת טווח, כמו זו שהמדינה מציעה באמצעות "דירה להשכיר" היא מלכודת, כל עוד שוק הדיור מתייקר בקצב גבוה מהיקף ההטבה שמקבלים שוכרי הדירות.

"בגדול, אני לא מת על המודל של 'דירה להשכיר'", אומר כספי. "זה מודל שמסובסד בכבדות על ידי הממשלה. יזמים לא מסתפקים כיום בתשואות של 3-2% מהשכרה, הם דורשים תשואה של 7-6%, שהמדינה צריכה לסבסד. זה מודל יקר".

לפי כספי, ההנחות המשמעותיות על מחיר הקרקע שמקבלים היזמים, בעיקר באזורי הביקוש, כרוכות באבדן הכנסות מדינה ואינן ניצול טוב של המשאב הציבורי. "במודל של 'דירה להשכיר'", הוא אומר, "כדי שהתשואה תהיה 7% מציעים לחברות הנחות כדי שיועילו בטובן לבנות מבנים להשכרה. האם זה בכלל נדרש? למה להתערב בשוק שיש בו ביקוש אדיר?

"יש בישראל משקיעים שמוכנים להשכיר דירות ואפילו בתשואות נמוכות. למשל, פנסיונרים שמחים לקנות דירות ולהשכיר ב-3-2.5% תשואה. אז חוסמים את המשקיעים הקטנים, ופורסים שטיח אדום למשקיעים הגדולים. זה לא דבר מאוד מוזר? שיחליפו אותם בסבסוד".

"לזוג שקונה דירה יהיה נכס שישיא תשואה די גדולה"

כספי משוכנע שצריך לאפשר לאנשים להשיג דיור בפועל, ולא להשקיע במנגנונים כלכליים שאולי יסייעו ואולי לא. בעיניו שכירות מוזלת בתנאי שוק הדיור היא לא פחות מ"מלכודת פתאים".

איפה הקאץ'?
"זוג צעיר מקבל הנחה של 1,000 או 2,000 שקל בחודש. התנאי הוא שהוא לא יקנה דירה, לא ייכנס לשוק הנדל"ן. החוזה לטווח ארוך הוא אמנם אלמנט חיובי, אבל חשוב לזכור ששוק הנדל"ן עולה במשך 20 שנה מכל מיני סיבות. זוג שקונה דירה, אפילו עם משכנתא ארוכה, נכנס למשחק הנדל"ן, ויהיה לו נכס שישיא תשואה די גדולה".

ואם הוא שוכר דירה?
"הדירה שהוא שוכר היא בבעלות היזם, אבל בזמן שהוא גר בה יש עליית ערך משמעותית של הדירה. כיוון שמשפחות צעירות גרות שם, המקום נהיה נעים למגורים ועוד אנשים רוצים לגור שם. אז אם אני גר שם ומטייב את ערך הנכס, לדעתי אני זכאי לחלק מהרווח שהוספתי לנכסים בסביבה. אבל הרווח מעליית ערך הנכס הולך לטייקונים. עליית מחירי נדל"ן, באזורי הביקוש, זה 100 אלף שקלים ויותר בשנה. כך, בפרוטות, מרחיקים את השוכרים משוק רכישת הדיור. זה השוד הכי גדול בעיני".

"להסדיר רק את ההשכרה, זה להוסיף חטא על פשע"

מה היית עושה?
"כל המודלים של שכירות ארוכת טווח צריכים להתחלף בערבות מדינה לזוג צעיר, לא רק למחיר למשתכן. הציעה את זה בזמנו אורלי אבקסיס. זה קיים באירופה. בדירה הראשונה והיחידה לזוג צעיר יש ערבות מדינה בפער בין 75% שמאושר כיום, ל-90% המתבקשים. אותו מנגנון מימון של מחיר למשתכן.

"עם הון עצמי של 100 אלף שקל תוכל לקחת משכנתא לדירה ראשונה, לפי היכולת הכלכלית שלך. אין כמעט זוג שלא יוכל להשיג 100 אלף שקל ולקנות דירה של 800 אלף שקל. אולי לא דירת חלומותיו, אבל יהיה לו נכס. 800 אלף שקל והוא במשחק של הנדל"ן".

אבל המדינה לוקחת כאן סיכון.
"סיכון מאוד נמוך. משכנתאות הן הלוואות בטוחות. רק בערך 4% מהן לא מוחזרות במלואן. אנשים משלמים משכנתא לפני חוגים לילדים. ה-4% עם פגמים, לא אומר שישר מגיעים למדינה ומחלטים ערבות, וגם אם כן, זה לא יהיה יותר יקר ממה שמשלמים לכל הטייקונים".

אז אין בכלל מקום לשכירות מוסדית ארוכת טווח?
"לא אמרתי שאין בכלל. הבעיה היא שעושים את זה בתור צעד ראשון, ללא צעד משלים. הצעד הראשון צריך להיות דרך המלך – לא להביא חצי מיליון הון עצמי בשביל דירה בקריית גת. המצב כיום לא הגיוני. באים לזוגות הצעירים שיש להם יכולת כלכלית, ואומרים להם: 'עזבו אתכם מלקנות דירה,  תיכנסו להשכרה ארוכת טווח ותחסכו דרך שוק ההון'".

