דבר העובדים בארץ ישראל
menu
יום חמישי י"ח באדר ב' תשפ"ד 28.03.24
22.2°תל אביב
  • 22.6°ירושלים
  • 22.2°תל אביב
  • 21.5°חיפה
  • 19.1°אשדוד
  • 25.1°באר שבע
  • 22.7°אילת
  • 20.1°טבריה
  • 18.0°צפת
  • 22.6°לוד
  • IMS הנתונים באדיבות השירות המטאורולוגי הישראלי
histadrut
Created by rgb media Powered by Salamandra
© כל הזכויות שמורות לדבר העובדים בארץ ישראל
הזכות לקורת גג

"הקהל מאשים אותנו, אבל מי שמרים את המחיר זה בעל הנכס"

המתווך ערן ניסים משיב למתקפה הציבורית: "אנשים אומרים לי: 'אתם נוכלים, צריך לסגור את המקצוע הזה'. לוקחים בן אדם אחד חאפר ומאשימים את כל המתווכים במדינה. זה לא הגיוני" | בראיון ל'דבר' הוא מתאר את ההתנהגות הפרועה של בעלי דירות בשוק הבוער, ומאשים את המדינה בהיעדר רגולציה ואכיפה בענף

ערן ניסים, מתווך נדל"ן: "כשאני מנסה להגיד לבעל דירה: 'המחיר שלך קצת מוגזם', הוא אומר לי: 'לא חייב, זו הדלת'. בשורה התחתונה, אני לא יכול לחייב בעל דירה לא להקפיץ את המחיר" (צילום: שירעד ניסים)
ערן ניסים, מתווך נדל"ן: "כשאני מנסה להגיד לבעל דירה: 'המחיר שלך קצת מוגזם', הוא אומר לי: 'לא חייב, זו הדלת'. בשורה התחתונה, אני לא יכול לחייב בעל דירה לא להקפיץ את המחיר" (צילום: שירעד ניסים)
הדס יום טוב

25 שנים עוסק ערן ניסים (46) בתיווך נדל"ן, והשבוע אינו יכול לשתוק יותר. "אני מתווך גאה!" כתב בפוסט ארוך בפייסבוק, שבו גולל את חייו (הקשים) של מתווך בשוק הדיור הבוער בישראל. "כמתווך הפועל כ-25 שנה בתחום", כתב, "ראיתי הרבה עליות ומורדות, אבל שינוי דרסטי כזה עוד לא ראיתי – לא במחירי הדירות ולא ביוקר המחיה בישראל".

כתבת, בין השאר, שבתקופה האחרונה, עקב עליית המחירים, במדיה ובחדשות לוקחים את המתווך כאשם וכשק אגרוף, כי זה הכי קל ופשוט. ומי האשם לדעתך?
"הקהל מאשים אותנו, אבל בסופו של דבר, מי שמרים את המחיר זה בעל הנכס. אנשים אומרים לי: 'אתם נוכלים, צריך לסגור את המקצוע הזה'. לוקחים בן אדם אחד חאפר ומאשימים את כל המתווכים במדינה. זה לא הגיוני".

חאפר אחד? בטח גם אתה נחשף לסיפורים על התנהגות לא ראויה של מתווכים.
"כמו בכל מקצוע, בטח מקצועות של עצמאים, יש חאפרים. יש מתווכים שיעשו הכול כדי לסגור עסקה. כדי שייקחו אותם הם אומרים לבעלי הדירות: 'אני יכול להוציא לך יותר', וזה גרוע מאוד. מתווך טוב ומקצועי לעולם לא יפעל כך. אבל חאפריות יש בכל מקצוע, לא משנה אם זה בתיווך, במוסך, בטכנאות דודי שמש או מזגנים. אנחנו עוסקים בנדל"ן, שזה הדבר הכי חם היום בישראל, ואנחנו עדיין לא לשכת עורכי הדין – גוף חזק ומסודר. לכן זה בולט, ואני מבין את זה".

"רוב בעלי הדירות בכלל לא רוצים לעבוד עם מתווכים"

ניסים, אב לשניים, המתגורר בכפר סבא, הוא הבעלים והמנכ"ל של רשת התיווך "שחף נכסים". הוא יו"ר מחוז בלשכת מתווכי הנדל"ן, בהתנדבות, וחבר ההנהלה הארצית של לשכת המתווכים. "עסקאות טובות והוגנות", הוא אומר ממשרדו בפתח תקווה, "זו לא עבודה קלה, ועכשיו זו עבודה קשה עוד יותר".

