ההתחדשות העירונית היא כמעט הסיכוי היחיד של ישראל להדביק את קצב הביקוש לדיור. הקרקע הפנויה בישראל מועטה, הריבוי הטבעי גבוה ומחירי הדיור במגמת עלייה מאז 2007. מרבית הערך הכלכלי שמתאפשר בהתחדשות עירונית מצוי באזור תל אביב בזכות ערכי הקרקע הגבוהים.

עמותת ג'ינדאס (שקרויה על שם שם של גשר בכניסה הצפונית ללוד מהמאה ה-12) יוזמת פרויקט שנועד להוכיח שאפשר לעשות את זה נכון – לדאוג לבעלי הדירות לדיור ראוי, לדאוג לשוכרי הדירות לדיור בר השגה, לשקם ולחדש את השירותים הקהילתיים בשכונה מוזנחת ולצופף את הדיור בערך פי 8 באזור שבו ערכי הקרקע נמוכים במיוחד.

ברמת אשכול. שכונה מוזנחת שבה ערך הקרקע נמוך (צילום: ארז רביב)

היא מובילה פרויקט התחדשות עירונית דווקא בשכונת רמת אשכול בלוד, תוך דאגה לדיור חברתי עבור התושבים הקיימים והחדשים, בהתאם ליכולת הכלכלית שלהם ולא על פי כוחות השוק. מבחינת העמותה לא מדובר בהמצאה חדשה, אלא רק בשיטה טובה ובדוקה שלא קיימת בישראל.

"התושבים אמרו לנו: המצוקה הבולטת היא הדיור"

ברמת אשכול יש כ-1,200 משקי בית, שבהם גרים כ-8,000 תושבים. השכונה ממוקמת במרכז לוד, בחלק העתיק. בשנות ה-70 נבנו בה בתים ביוזמה ממשלתית, אך מאז קום המדינה לא התקיימה בה בניה ביזמות פרטית. בתהליך ממושך החלה הגירה יהודית החוצה מהשכונה וכניסה של תושבים ערבים, חלקם משפחות של משתפי פעולה מיהודה ושומרון. כיום מתגוררים בה כ-70% ערבים ו-30% יהודים, בהם כ-100 משפחות ממוצא אתיופי וגרעין תורני גדול שהגיע לשכונה לפני כעשור.

ישראל שריד. "יש פה משפחות של 11 נפשות שגרות בדירת 3 חדרים" (צילום: מנאר מימה)

"מי שנכנס לפה זה אוכלוסייה שלא היה לה מקום אחר ללכת", אומר ישראל שריד, מנהל המנהלת החברתית בעמותה ותושב השכונה. "הדיור היה מאוד זול. לפני 8 שנים שכר הדירה היה 1,000 שקלים לדירת 3 חדרים. מכרו פה דירות ב-300 אלף שקלים". אלא שכשהעמותה בדקה מה מטריד את התושבים, הדיור הופיע בראש הרשימה: "חשבנו שנשמע מסגרות אחרי הצהריים וחוגים במתנ"ס ושהמקום לא נקי והעירייה לא נכנסת, אבל מה שזעק הכי חזק הוא שאין דיור. הילדים מתחתנים ואין להם לאן ללכת, חלקם ממשיכים לגור בדירות של ההורים. יש פה משפחות של 11 נפשות שגרות בדירת 3 חדרים – משפחה גרעינית וילד או שניים נשואים שגרים איתם בבית. זו המצוקה הכי משמעותית. לכן ג'ינדאס עשתה את המעבר הזה לדיור".

למרות איכות הדיור הנמוכה, המחירים קפצו גם בלוד, כמו בכל הארץ. "אני משלם על שכירות 2,000 שקלים, יש כאלה שמשלמים 2,500 או 2,600 ואפילו 3,000 לערבים, כי להם יש עוד פחות היצע מאשר ליהודים. דירת 3 חדרים נמכרת פה בשיא במיליון שקלים. זה די משוגע. לא חשבנו שזה יגיע לזה".

"דיור צריך להתאים ליכולת של השוכרים"

מנכ"לית העמותה, אביטל בלונדר, הגיעה מעולם החינוך והרווחה. "לא גדלתי בעולמות הנדל"ן", היא מספרת. "אנחנו עושים תהליכים מלמטה, ומתוך העבודה שלי עם תושבים, הגעתי להתעניין בתחום הדיור. ברוב המדינות המפותחות, דיור בר השגה נעשה לפי ההכנסה הפנויה. בישראל עליית ערכי הקרקע היא מופרעת לחלוטין ב-15-10 השנים האחרונות. אין שום הלימה בינה לבין ההכנסה, אז המושג של דיור בר השגה נראה לגמרי אחרת מהתוכניות שיש על הנייר.