שוק ההון עולה יותר מהר משוק הדיור, אז אולי זה הגיוני.
"זה לא הגיוני. ויש לזה 3 הסברים שמחזקים אחד את השני. קודם כל, מבחינת מימון: אין שום נכס שאתה יכול לקבל עליו 75% מינוף, כלומר, כזה שאתה צריך להביא בשבילו רק רבע מהכסף. זה כאילו שתבוא לבנק ותבקש 75% מהסכום ותשקיעו יחד בבורסה. אם יש אינפלציה של 4% והריבית על משכנתא יותר נמוכה, אז זו בעצם ריבית ריאלית שלילית.

"ההסבר השני נוגע למיסוי: דירה יחידה פטורה ממס שבח. הערך עולה ואתה לא משלם מס שבח. אם אתה משכיר את הדירה הזו, וזה פופולרי אצל דיירי מחיר למשתכן, אז עד 5,000 שקל לא צריך לשלם מס, ומעל זה, סף המס הוא 10%. תראה לי דיבידנד שממוסה כל כך מעט.

"ההבדל השלישי הוא גיוס ההון העצמי. תלך להורים ותבקש רבע מיליון להשקעות בשוק ההון? זה לא קרה ולא יקרה. לדירה זה כן קורה. לכן, זו האופציה היחידה לזוג צעיר להיכנס לעולם הנכסים בגיל צעיר.

"זוגות שאין להם 500-300 אלף שקל הולכים לשוק החוץ בנקאי, שם ההלוואות מאוד יקרות. לא כולם עובדים בהיי-טק, או הולכים לשכירות לטווח ארוך. עבור האנשים האלה צריך פתרון לטווח ארוך. להסדיר רק את ההשכרה, זה להוסיף חטא על פשע".

"למי שידו אינו משגת צריך לדאוג לדיור ציבורי"

איך פותרים את זה?
"צריך לדאוג שכל זוג יוכל לקנות דירה ב-100 אלף שקל הון עצמי. יגידו שזה את יגדיל את מחיר הדיור אבל זה לא נורא. הנקודה היא לא מחירי הדיור, אלא נגישות הדיור. למי שידו אינו משגת צריך לדאוג לדיור ציבורי, אבל לשאר האוכלוסיה צריך לדאוג לדיור, לא לשכירות ארוכת טווח. זה מקבע אותם לעוני נכסי. או שתעשו השוואה של כל התנאים – אין מימון לדיור 75%, ומיסוי מהשקל הראשון על שכר דירה.

"אבל כל עוד כל השוק מוטה לטובת רכישת דירה, בלי הון ראשוני אי אפשר להתחיל המשחק. ב-1,000 אלף הנחה בחודש אתה מפסיד את עליית הערך של הדירה שלך. אתה מפסיד אלפי שקלים בחודש בשביל הנחה של 1,000 או 2,000 שקל וכל ההטבות שנלוות לזה. ומי ירוויח, כמה טייקונים?"

בין 1997 ל-2007 מחירי הדירות נשחקו ריאלית. למה אתה כל כך בטוח שהשוק ימשיך תמיד לעלות?
"כי אין באמת מה שיעצור את המחירים. בישראל יש ילודה מאוד גבוהה ובירוקרטיה לתפארת. הדבר היחיד שאולי יכול להציל אותנו זה התחדשות עירונית, וגם היא נעשית בקצב מאוד איטי. בעוד 5 שנים יהיו עוד מיליון ישראלים. איפה הם יגורו? זה כמו גל העליה מרוסיה בכל 5 שנים. לכן מה שצריך לאפשר לצעירים זו אחיזה בנדל"ן עצמו, לא תחליף זמני.

"שכירות ארוכה יכולה להיות צעד מקביל. תאפשר לאנשים להיכנס לשוק הנדל"ן במשכנתא על נכס שהם משכירים, ואולי גם לקבל דירה בשכירות מוגנת, אבל אל תפקיר אותם. אלה לא אנשים בלי הכנסות, או ממשפחות נטולות הכנסה".

לא כולם כאלה.
"כל מי שלא יכול לקנות דירה ולא יכול לגייס 100 אלף שקל הון עצמי, צריך לקבל דיור ציבורי. אבל העשירונים הבאים לא צריכים מלכודת, אלא דירות".

אם יקרה מה שאתה מציע, מחירי דיור לא יהיו עוד יותר גבוהים?
"זה מה שיגידו לך כיום במשרד האוצר. והתשובה שהיא שכן, אבל גם אז מה? חייבים להפריד בין סוגיית מחירי הדיור, שהיא סוגיה כלכלית, לבין סוגיית נגישות הדיור, שהיא סוגיה חברתית. העיקר זה הנגישות לדיור. מבחינה חברתית, לא חשוב כמה דירה עולה, אלא מה היכולת שלך להשיג דיור שמתאים להכנסה שלך. ושם המדינה צריכה לסייע לך".