קשה עוד יותר בעיקר בגלל בעלי הדירות: "בעלי דירות רואים ביקוש כזה מטורף, שאדם מוכן לשלם גם 1,000 שקל יותר, זה קורה בשטח עוד לפנינו.

"מתווך יכול להתחרות עם אחרים, אבל בעל דירה שמקפיץ משכירות של 3,000 שקל ל-4,500, ולא 3-2% בשנתיים, זה לא קשור אלינו. הקפצות מחיר של 2,000-1,000 שקל זה לא משהו שמתווכים הוגנים מאפשרים. רוב בעלי הדירות בכלל לא רוצים לעבוד עם מתווכים".

"היום רק עשירון עליון יכול להרשות לעצמו דירה"

איך אתה מסביר את הביקוש המטורף?
"יש חוסר עצום בדירות קטנות. אם לפני כמה שנים אפשר היה להשיג דירה של 3 חדרים ב-1.4-1.3 מיליון, ולפעמים גם במיליון שקל, כיום אין בנמצא. היום, אם דירה עומדת על המדף ב-1.8-1.7 מיליון היא לא מחזיקה, ואני מדבר על פתח תקווה, שלא נדבר על שאר גוש דן.

"אם בעבר זוג צעיר שבא עם הון התחלתי של 25% בממוצע, היה צריך להביא מהבית 500-300 אלף שקלים, שגם זה לא מעט, עכשיו הוא צריך יותר מכפול מזה לדירה פשוטה. אני לא יודע איך מביאים את זה, אלא אם מקבלים הלוואות ענק או ירושות. המשכורות הרי לא השתנו, ובגלל זה הבנק גם לא מאשר הלוואות כאלה. היום רק עשירון עליון יכול להרשות לעצמו דירה".

וכשאין אפשרות לקנות דירה ברור שפונים לשכירות. "הביקוש נהיה מטורף", אומר ניסים, "נוצר מצב שאנחנו רודפים אחרי בעלי נכסים כדי לקבל דירה לשיווק. וכשאני מנסה להגיד לבעל דירה: 'המחיר שלך קצת מוגזם', הוא אומר לי: 'לא חייב, זו הדלת', פשוט כי הוא יכול. בשורה התחתונה, אני לא יכול לחייב בעל דירה לא להקפיץ את המחיר".

"בעלי הדירות, ככל שיש להם יותר, דורשים יותר"

מפרספקטיבה של 25 שנה בתחום, ניסים מזהה שינוי משמעותי, שנובע מהתחזקותם של בעלי הדירות בשוק וגם מהטכנולוגיה הזמינה. "אם פעם, כדי לדעת מה המצב בשוק היית צריך לפנות למתווך ולשמאי", הוא אומר, "היום הדירות מתפרסמות במדיה. לכן, הרבה אנשים גם יכולים לפעול לבד".

לדבריו, בכ-70% מהמקרים זה מה שקורה: "אנחנו מתעסקים רק עם 35-30% מהשוק. בעל דירה פותח היום יד 2, רואה שיש בסביבה שלו למכירה עוד 3-2 דירות, אם בכלל, ואומר: 'איזה יופי, אני אדרוש עוד חצי מיליון, או עוד כמה אלפי שקלים לשכירות'. הוא לא צריך אותי בשביל זה. זה נכס שלו, מותר לו, אף אחד לא מפקח, אז למה לא?"

לכן, לדבריו, מתווך לא יכול לעבוד כיום בלי לפנות מיוזמתו למודעות שמפרסמים בעלי הנכסים. "אבל בעלי הדירות", הוא אומר, "הרבה יותר קשים. ככל שיש להם יותר, ככה הם דורשים יותר ורוצים שכולם יעבדו אצלם".

תן דוגמה.
"בא בעל דירה, שהשכיר ב-5,000 שקל, ועכשיו רוצה 7,000 שקל. הוא אומר לי: 'אתה לא רוצה, לא צריך, אקח מישהו אחר שמוכן, או שאמשיך לבד'. והוא באמת מקבל טלפונים גם מלקוחות שמוכנים לשלם את זה. אז מה אני יכול לעשות?

"בעלי דירות גם מתייחסים בזלזול. לא פעם באחרונה אמרו לי: 'מי צריך אותך', או אפילו קיללו אותי. שלא נדבר על זה שבעל דירה יכול לאיים על שוכר: 'אם אתה לא נותן לי עכשיו 2,000 שקל יותר, צא מהדירה'. זה מאפיה".