אביטל בלונדר. "במשרדי הממשלה אומרים: אם היינו מקבלים הנחיה מהדרג הפוליטי, דיור בר השגה היה מדיניות ממשלתית" (צילום: אלבום פרטי)

"המחשבה שהשכרה לטווח ארוך זה שם שני לדיור בר השגה, זה מוטעה. לא שהשכרה לטווח ארוך זה רע, זה טוב, אבל אם מחר בבוקר יש דירה ב-10,000 שקלים, אז למי היא בת השגה? זה צריך להתאים ליכולת של השוכרים".

מה דיור בר השגה מצריך?
"המדינה צריכה לממן את זה בשיעור הרבה יותר גבוה. יש 25% דירות בהנחה של 20% מהשוק. כשמגיעים לאזורי הביקוש, רוב הפרויקטים של 'דירה להשכיר', אז גם אחרי ההנחה זה רחוק מלהיות בר השגה למרבית המשפחות ממעמד הביניים ומטה במדינת ישראל.

"זה משפיע על ירידה במימוש הצרכים הכי בסיסיים. ברמת אשכול שכר הדירה הממוצע הוא כמעט 3,000 שקלים בחודש לדירת 3 חדרים. אנשים מהעשירון התחתון לא מגיעים אפילו להכנסה של 5,000 שקלים לחודש למשק בית".

איפה הבעיה?
"כשאנחנו יושבים עם הדרג המקצועי במשרד האוצר ובמשרד השיכון הם אומרים לנו: אם היינו מקבלים הנחיה מהדרג הפוליטי שהכי חשוב זה דיור בר השגה, זה היה בא לידי ביטוי במדיניות ממשלתית. אבל זה לא הולך לשם".

התחדשות עירונית ודיור בר השגה במקום הכי מאתגר

שריד מספר על המצב בשכונת רמת אשכול בעת אירועי מאי 2021, בזמן מבצע שומר החומות. "בערך כל מה ששמעת שקרה בלוד במאי שעבר, קרה פה בשכונה. השכונה בערה, כמעט כל מבני הציבור פה נשרפו או שהיה ניסיון לשרוף אותם. פחים נשרפו, רחובות נחסמו. כל מי שיכול לעזוב עזב, יהודים וערבים, לקחו את הילדים ועזבו. בקהילה האתיופית עזבו בצורה מאורגנת לפתח תקווה. היה פה ירי ברחובות.

מכונית שהוצתה בלוד במאי 2021. "בעקבות המהומות, כל מי שיכול לעזוב עזב, יהודים וערבים" (צילום: יוסי אלוני / פלאש 90)

"הלוויה של חסונה, שנהרג מירי של תושב, עברה פה, והמשפחה שלו גרה ממש פה בקצה. היה מאוד לא נעים וקשה. האמון השברירי שעוד היה פה פשוט הלך לאיבוד. אם פעם היו אומרים בוקר טוב בחדרי המדרגות, גם זה דעך. היינו עובדים ביחד על ועדי בתים, שיפור מרחבים משותפים. זה הפסיק. נציגי הוועדים לא הסכימו להיפגש דקה אחרי זה, וזה הוסיף המון חשדנות וחוסר אמון לשכונה".

השינוי במצב החברתי הוא אחד הגורמים שמעכבים את השגת ההסכמות הנדרשות מהתושבים ליצירת פרויקט התחדשות עירונית בשכונה, שממוקד במתחם אחד של 25 דונם, בשיתוף עם חברת אזורים. יש בו 64 יחידות דיור, ועוד כ-40 בתי קרקע לא מוסדרים. "בשכונה הזו לא נבנתה אף יחידת דיור יזמית מ-1948 בגלל ערכי הקרקע והאתגרים החברתיים", אומרת בלונדר. "השוק הפרטי לא שם".

גולת הכותרת של הפרויקט היא השילוב בין התחדשות עירונית לדיור חברתי. 64 דירות קיימות יגיעו בחזרה לבעלים, במתכונת בינוי-פינוי-בינוי. "אנחנו מכוונים לשני מנגנונים של דיור בר השגה – אחד בבעלות והשני בשכירות. 150 דירות יהיו בשכירות ארוכת טווח ל-20 שנה, כש-50% מהן בהנחה של 50% מהשוק עם מנגנון אחזקה ותחזוקה אחוד".