אין צדיקים?
"אני מפרסם עכשיו בפתח תקווה, דירת 5 חדרים, שבשוק יכולה להיות היום גם ב-7,000 שקל, אבל בעל הדירה אמר לי שהוא רוצה חוזה רק לשנה, כי הוא חושב למכור את הנכס. אמרתי לו: 'תקשיב, דירת 5 חדרים זו דירה למשפחה. משפחה לא תבוא לשנה במחיר כזה. יש רק סיבה אחת שייקחו אותה לתקופה קצרה יותר, וזה אם היא תהיה זולה'. הוא הקשיב לי, ואנחנו מפרסמים את הדירה ב-6,000 שקל.

"גם זה, בין השאר, תפקיד של מתווך, לאפס את בעלי הדירה על השוק ועל מה הוגן ומה סביר. להגיד לו אם הוא הלך רחוק מדי בכמה שהוא רוצה להעלות את שכר הדירה. אבל היום אני יכול להגיד שנדירים אלה שמקשיבים לנו".

"בעלי דירות אומרים לי: תיקח מהשוכרים"

טענות רבות נשמעות על כך שהמתווכים דורשים תשלום משוכרי הדירה ולא מבעלי הדירה.
"על פי חוק, מותר לנו לקחת דמי תיווך גם מבעל הנכס וגם מהשוכר. השאלה איך זה מוצג, ופה יש הטעיה. יש הבדל בין גלגול העמלה של בעל הנכס על הלקוח, שזה לא חוקי, לבין גבייה של דמי תיווך גם מהשוכר וגם מבעל הנכס. השורה התחתונה היא שמי שמזמין את השירות צריך לשלם. בעולם תקין, מי שפונה אלי הוא לקוח.

"גם שוכרים נכנסים למשרד ואומרים: 'אני מחפש דירה', או מרימים טלפון כי הם ראו פרסום שלי ורוצים לראות דירה מסוימת, או שמתקשרים כי הם רוצים לראות דירות בתקציב כזה וכזה, ומבקשים שנציע להם. מי שפונה אלינו יודע שהוא צריך לשלם תיווך, בין אם הוא מחפש דירה לקנייה או להשכרה".

אבל לדבריו, דווקא בעלי הנכסים הם שלוחצים ולא רוצים לשלם על השירות: "בעלי דירות אומרים לי: 'תיקח מהשוכרים'. אני עושה טלפונים לבעלי דירות, וכל התשובות הן: 'אני לא משלם למתווכים, אם אתה רוצה תיקח מהלקוח'.

"בעל דירה אומר לי: 'אני לא עובד רק איתך, אני עובד עם 20 מתווכים, והמרבה במחיר שייקח את הדירה'. מתווכים עושים הכול כדי שיבחרו בהם. בעלי דירות רבים גם מבקשים, בסוף, אחרי העבודה שכבר עשינו, שניקח תשלום מהדייר. ככה הם מכתיבים לנו את הדרך, ומעטים המתווכים ששמים ברקס לבעלי הדירות, במיוחד בתל אביב. מעטים בעלי הנכסים שאנחנו עובדים מולם שכרו את שירותינו ועובדים כמו שצריך".

"המדינה אשמה. אין עדיין רגולציה ואכיפה"

אם נראה שיותר גרוע מזה לא יכול להיות, ניסים מפתיע: "כשנכנסתי לתחום לפני 25 שנה, המקצוע היה ברמה הרבה יותר נמוכה. הוא היה באמת מקצוע של סוחרים, מתווכי רחוב, לא היה דין ולא דיין. כשנכנסה הלשכה היא כן הגבירה את האתיקה ואת הרמה".

לשכת מתווכי הנדל"ן החלה לפעול ברמה הארצית ב-2013. "כלשכת המתווכים לקחנו את האחריות לטפל בזה", הוא אומר, "אני עושה קורסים, ימי עיון, איזושהי עין מפקחת. ואנחנו כל הזמן מחפשים מתווכים שיצטרפו כדי להרים את הרמה, כדי שגם בתוך המקצוע תהיה אתיקה ברורה וגם לציבור יהיה מענה לטפל בחאפרים".

המדינה, לדבריו, לא ממש מסייעת. אם כבר, להיפך. "בשנים האחרונות", הוא מספר, "ניסו להעביר חוקים שמורידים מהשולחן לגמרי את הצורך ברישיון תיווך. הייתה אמירה שעמלת הרישיון שמתווכים משלמים זה כסף קטן למדינה, שרק יוצר הרבה בעיות ועודף רגולציה. אמרו: 'יש חוק הגנת הצרכן, שיפתרו את זה בתי המשפט'. לא רצו להתעסק עם זה. לשמחתי זה לא הצליח לעבור, אבל היום אין עדיין רגולציה ואכיפה".

המקצוע פרוץ?
"מתווך מוציא היום רישיון ומבחינת המדינה – זהו. גם אם משרד המשפטים מקבל תלונה על מתווך שפועל בלי רישיון, או עם רישיון אבל לא בסדר, הנשמה יוצאת עד שהוא מטפל. וזה גם כלפינו – לא חסרים לי מקרים שלקוח, בסוף העסקה, החליט לא לשלם לי, וראיתי את העמלה רק כעבור שנים, אחרי משפט. בטלוויזיה מחפשים אשמים באנשים הפרטיים, במקום להפנות את השאלות למי שקשה. המדינה אשמה. זה לא צריך להיות ככה".

לדבריו, המדינה צריכה להחמיר את התנאים לרישיון תיווך ולהרים את הרמה של המקצוע: "המבחנים שעושים היום, מבחנים אמריקאים, לא מספקים. מתווך שמקבל היום רישיון תיווך ממדינת ישראל יכול לעבוד מהבית מהיום הראשון, בלי חינוך, בלי הכשרה מקצועית והכוונה. כל הקטנים שנכנסים בלי הכוונה הם אלה שעושים את הנזק. מישהו שקיבל אתמול רישיון יכול להגיד: 'ננסה, ניקח דירה מיד 2, נפרסם בעצמי ונמצא איזה פראייר'.

"לא כל בן אדם צריך לקבל רישיון בכזו קלות. מתווך צריך לעבור הכשרה – קורס אתיקה מקצועית, לפחות יום ריענון, או יום עיון, כל שנה. היום זו לא חובה, ורק אנחנו בלשכה מחייבים את החברים. מתווך מתחיל צריך להיכנס למשרד, לצבור ניסיון, לעבוד אצל מישהו שמלמד סוכנים, שיודע גם לחנך ולפקח. כמו בכל העולם".

לכן, חשוב לניסים להמליץ לציבור לבדוק שיש למתווך רישיון ושהוא חבר לשכה: "תוודאו שיש תעודה, תחפשו המלצות, אפשר לבדוק את זה בדקה. יש הרבה מאוד מתווכים טובים. זה מקצוע חשוב, הוא חוסך כסף וזמן להרבה אנשים. מה שטוב לנו, בסופו של דבר, זה שיש עסקה שטובה לשני הצדדים. תפקידו של מתווך זה לבצע עסקאות הוגנות. זה מקצוע ראוי, חשוב ומכובד".

"יש אווירה של מלחמה על הפרנסה"

העבודה בתיווך, מסביר ניסים, נחלקת לשתי קטגוריות שונות: מכירה ושכירות. בשני השווקים יש כיום עליית מחירים גדולה, וירידה בפניות למתווכים. "אנחנו, המתווכים, בבעיה. אנחנו עצמאים שחיים מהעסקאות, אין לנו משכורת חודשית, ואין לנו מה למכור. יש אווירה של מלחמה על הפרנסה. יש כאלה שלא גומרים את החודש".

מה פירוש אין לנו מה למכור?
"כמתווך, כשאין לי את הקהל של הצעירים, ואין לי מה להציע להם, גם לי יורדת העבודה. למי אני אמכור, רק לעשירים? אני כבר מרגיש ירידה בביקושים כי המחירים לא נורמאליים. לפני הקפיצה של המחירים הטלפון שלי לא הפסיק לצלצל, אחרי העלייה זה ירד פלאים. אין לי כמעט טלפונים היום. אם אני לא עושה עסקה בכל חודש כדי להתפרנס, אני בבעיה. כולם מחפשים להאשים אחד את השני ביוקר המחיה, אבל גם אני הייתי מעדיף מחירים נורמאליים, ריאליים, שאפשר לעמוד בהם. מה שקורה לציבור קורה גם לנו, בסוף גם אנחנו ציבור".

דבר היום כל בוקר אצלך במייל
על ידי התחברות אני מאשר/ת את תנאי השימוש באתר

כל העדכונים בזמן אמת

הירשמו לקבלת פושים מאתר החדשות ״דבר״
נרשמת!