על ההתאמה לתושבים ממגוון יכולות כלכליות אומרת בלונדר: "באותם בניינים יהיו דירות בשכירות של 5,500 שקלים בחודש ו-1,800 שקלים בחודש. מתוך 64 הדיירים הנוכחיים, יש כיום 40% שוכרים". מסלול נוסף יהיה מסלול לשכירות רוכשת. "המסלול הזה מחייב הון עצמי ושכר דירה מותאם ליכולת במשך 15 שנה. אחרי 15 שנה הוא מחזיק ב-50% מהנכס ולוקח משכנתא על היתרה. אחרי 25 שנה הוא יהיה בעלים מלא. אבל מחיר הרכישה ידוע מראש. חבילה מסודרת מאוד. זה קיים בעולם ולא בישראל".

התחדשות עירונית יכולה בקלות להקפיץ את מחיר הדירות בשכונה מ-800 אלף עד מיליון שקלים. כדי לאפשר שילוב בין פרויקט בנייה מודרני לבין דיור בר השגה, נדרשה מניפת מימון רחבה ביותר. מתוך 25 דונם בשכונה, השטח הבנוי כיום הוא 2 דונם בלבד, כש-23 הדונמים הנוספים יוקצו כ"קרקע משלימה" בהנחה גדולה ממחיר השוק.

רמת אשכול. שטח הפרויקט הוא 25 דונם, מהם 2 דונמים של שטח בנוי (צילום: ארז רביב)

תצלום אוויר של השכונה עם תוכנית הפרויקט (צילום: ג'ינדאס)

כספים נוספים יתקבלו ממשקיעי אימפקט (השקעה חברתית בתשואה נמוכה ממחיר שוק) וכספי תרומות פילנטרופיים לשדרוג מבני הציבור בשכונה. על כל אלה המדינה אמורה להקצות מענק של 24 מיליון שקלים, שרובם הולכים לחברת אזורים. השילוב יאפשר להחליף 64 דירות קיימות ועוד כ-40 מבנים בלתי מוסדרים ב-546 דירות בבנייה חדשה בעתיד.

תושבים ערבים מסרבים לחתום עד שיינתנו פתרונות

"נדרשנו להביא לפה משאבים של המדינה כדי שזה יהיה כלכלי ליזם", אומר שריד. "זו עבודה מאוד ארוכה של אביטל בוועדות הכנסת ובמשרדי הממשלה. היא כיתתה את רגליה כדי שזה יקרה, אבל יצא קול קורא ב-2019 שהמדינה הוציאה לעיר לוד ולשכונה, שהביא איתו 24 מיליון שקלים לפרויקט, כדי שהוא יהיה כלכלי ליזמים".

הדמיה של מרכז התרבות והאמנות (הדמיה: מתוך מצגת של עמותת ג'ינדאס)

הפרויקט בתחילתו. 50% מהתושבים כבר חתמו על הסכמתם (צילום: ארז רביב)

איך התושבים הגיבו ליוזמה?
"מבחינת התושבים, העמותה פועלת לאורך שנים רבות. יש היכרות טובה איתם ועם הרצונות שלהם, ומפגשים בלתי אמצעיים לאורך הרבה שנים. סטטוטורית, ניגשנו למכרז של התחדשות עירונית חברתית וזכינו במכרז של המדינה דרך החברה הכלכלית של העיר".

כמה תושבים הצלחתם לרתום לפרויקט?
"כרגע בערך 50% מהתושבים חתמו על הרצון שלהם בהתחדשות העירונית. אנחנו מבינים שפרויקט התחדשות בחברה הערבית לא יכול להיות מנותק מפתרונות של דיור בר השגה. התושבים לא חותמים, לא כי הם רוצים עוד מטראז' או חניה. הם מסמנים לנו חזק שהם חוששים ממה שיהיה פה אם גם המתחם הזה יעבור לדיור יקר ובלתי מושג. הקהילה הערבית אומרת באופן סולידרי: לא נחתום בלי פתרונות לחברה הערבית בשכונה".

מה כולל הפרויקט מלבד דיור?
"יתחדש פה המתנ"ס הקהילתי. מתנ"ס שיקגו הנוכחי יהפוך למרכז קהילתי גדול פי 3. יהיו פה תיאטרון, בריכה לימודית ומרכז ספורט משודרג ואיכותי. יהיה כאן בית ספר חדש ומרכז אומנות ותרבות. כולם ישרתו את כלל תושבי השכונה.

"מבחינתי, במנהלת החברתית, הדגש הוא על להצליח לשתף את הציבור. זו פעולה לא פשוטה, יש המון חוסר אמון וחשד, אבל לאט-לאט אנחנו מרגישים שהתושבים רוצים להיות מעורבים ויש יותר דיבור על זה. עשינו כמה וכמה קבוצות של הסברה לעניין הזה ופתחנו קבוצות. ראו את התוכנית, העירו עליה הערות והחזירו למתכננים המון חומר למחשבה. יהיו שינויים בעקבות התהליך הזה".

המדינה יצרה בעיה, אבל היא גם הכתובת לפתרון

בלונדר מאשימה את מדינת ישראל במשבר הדיור, הן במעשה והן במחדל. "ב-30 השנים האחרונות לא הייתה הממשלה שראתה את זה כתפקיד שלה, ושוק הדיור כיום הוא התוצאה. הדיור מונע רק על ידי השוק הפרטי. משווקים קרקעות למרבה במחיר, למעט אירועים נקודתיים כמו מחיר למשתכן שהגבילו את זה קצת, אבל עליית המחירים הדרמטית זה שיווק הקרקע, ואין לזה סוף. במקום מצב שבו הקרקע תסבסד את זה, היא מה שמייקר את הדיור. זה עניין של מדיניות".

למה ששחקנים פרטיים שמנסים להרוויח יספקו דיור בר השגה?
"אם זה יהיה להם כלכלי, הם יעשו את זה. לא מטוב ליבם. הכלכלה של דיור עובדת כשיש עירייה חזקה עם קרקעות מספיק פנויות ושווי שוק כל כך גבוה, שהקרקע מסוגלת לממן את הדיור לאורך שנים רבות. מחוץ לתל אביב, הכדאיות לא עובדת בלי סבסוד נוסף. אם לא יהיו תמריצים, בוודאי שזה לא יקרה, וזו הסיבה שזה לא קורה גם כיום".

עיריית תל אביב מקדמת מדיניות ברוח הזו.
"זה אפשרי כשהקרקע כל כך רווחית כמו בתל אביב. אבל מחוץ לתל אביב, המדינה צריכה לסבסד את זה. כמו שלא יעלה על דעתך שמורה לא יהיה בכיתה אם ההורים לא יכולים לשלם. זו לא פריווילגיה. המדינה צריכה לספק צורך בסיסי: דיור. כשהשוק לא מספק את זה, ערכי הקרקע נמוכים מדי ברוב המדינה, אז המדינה צריכה לסבסד את הפער".

איך בדיוק זה עובד?
"ברמת אשכול המדינה נותנת כל מיני סוגים של הטבות. 24 מיליון שקלים כמענק ישיר, ועוד הנחה משמעותית של 80% על קרקע משלימה, ובמסגרת הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים (ותמ"ל) היא בנתה מפתח של מכפיל סדר גודל של 1:8. ביחד זה הופך לכלכלי".

אזור הפרויקט. ברקע: בתי השכונה. "אנחנו מאמינים שזו תהיה הצלחה שנשכפל להרבה מקומות" (צילום: ארז רביב)

איך הצלחת לשכנע את המדינה לשים כסף על הפרויקט?
"הרבה זמן, אורך רוח, עקשנות. זה פיילוט".

מה את מקווה שיקרה?
"שזה יוכיח שזה אפשרי. בתחילת התהליך, לפני עשור, אף אחד לא האמין שיזמים גדולים יתעניינו בהתחדשות עירונית בשילוב דיור בר השגה. אנחנו מאמינים שזה לא רק יהיה הצלחה, אלא גם הצלחה שנשכפל להרבה מקומות, ויש לזה כבר סנוניות ראשונות. בשבוע שעבר המדינה פרסמה לרשויות בנגב ובגליל קול קורא למימון התחדשות עירונית. יש הבנה שמשהו צריך להשתנות.

"זה בטפטופים, וזה לא המהלך הגדול והרחב שאנחנו מייחלים לו. פינוי-בינוי זה לא הכול. זה מענה רק לבעלים, לא לשוכרים, ולכן צריך לשלב את הכלים האלה ביחד. אלו רפורמות עומק, שכמו כל דבר במדינת ישראל, קורים בשיטת חומה ומגדל. עושים פרויקט חלוצי, ואז על בסיסו בונים תוכנית לאומית. אחד זה נחמד, אבל אומרים שזה חריג. בשני זה מתחיל לעניין, ובשלישי זו כבר תופעה".